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老潘评世茂 世茂产品力战略已开始“降维竞争”！ 它已不仅仅是造“好房子” 而是基于城市赋能者视角下“多业态”综合产品力、强大运营力！ 这一切，源于世茂独有的“大飞机战略”全面起航了 有了城市赋能者高维竞争力 世茂在拿地、卖房等领域将具备新的竞争优势 文|潘永堂 今天 对一个城市而言 开发商的能量 到底，有多大？ 总结下来，老潘分解为三个段位！ 第一，初级能量是造房子，这是最主流，99%的开发商做这个。 即传统拿地+盖房+销售的住宅模式，这个打法中，政府得到土地出让金、市民满足基础或改善的居住需求。最终留下一个个高品质的城市社区。 第二、中级能量是“城市综合体”。 有人说，住宅是高中生，城市综合体是大学生。 中级能量开始在居住功能之外有所升级，建设囊括居住、商业消费、商务办公等功能的综合物业，这些物业多被命名为“城市综合体”。如果开发商能在综合体中建1、2座或以形态取胜、或以高度取胜的“地标级”建筑，则会更受政府和市民青睐。 这个做法，是一种城市多赢！
第三，最高阶能量可以称为“城市赋能者”，唯少数房企有能力挑战。 造房子和城市综合体，这两者，对当下排名TOP级的开发商来说，多少都能做到！ 初级能量的“地产开发商”、中级能量往往自诩为“城市运营商”，但这二者，比较常见，主流，他们不外乎都是城市建设的一小部分，是配合者，整体要服从城市运营的大框架、大思路。 最高阶的开发商，更纵深的能量场，可以称之为“城市赋能者”！ 这是房企对一座城市最深远、最持久、最综合的影响力和改变！ 世茂深港国际中心鸟瞰效果图 城市赋能者 在中国 只是少数房企能玩的游戏！ 但一旦做拥有这个段位的综合实力，它对90%的房企而言，将成为降维竞争！ 你还在住宅视角卖一个房子，他已经站在城市发展高度赋能、服务整个城市！ 大家竞争不在一个平面 拿地如此 卖房子也如此！ 为何说城市赋能者，是最高量级的，核心至少有三大原因： 1、角色更重要：不只是城市升级的配合者和参与者，更是得到政府信任、授权的城市升级设计者和主导者。 2、功能更复合：不仅仅是造房子遮风避雨，赋能者须有商业、办公、酒店、学校、市政配套、区域特色功能、产业、科技等多元、复合功能的全体系营造能力，而且不仅仅是建造者，更需要有从规划、建造到运营、服务的一条龙经营、运营能力。 世茂深港国际中心“超级碗”效果图 世茂深港国际中心商业效果图 3、视野更高远：不只是在商言商的拿地-销售快进快出模式，而是着眼城市长远发展的功能升级，因此必须要做好物业长线持有运营、投资回报周期拉长、更看重长远社会效益的准备。 以上三点，都不是一般地产商可以做到，甚至可以说排除了95%的入局者，剩下的5%，也需要all in自身能量、有足够战略定力与运营能力才能做到。 要做到城市赋能者，必需要拥有：
在粤港湾大湾区 在深圳 世茂，不叫开发商，他改名叫 ——城市赋能者！ 对“城市地标”群 世茂公司官网有一幅震撼行业的“中国巨幅地标图谱”！ 看下图，的确很震撼！ 这个地标图 将世茂在中国各地地标建筑一字排开 位列正中C位、拥有最高海拔的就是“深圳世茂深港国际中心”！ 它不是一个人在战斗，而是与300m的深圳前海世茂大厦、320米的广州世茂汇金中心一起，成为世茂在大湾区的超级地标群。 作为港资企业的世茂 试图在粤港澳大湾区这个“主场” 重仓all in自身极致能量的战略，一览无余！ 而在大湾区，深圳，可谓重中之重。 