从万科年报学房企的资产负债结构分析

前两天，宇宙房企万科公布了自己2019年度的财务报表，在地产圈刮起了一股“万科”风。

作为地产精英们，不会看点财务报表感觉都没办法在办公室和朋友吹NB，作为吹牛必备技能，财务报表或多或少需要懂点。

光看财务报表是非常无趣的，必须得借助一些真实案例才行。万科刚发布年报，那我们就把万科年报作为我们学习的教材吧，想来会有趣一些。

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资产负债结构，字面上很清晰，就是资产+负债的结构分析。

什么资产结构？

房企的资产结构就是在资产负债表中各个资产项目（流动资产、非流动资产）占总资产的比例。

通过分析不同类型的资产所占比例，可以了解房企的整体资源分布情况以及资金流动性状态，也可以从一个侧面了解企业资源分配是否合理、是否存在经营问题等，比如，库存是否太大？应收账款是否过多等？

所谓“流动性”，对资产项目来说，是指它可以转换为现金的容易程度，能更快或更方便地转换为现金的资产，流动性越高。

部分朋友可能对流动资产、非流动资产构成还不够清楚，没关系，任意打开一张资产负债表，就能看得一清二楚。我简单给大家做个图示意一下：

下面我们从万科2019年度合并资产负债表看看其资产结构，为了方便大家理解，我码出了这个表：

再形象点：

从上面这些数据，我们可以计算万科的几个资产比率：

流动资产率=（流动资产÷总资产）×100%=75.07%；

非流动资产率=（非流动资产÷总资产）×100%=24.93%；

存货比率=（存货÷总资产）×100%=51.85%。

一般来说，流动资产率越高，说明企业的资产流动性越好，资产的可变现能力越强，财务弹性越好。

万科2018年的流动资产比率77.39%，2019年相较2018年基本持平；对比其它房企，万科75%的流动比率在行业还算比较高的，说明万科的资产流动性较好，资产变现能力也更强。

我们还可以发现，存货在万科的总资产占有非常高的比重。这里的存货包括已完工开发项目，在建未完工开发项目，拟建开发项目和其他。这是由房地产公司的经营特点决定的（房地产开发周期长，通常需要2-3年才能完成）。

房地产企业流动资产比率会偏高，也是因为房地产企业拿地和后期建设成本，全部计入存货。存货属于流动资产，所以会偏高一些。

02

什么是负债结构？

顾名思义，负债指的是公司欠外部债权人的钱。如果我们从另外一个角度来看，股东权益其实也是一种广义的负债，它是公司欠股东的钱，只不过是永久地欠着，只要公司没有破产和清算，就不用还，所以也可以说是一种“永久负债”。

这样来理解的话，那么公司所有资金的来源就是“短期负债”+“长期负债”+“永久负债”。而资产则是公司对资金的占用，就是把借来的“全部负债”资金（包括股东权益）变成了可供公司支配和使用的经济来源，公司管理者利用这些资源来创造价值。

同样，负债由流动负债和非流动负债构成；“流动性”对于负债来说，是指偿还期限的时间长短，较早偿还的负债，流动性较高。构成明细如下图：

我们来看下万科2019年报负债结构数据：

关于房企的负债结构，有很多财务指标和比率来对企业的负债进行评价：

资产负债率=（负债总额÷总资产）×100%=77.31%

这个指标反映的是企业偿还负债的能力。资产负债率越高，说明企业偿还债务的压力越大；资产负债率越低，说明企业偿还债务的压力越小。

流动负债比重=（流动负债÷负债总额）×100%=85.42%

非流动负债比重=（非流动负债÷负债总额）×100%=14.58%

流动负债与非流动负债比重反映了企业的负债中，债权人对企业偿还债务的紧迫程度和时间长短。流动负债比重高，要求企业短期偿债能力要强；长期负债比重高，要求企业的长期偿债能力要强。

从上图中我们看到，虽然表面上看，万科的资产负债率高达77.31%，流动负债比重高达85.42%，好像负债压力比较大。

但是，我们注意到，在流动负债中，有将近一半（即36.09%）是“合同付款”，这个合同付款是个什么鬼？

原来，从2018年1季报开始，万科A财报中预收款项调整为了合同负债，见下图。

因此这里的合同负债就是指“预售账款”，主要是客户买了房子的预付款，这些款项虽然是负债，实际上是不用还的，只要商品房到期交付后，就自动转换为收入了。

因此，除去这项“预收账款”，万科实际的偿债压力并不大，实际上就31%，这个负债率在房地产行业当中可谓是相当稳健了！

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在阅读资产负债表时，一个很重要的内容就是要从整体上了解公司资产分布结构和负债构成结构，看看公司的资产、负债、股东权益之间的比例关系是怎样分布的；在总资产中，看流动资产和非流动资产的比重；在总负债中，看短期负债与长期负债的比重。

如果我们仅仅看报表的绝对数字，很多时候是看不出什么问题的。但是当我们看报表各个项目之间的比例关系时，会让我们看得更清楚。

任何企业都是先有资产，后有利润，也就是说，企业是将资产作为一种资源来使用，从而创造利润的。

因此，企业所拥有的资产对于运营结果很重要，企业的商业模式不同，所处行业不同，管理模式不同，就会有不同的资产负债结构。

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