实战分享|长租公寓经济测算7大要点解读

01

轻资产vs重资产

长租公寓一般来说有两种模式：轻资产模式和重资产模式。

轻资产模式就是二房东模式，即从资产方手里将房屋整幢租赁下来，加以装修改造，再出租给租客。

重资产模式是说资产的产权是自己的，自己将房屋装修改造后出租给租客。

形式上看轻资产模式和重资产模式相差不大，但测算逻辑是完全不同，轻资产侧重于运营，重资产侧重于资产增值。

另外，长租公寓的填报逻辑是完全不同于地产即售业务的填报逻辑。长租公寓是侧重做小，做细，做全。地产即售业务是以万元为单位的，长租公寓是以元为单位的。

轻资产类长租公寓的测算，仍然是围绕着两张表，利润表和现金流量表，将这个两个表填全了，投资测算就完成了。

现在从项目基础信息、收入、税金、成本、费用、测算指标、测算校验，共7个方面来讲轻资产类长租公寓的测算。

02

基础信息

基础信息

包括但不限于，项目的地理位置、房屋的租赁期限、租入租金、付款方式、装修期间、运营期间、房屋产权性质等。

其他的可以关注一下项目所在位置有没有地铁规划，如果有，那么开通时间是什么时候，这个对于未来租金水平是有推动作用的。

房屋租赁期限

指的是我们租进来的租赁期限，一般来说在10年以上，10-15年比较正常。如果租赁期限过短，对项目是不利的。

租入租金和付款方式

对于整个轻资产类长租公寓的支出来说，租入租金是绝对的大头，它的租金水平完全决定了长租公寓的盈利水平，它的付款方式付款时间也完全影响了项目的IRR和现金流回正的时间。

装修期间，一般从项目租赁日开始，按照6个月计算。如果实际大于6个月，会影响整个项目的盈利水平。运营期间就等于房屋租赁期限减去装修期间。

房屋产权性质

对于财务这块影响的是它决定了水和电的价格，是按照居民用水用电的价格还是按照商业用水用电的价格。其实房屋产权性质影响的更重要的一个方面是消防验收。

03

收入

房租收入

要先看下测算的项目有哪几个户型，各个户型的可租赁房间数是多少，单价房租是多少。

出租率可以按照半年内达到满租来考虑，初始月份的出租率，可以按照30%左右来考虑。满租的概念是出租率为95%或者98%。

影响房租收入的还有一个因数是年租金增长率。

一般按照每年5%-6%考虑，如果项目附近后期有地铁开通，那么开通的当年可以有跳涨。或者项目附近后期有其他重要利好，那么利好当年可以有跳涨。

我们再讲一下其他收入，比如说选配包收入、快递柜收入、场地租赁收入等。什么是选配包呢，租客在租赁我们房屋的时候，也可能会从我们这租一个冰箱租一个洗衣机，像这种类型的收入就是选配包收入。

场地租赁收入一般是指，商家租赁我们的公共区域做活动产生的收入。另外，如果我们的项目除了长租公寓模块，另外还做了共享办公位、商业的，那么在测算收入的时候，这些都需要考虑进去。

04

税金

长租公寓涉及到的税金主要有增值税、房产税、附加税、所得税。

增值税中对于房屋租赁的税率的规定是：一般纳税人出租不动产增值税税率10%。

增值税中对于住宿服务的税率的规定是：在提供了住宿场所的同时，提供配套服务，属于住宿服务，按照6%税率。

可以看出房屋租赁和住宿服务的税率相差很大，所以在业务模式上我们要尽量向住宿服务靠拢，提供一些配套服务，比如房间清洁、住宿安保等。

 
实际在营业执照注册时，营业范围也需要特别注意，要添加公寓管理、酒店管理等营业范围。

房产税一般按照租金的12%缴纳，这个是产权所有方缴纳的，轻资产类长租公寓不用缴纳。

租金的12%，这个税负还是很重的，做重资产长租公寓是需要缴纳的，也是可以做税务筹划的很重要的一块。

另外提醒一下，因为当期需要缴纳的增值税=当期销项税-当期进项税，而长租公寓前期，有租入租金的进项税，有装修成本的进项税，运营前期出租还没有铺开，那么总的来说前期进项税是远大于销项税的，前面实际是不需要缴纳增值税的，同时也不需要缴纳附加税。

05

成本

成本需要从两个维度来考虑。

一个维度是时间上是属于装修期还是属于运营期，另一个维度成本是属于付现成本还是非付现成本。

成本有三大块成本，一个是租入租金，一个是装修成本，一个是运营成本。

租入租金的付现成本按照跟资产方谈的付款时间和付款金额填列。摊销成本按照总的付款金额除以租赁时间填列。

装修成本，装修期的付现成本可以按照4.5万元/间初步测算，这个4.5万元/间，是包括硬装和软装的。

另外你要考虑改造翻新周期，后期的改造翻新成本要考虑进去。装修成本在运营期要进行摊销，一般来说硬装按照10年摊销，软装按照5年摊销。

运营成本有公用事业费、维护费、物业服务费、保洁费、保险费等。我们的运营成本的年增长率可以按照3%-5%来考虑。