世茂在深圳的布局 在西南向是前海世茂大厦 东部则是世茂深港国际中心 二者形成东西犄角之势。 对世茂深港国际中心，世茂官方的愿景是“建设国际产业创新中心、主力深圳实施东进战略、加快推进粤港澳大湾区的建设”。 记住 这三大 高难度任务 早已不是一个传统开发商或城市综合体的范畴 而是一次“城市动能升级”的大图景。 由于这一综合性的、城市型的超高难度，也让拥有港资背景、起航大飞机战略，且早已经集齐各大国际级资源和顶级IP的世茂，燃起了——试一试身手的雄心！ 世茂大飞机战略 事实上，为了这块地，世茂付出代价很高： 2017年12月，世茂以239.43亿拿下这块位于深圳大运新城的土地，并确定将投资500亿打造该项目——要知道，整个大运新城所代表的深圳“东进战略”，总投资是1600亿，这一个项目投资占了整个新城的近1/3！ 而在世茂内部，这个项目也被称为“世茂史上投资额最高的旗舰项目”。 项目被命名为“世茂深港国际中心” 占位很高 意味着被世茂和深港两地寄予了融合深港发展的厚望！
而项目规划、设计、建设过程，尤其是公共配套部分的建设，也得到了深圳市和龙岗区的高度关注，2018年11月深圳方面明确公共配套由世茂作为运营主体，负责统一策划、设计、 招商和运营。 2019年7月10日，由深圳市城市促进中心发布深港国际中心公共配套设计竞赛，最终荷兰MVRDY的“深圳露台”方案中标。 这个露台不得了，它可能是深圳首个以“深圳”命名的政府公建配套。 “含着金钥匙出生”世茂深港国际中心，从亮相后每一关键步伐，都备受关注。 在规划、市场、项目建设等诸多利好加持之下，这个明星项目的市场表现也获得了市场的认可。从开盘到5月底，项目战胜众多实力强劲的竞争对手，成为整个深圳的公寓销售冠军。  深圳公寓销售冠军，是世茂深港国际中心 而冠军成绩的取得，缘因于世茂深港国际中心产品力在整个深圳的领先地位。比如创造城市天际的高度、比如深圳露台的规划、比如哈罗公学等明星配套的提前确定等。 其实在中国各大城市，自诩为“城市会客厅”的区域和项目并不少。 世茂深港国际中心所在的龙岗大运新城，就和前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、光明科学城一起被定位为深圳的六个“城市会客厅”之一，功能定位为“中国科创中心”。 世茂深港国际中心城市客厅效果图 而在大运新城这个会客厅里，拥有全深圳唯一的露台，这是一个值得讨论的话题：
首先考虑一下，如果把城市类比于一座房子，所谓“露台”，之于一座城市意味着什么？
看看世茂深港国际中心的“深圳露台”有什么特别。老潘总结为几个关键词： 反差感、全公建、自循环、赋能者 形态的反差，水平叠加的公建建筑形态与垂直向上的商业形态，在视觉上形成反差。 而在功能上，通过水平、叠加的设计，给了使用者迥异于商业建筑压抑空间感受的体验。 高大的悬挑空间使来访者免于受到日晒的侵扰，同时提供了歇息和赏景的空间。 阴凉的露台中包含植物和水池，能够降低凉廊的温度并为室内建立气候缓冲区。
露台的边缘在特定的位置下降以连接不同的楼层，并自然地形成一个小型的露天剧场。 尤其是在深圳这样的南方城市，潮湿闷热的天气之下有这样一处难得自然、阴凉的所在，先天上已经具备了吸引市民前来的基础。 容积率的反差——世茂深港国际中心是一个在约32万平方米土地上，建设约136万平方米综合业态的高密度“超级城市”，综合容积率4.17。而“深圳露台”单独计算容积率的话，不足1.0。
