纳尼?村集体和开发商合作建房，居然要交巨额的税费！

昵称60297075 2021-07-15

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亲戚所在的某村前几年通过旧村拆迁改造，村民已人均身价过千万。

本来对于付出土地和老房子代价的村民来说算是好事一桩，然而近期，村集体却收到了市国税局一纸红头文件通知：

要求所有已通过村集体内部分到独立产权房屋的村民全部须自行到国税局办理完税手续，否则房屋无法进行过户。

若只是缴纳普通房产税倒也没什么，按房价的3%-5%缴纳也就是了，然而税局文件上明确写着的交税比例，着实可以用巨额来形容。

亲戚正来找我“咨询”，痛斥（我等）黑心开发商之外，还提到两拨村民正计划着分批前往开发商和街道办门口静坐，以表严肃抗议。

听着这有点过于大阵仗的“静坐计划”，我压力陡然增大，再这么“洗脑咨询”下去，黑心开发商就得变成是我了。

趁身在千里之外的优势，在自己还没被迫加入他们的“静坐计划”之前，我赶紧摸了摸其中到底发生了什么。

总结起来，大概是这样：

政府在很早之前征用了村集体的土地，并按照相关返还用地政策将征地面积的10%以发展建设用地指标形式返还给了村集体。

村集体随即在这块土地上建设一些集体物业对外出租，收益给村民做分红。

前些年，村集体成立的股份公司与开发商合作，共同对本村所在区域进行了改造开发。

改造过程中，开发商与村集体约定地块开发之后的60%物业由开发商自行销售，40%物业建设完成后，由开发商办理国有产权证并无偿移交给村集体。

乍看，整体交易合理合法，没有毛病。直到村集体将房屋分配至村民手中时，便出现了上述需要缴税那一幕。

理清了项目来龙去脉，我大概也就知道为什么村民需要面临缴税，而且是缴纳巨额税费的问题了。

核心的问题就在：村集体物业的国有产权。

行业来说，对于政府后返还给村集体作为后续发展的土地叫做留用地，也叫征地返还用地，不同地方有不同的叫法。

因留用地本身自带建设用地指标，规划上可依据村集体的申报经批同意后即落地。

由于开发周期短（拿地即可开发建设）、资金占用周期短、可控风险小等特点，这类项目一直备受开发商青睐。

然而，对于一个稍微资深房地产税费处理的投资人员来说，留用地却有一个最大且最致命的缺点，那就是开发后的税费问题。

常规的旧村改造当中的做法是：旧村改造拆除的地块划分为融资地块及回迁安置地块。

其中，融资地块用于房企开发销售商品房；回迁地块建设的回迁安置房均保留村集体用地性质，也即明确：集体性质的安置房产权归集体所有。

这意味着房产没有使用年限，但也不能按市场估值进行变现。

在近几年随着房价的猛涨，旧改安置出现了一些变化，越来越多村民要求开发商无偿回迁的安置房必须是与融资地块的商品房同样拥有国有性质产权的商品房。

同样的建设成本及无偿移交给村民，但对于开发商来说，税费却完全是不同的。这便延伸出众所周知的“视同销售、同进同出”的旧改项目计税原则。

然而问题就在这里。

这次出问题的是留用地，并非是单纯的旧改项目。

对于旧改项目存在对村民个人的“拆一补一、拆旧补新”的补偿性质。

然而留用地则基本没有针对村民个人的拆迁，只有补，而且还补得不少，自然无法享受三旧改造对于获取拆补之后免于征税的政策。

不能适用三旧“视同销售同进出”的政策，自然也就遇到了本次的问题症结所在，即巨额的视同销售土地增值税及增值税没有缴纳。

那为什么开发商和村集体都在过去的几年未曾想到这个可怕的漏洞呢？开发商欺骗？非也。

既然遇上，咱们就此来继续分析一下，看看能否尝试解决这个问题。

进一步了解，村集体与开发商是以“前一方出地地、一方出钱，成立合资公司建房然后按比例分配”的方式进行留用地开发。

简单来说，是指村集体提供土地，开发商出钱，成立合资公司开发房地产，根据协议分配新建房屋。

看似简单的合作模式，但实际与村集体的合作中，由于历史情况复杂、改造成本归集方式不一等原因，导致合作建房在税收政策适用上依然不够明确。

在税务局看来，只要是符合国家纳税法规的要求范围内，即应按法规依法缴税，因此才会出现“马后炮”的税费补交情况。

具体分析来说，大概是以下情况：

来看看政策，关于合作建房的政策，目前一直适用的国家政策为以下条款：

1、财税字【1995】48号文第二条规定：

“对于一方出地、乙方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

2、国税函发【1995】156号文规定：

“合作双方成立合营公司的，第一，合作双方共担风险，利润共享，对土地方视以土地使用权入股。第二，出地方提取固定利润的，视同出地方转让土地使用权。第三，合作双方按比例分配房屋的，视同出地方与出资方发生土地使用权换取房屋的行为。”

3、国税发[2006]187号第三条“非直接销售和自用房地产的收入确定”第一款：

“（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ”

由此，逻辑基本清晰。

在旧村改造政策优惠暂未明确覆盖留用地项目情况下，开发商与村集体以“一方出地、一方出钱”入股方式成立合资公司进行房地产开发。

不管后续村集体以合资公司中获取利润分成，还是直接按照约定比例进行分房。

只要房屋产权登记在“合作建房”的主体双方用于自用，则按照国税政策是免征增值税、土地增值税以及所得税的。

然而，这次最大的问题在于两个方面：

1、二次转让。

村集体在分配得留用地上建设的商品房产权后进行了产权分割，转让给了村民个人。

这等于是在村集体通过合作建房获取房屋产权后再次进行了房屋产权转移。

自然必须按照“土地使用权转让须缴纳土地增值税、增值税及所得税”的一般性法律规定的“视同销售须足额缴纳税费”的条款进行处理。

2、增值幅度巨大导致税费巨大。

村集体在于开发商完成合作分房后，是按无偿（即0元）获取房屋产权。

在二次无偿分配（视同“转让”）给村民个人时，按照国税06年187号文规定，“视同销售”按照同一年度的同类房地产的平均价格确认收入。