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【案例】 夏某在幸福小区有一套底商，租赁给了张某开烘焙店，双方于2018年5月签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，每月租金1万元。合同签订后，张某征得夏某同意，对房屋进行装修，2018年6月烘焙店开业，2020年初因经营问题，张某向夏某提出到期后不再续租，夏某可另行寻找租户。 2018年4月底张某将房屋腾空，交还夏某，但张某尚拖欠房屋租金5个月，为此夏某提起诉讼，要求支付租金，而张某认为自己装修也收到了损失，要求用装修损失折抵房租，为此，双方发生争议。 【法律分析】 其一【征得出租人的同意】根据房屋租赁司法解释的规定，承租人对租赁房屋进行装修装饰的，一定要征得出租人的同意，这是承租人对租赁房屋装修房屋的必要法定要件，否则，出租人不仅可以要求 承租人恢复原状，还有权要求承租人赔偿损失。 本案中，张某对幸福小区的房屋进行装修，征得了夏某的同意，故其可以对涉案房屋进行装修。 其二【合同终止的原因】在经出租人同意对房屋进行装修的情况下，装修损失的承担问题涉及到另外一个元素，即《租赁合同》终止的原因，是基于合同到期而终止，还是违约而终止，或是不可抗力而终止。 本案中，原、被告双方《房屋租赁合同》于2020年4月30日到期，张某不仅于2020初向夏某提出到期后不再续租，且于2018年4月底方将房屋腾空，交还夏某，故双方的《房屋租赁合同》系因租赁合同期限届满而解除。 其三【双方并未对装修费用做出约定】根据最高院房屋租赁合同案件司法解释第10条的规定，承租人经出租人同意对涉案房屋进行装修，租赁期限届满时，承租人无权向出租人主张补偿附合装修装修费用。 本案中，夏某与张某双方并未对合同到期后装修费用的处理作出约定， 故张某无权向夏某主张装修损失。 其四【违约项下的装修损失的承担】根据最高院房屋租赁司法解释第9条规定，如果是合同履行过程中存在违约情形，导致合同终止，则区分责任主体，来确定装修损失的承担： 1、出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失； 2、因承租人违约导致合同解除，承租人无权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但是，出租人同意利用的，可在利用价值范围内予以适当补偿； 3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 其五【不可抗力项下装修损失的承担】 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，通常情况下，由双方按照公平原则分担。 【法律依据】 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。” 第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。” 此无下文。
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