央行出台最严厉房地产贷款上限通知，意在何为？

2020年最后一天，央行和银保监会联合发布了一条关于房贷的重要政策。

这条政策是房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，规定全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对房地产贷款进行集中管理。

规定全文如下：

为什么说这条政策重磅呢？

两个侧面可以看出来：

一是发布及shixing时间，2020年12月31日发布，2021年1月1日就直接施行，不留任何过渡时间；

二是发文内容，要求以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。

设置上限比例意味着资金流入房地产的比例将严格控制，控制比例如下：

至于为什么要严格限制比例，央妈也给出了明确的解释，那就是：

"为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。"

如何理解呢？房地产市场波动当然指房价涨跌，那这个政策出台是为了抵御房价上涨的嘛？

当然不是，房价上涨显然不会给金融系统带来系统性风险，而是下跌才会。

也就是说，央行的智囊团们经过严密的数据分析，得出结论房价不可能只涨不跌的，存在一定下跌可能，因此我们必须提前准备，以防下跌带来的系统性风险。

对于后半句“防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”，暗含目前我国房地产贷款集中度较高。

有多高呢？

根据银保监会郭主席的话说，目前我国房地产相关贷款已经占到银行业贷款的39%。

加上地产公司自行发型的债券、融资股权、信托等影子银行的资金以及各种表外贷款，预计房地产贷款会占到我国金融体系的40%~50%左右。

这个比例实在太高了。过去世界上累计发生了130多次金融危机，其中100多次均和房地产相关；最近的一次08年美国金融危机，也和房地产有关。

此次新规相当于给所有银行都下了一个紧箍咒，控制其资金流入房地产的规模。

从各个银行的比例来看，短期不会对银行的业务层面产生实质影响，对地产市场的冲击也较为有限。

可以看出银行越小，地产相关贷款的额度上限越低。

这不禁让我想到，近几年这些额度受到高度限制的地方中小银行签订贷款合同正好就是三四五线城市常见的中小地产公司。

在银行没有额度限制的时候，银行基本就是有人贷款就批，什么房子都允许抵押。

当额度有了上限，银行就不得不在有限的额度下尽量挑选优质的客户和房子。

位置偏远、客户征信不佳、老旧住宅以及城市净流出的三四线城市房产贷款抵押比例会越来越低（首付比例提高），甚至没有银行愿意放款。

因此此次对三四线中小银行的贷款限制，将对三四线中小房企产生较大影响，甚至是致命影响。

因此对于普通老百姓来说，最好莫过于珍惜自己的征信，能买新房就买新房，能买核心城市就买核心城市核心地段吧。

与此类推，房企投资布局仍然要选择区位，避免因客户无法办理贷款而无人问津。

从长远来看，在三道红线及新规的双重影响下，中小房企的融资渠道将越来越窄。

对于盘子就几十亿的企业来讲，现金流是极其脆弱的，稍不留神可能就溜出赛道。

未来行业马太效应将进一步扩大，推动整个行业朝着专业化、规范化的方向前进。