这让老潘想到深圳临近的香港，既有创造超级财富的高密度摩天楼宇、又有能够纾解压力、迸发创意的低密度郊野公园。 作为粤港湾大湾区代表作品、面向深港合作的世茂深港国际中心，在设计上似乎也隐含着香港的城市设计理念。作为港资企业代表的世茂，对此当然也是谙熟于心。 投资密度的反差——世茂深港国际中心在32平方米土地之上总投资500亿，单位土地投资强度极高，称之为“寸土寸金”并不为过。 而在这样的寸土寸金的土地之上，专门圈出这么一块土地，去建设并不能短期迅速带来收益的自持型业态，这对运营者而言是需要定力的。 回到前面提到的“城市赋能者”的话题，这就是城市赋能者所需要付出的巨大代价。 “深圳露台”分为东、西两区！
对这样的分布，老潘的解读是“深港合作、城市未来”。 而世茂本身拥有超级都市的香港的资源导入能力与建设经验，这就让深港青年创业中心这样的粤港合作项目拥有了实现的基础。同时，在深圳，世茂的开发运营能力也得到了政府层面的认可，世茂将为这个项目引入自身在文化旅游、商业运营等方面的核心资源。 因此在世茂深港国际中心这样的深港融合项目之上，世茂本身拥有天然的优势。 这几大公建配套里特别值得一提的是东区的10000㎡的深港青年合作创业中心，这是一个面向深港两地青年创业者的孵化基地。 世茂团队表示，世茂将发挥资源优势，为这里搭接香港青创资源，联手打造东深圳的深港青年创业孵化器平台。 为什么会在这里瞄准青年创业？ 一方面是大运新城本身就是一个正在崛起的高教高地，香港中文大学、北理工莫斯科大学已经开学，未来将有吉大昆士兰大学（规划中）等十余所知名学府进驻青年创业的前景广阔。另一方面，世茂在深圳已经有青年创业平台建设的成功经验，在前海，世茂正在与前海管理局沟通成立“前海创新赋能中心”， 依托前海管理局丰富的企业资源，重点引入科创类中小型企业，为其提供优质的办公空间及产业服务。世茂还将继续深入与前海管理局的合作，在深圳露台探索创立深港澳青年创业学院。
作为定位“深港合作”的超级项目，世茂在深港青年创业这个层面，也在尝试做到为城市赋能。 从东区的配套来看可以看出主要是面向“青年创业”，比如一个来自香港的创业者，可以再深港青年合作创业中心区激荡脑力，在地标发布厅向全世界展示最新的创意成果、在会展空间与业内同行伙伴交流，这就形成了关于青创的功能闭环。 而在西区的图书综合体和成长星剧场，则比较明显地是面向“青少年成长”，通过对青少年知识提升、成长过程的关心，以及面向全体市民的休闲、文化场所，从而让深圳露台成为一个可以吸引全家庭前来的文化生活新目的地。 从青年创业、青少年成长入手，去构建一个自循环的功能闭环体系，这个体系在未来可以实现自身功能的升级、吸引更多的市民、更丰富的资源进入。 在这个过程里，世茂作为建设运营方、深圳市和龙岗区的相关部门作为公建拥有方和资源导入方，二者通力合作，共同实现“城市赋能者”的战略目标。 世茂深港国际中心，以“深港”二字为名，其试图占位深港两地节点、融合两地优势资源、实现两地协同起飞的“野心”不言而喻。而承载这种目标的所在地，就是由世茂联合深港两地、发挥两地优势而打造的“深圳露台”。 从这个意义看深圳露台，其意义不只是一个自循环的区域性城市功能区，更将成为大湾区城市协作、产业协同、资源协进的“示范区”——在深圳这个国家认定的“示范区”内，深港合作层面的新示范基地。 世茂深港国际中心，被视为是世茂的在粤港澳大湾区的旗舰级项目。 不只是因其500亿的巨大投资金额和创造区域天际线的摩天群规划，也因为世茂在这个项目中投诸了其这些年在审美艺术、建筑技术、资源积累、圈层构造等方面的全能量。同时也将自身在商业、教育、医疗等城市核心功能的全业态、全资源积累一次性大规模注入其中。
来看看世茂的能量输出： 由世界第一高楼迪拜哈利法塔（828米）的设计师AS+GG创始人艾德里安·史密斯亲手操刀设计的高塔，确定将引进丽思卡尔顿、瑰丽或同等酒店管理品牌。
2019年11月12日，世茂管理团队与哈罗国际管理服务有限公司创办人兼CEO邱达强率领的哈罗团队，共同出席“哈罗礼德学校·世茂深港国际中心校区签约仪式”，确定哈德礼德学校将落户世茂深港国际中心。  2020年，27家国际设计团队历时3个月竞标的公建配套设计方案，最终确定“深圳露台”方案。 2020年4月，世茂深港国际中心已正式签约阿里云，两大巨头确定将在世茂深港国际中心打造世茂深圳首个阿里云AI智慧社区。 你可以看到，以上出现最多的关键词就是“确定”。 老潘看到的世茂深港国际中心推介PPT显示，这是一个建设周期长达十年的超级项目，世茂将其建设过程分为价值提升、价值完备、价值成熟几个阶段。 而在目前的“价值提升”建设初期，就把商业、教育、公建、生活几大事关未来业主生活本质的资源体系就确立，并且向公众公布、自我背书，这已经超出了世茂的既有预期。 为什么要做到确定？为什么能做到确定？ 老潘认为，“要做到确定”，是深圳这座城市的特殊性和世茂深港国际中心这个项目的特殊性决定。 深圳的房地产市场今年再次走出独立行情 深圳不缺豪客 不缺购买力 但相对应的，深圳这座地产强手林立的城市，同样也不缺“讲故事的人”。 当无数的美丽图景、无数的恢弘计划一个个的展示在买家面前，这些见过世面、买过各类物业的客户，更看重的是“兑现能力”——他们要的不是将信将疑、而是确定无疑。一旦能够做到这一点，他们下手也会很快。
世茂深港国际中心从开盘之日至5月底，位居深圳公寓产品销售冠军，与这种“确定感”关系极大。 而世茂深港国际中心项目本身作为占位世茂项目群的“C位项目”，也试图将世茂超过30年的资源积累集聚在此，并将在此开启其新一轮的拓展之路，这可以视为是世茂30年后的一次自我审视、自我表达和自我测试。 如果这个项目的“能量释放”足以在深圳实现一次城市升级运动，那么世茂未来可以以更成熟的资源和更娴熟的运营力，在其他城市继续其“城市赋能者”的形象，从而为自己开创一个新的城市级赛道，构建集团层面的护城河。 为什么“能做到确定”？ 能够有这样前瞻性、高规格的全面规划并迅速将其确定、落地，源于世茂所拥有的成熟、可落地的多元化战略和产业链优势。 当行业进入新的发展格局，产品、服务、产业、运营能力等多维“编组”之后的综合实力，已成为企业核心竞争力的关键一环。 而“大飞机战略”作为世茂在中国城市运营领域的核心竞争力体现，正为世茂多元产业链的协同发力进一步加码。 大飞机战略的核心是资源整合能力与运营能力，在深港国际中心这个项目上，世茂这两方面能力都实现了最大限度的发挥。 综上，世茂深港国际中心，的确是世茂在大湾区乃至整个中国的能量all in项目
7月25日，世茂深港国际中心展厅首次重新升级开放，这个升级的重点就是把深圳露台、哈罗公学等最新配套全部重新呈现出来，真正给客户信心。而这样的做法显然也得到了客户的认可：重新亮相当天，世茂深港国际中心实现销售1个亿。 有了这些能量的积累，有了市场面的高度认可，世茂才会有足够的底气，选择重仓大湾区，并由此继续其在全国的”城市赋能者”梦想之路。 产品为王 专注中国地产超级产品力系列 地产总裁内参 |
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