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小时候读过一本书，名字叫做《谁动了我的奶酪》。里面有一句话印象特别深刻：世界上唯一不变的，就是变化本身。 这句话用在现在的中国房地产市场，再恰当不过了。在中国房价疯涨的那些年，很多人都相信，房价会一直这么永远地涨下去。 人有个特点，那就是非理性，在对待投资的时候也是如此。非理性的表现就是他的判断不是来自自己的思考，而是看见别人怎么做，他也跟着这么做，结果最终就很容易掉到坑里了。 咱们就拿股市来说，股市上能把人的这个特性表现得淋漓尽致。我们可以回想一下，当股票交易特别火热的时候，是不是自己也跃跃欲试了。但是当你兴高采烈地杀进去，最后经常是灰头土脸的忍痛割肉，最终变成了一个恍然大悟的韭菜。 很简单的道理，当你能看到股票上涨的时候，其实就是大机构已经布局完成了，你能感知到上涨这件事，已经是曲线的最高点了。这时候你冲进去，刚好是大机构在出货，这样容易在最高点买入，然后第二天就来个跌停。 对于楼市来说，它不像股市这样变幻莫测，对楼市影响更大的往往是政策因素，而且政策因素的影响也是潜移默化的，不会立刻就显示出来它的威力，不过长期去看的话，效果就很明显了。  一：过去的房地产市场，怎么就疯涨起来了？ 要说清楚中国的房地产市场，就要先弄清楚，中国的房价它到底是怎么涨起来的。 道理也不复杂，主要是两点：一是外汇占款，二是分税制改革。咱们一个一个来说。 1：外汇占款 很多小伙伴该疑惑了，咱们不是在谈论房价吗？怎么跟外汇扯上了？别着急，咱们慢慢把这个事儿讲清楚。 什么叫外汇占款？通俗的理解，就是央行因为外汇的增加，而多印的人民币。比如说一家外贸公司跟外国人做生意，赚到了很多外汇，这些外汇呢，公司可能会花一部分来采购外国的技术和商品，但是大部分会拿去兑换。因为外汇在国内没法花。 这样，外汇就从商家手里，转到了银行的手里。随着商家越来越多地去兑换，着银行手里的外汇也就越来越多。 但是银行也用不了这么多的外汇，除了留存一些作为兑换使用，更多的外汇，银行就可以拿到外汇交易市场去交易了。 这个时候，最关键的一步来了，这一步很重要，影响也很深远。当银行把外汇拿到交易市场之后，肯定是谁出价越高，银行就把外汇卖给谁。那这个时候谁出价高呢？是央行。 央行购买了金融机构手里大部分的外汇，作为国家的外汇储备。同时，释放了当时汇率计算下等量的人民币。  这些人民币通过银行，最终又回流到了商家的手里。由于中国一直存在巨大的贸易顺差，也就是说，中国出口的商品额，要远远大于进口额。换句话说，赚到的外汇，远远大于花出去的外汇。这样下来，外汇储备也就慢慢多了起来，因为外汇储备释放的基础人民币也就慢慢多了起来。到商家手里的钱也就越来越多。 这部分钱到了商家手里，个体户，小老板们迅速地就变得有钱了，这有钱了怎么办呢？就花啊，买电视，冰箱，洗衣机，买桑塔纳，换个大房子。 好多小伙伴就疑惑了，这么多年，电视，冰箱，洗衣机的价格不升反降，为什么同样是商品，单单就房子的价格翻了好几倍呢？ 其实就是一个简单的经济学道理，叫做通货膨胀。通货膨胀字面理解就是流通中的钱太多了。如果这些流通中的钱，去追逐少量的某种商品，那这种商品的价格必然会上涨。 问题是钱多了这个事儿好理解，咱们刚才已经讲清楚了，那如果把房子比作刚才的商品，商品为什么会少呢？房子就那么稀缺吗？ 接下来我们就引出来了第二个小话题，叫分税制。 2：分税制 其实分税制跟房子稀缺这个事儿关系不大，但是他确实起到了决定性的作用，换句话说，分税制没有直接影响到房子的供需，但是却在根本上带来了中国的城市化。 先说下分税制是什么意思，改革开放以后，各省和中央采用的是一种叫做“财政包干”的制度，也就是说，各省跟中央签订好合同，定下来每年上交多少税，也就是说，赚多赚少，上交的税款是一定的。 这样长期下来，随着经济慢慢走强，各省份越来越富了，但是中央财政却收入一直固定，没有什么增长，可是花钱的地方多啊，于是这才有了分税制改革。 分税制改革之后，地方的收入相对来说没有之前那么高了，也就是在这个时候，土地财政的政策出炉，地方政府可以把卖地的收入当做自己的财政收入了，发展到后来，引进了当时中国香港的招拍挂模式，就这样，房地产商业化的道路就开始了。 房地产商业化的同时，又赶上了中国的城市化进程。大量人口涌入城市，并在城市成家立业，一时间房子供不应求，大家都知道有个说法是“某州炒房团”，当时他们算是第一批富起来的人，巅峰的时候，各大城市都有他们的身影，据说厉害的时候，都是整栋整栋买的。 就这样，在房地产商业化，叠加城市化初期供不应求的局面，房价就不可避免地上涨了。 二：系统性风险 系统性风险，如果关注了今年的房地产市场，大家可能会经常听到这个词儿。银保监会主席郭树清不止一次提到了这个词。 那到底什么是系统性风险呢？百度上是这样解释的：系统性风险是指国家因多种外部或内部的不利因素经过长时间积累没有被发现或重视，在某段时间共振导致无法控制使金融系统参与者恐慌性出逃（抛售），造成全市场投资风险加大。 其实理解这个词的意思并不难，因为有俩活生生的例子，大家应该都听说过，那就是2008年的次贷危机，以及上世纪末的日本经济泡沫。 这两次危机，都造成了巨大的影响，尤其是对本国的老百姓，危机发生后，大批人失去了自己的房产，居无定所，大街上流浪，惨不忍睹。 美国还好点，美元是世界货币，危机发生后，立刻进行了补救，美联储实行量化宽松政策，挽救了像AIG那样的巨头公司。您问AIG是啥？其实类比中国，相当于是中国的养老基金。当时这家保险公司持有了大量的垃圾债券，结果危机发生后，就掉坑里了。 大家可以想一下，如果中国的养老基金顷刻间面临清空的危险，那是多么严重的事情，而当时AIG就是这种情况，所以政府选择性的救助了这家公司，大家如果对这个话题感兴趣，可以去看下那一部电影，叫《大而不倒》。 日本就没有那么好过了，日本的泡沫被刺破以后，经济几乎就停滞了，也就有了后来那个“失去的二十年”。 直到现在，日本还是没有缓过劲儿来。那一次危机过后，日本人就好像换了一波人一样。原来巅峰的时候，买下纽约洛克菲勒大厦，抢购全世界的奢侈品，整个东京的房产市值加起来，可以买下半个美国。 现在呢，日本人都倾向于不花钱。虽然现在印钱比之前厉害多了，而且利率也降成了负的，但是最终连个2%的通胀率都搞不起来。 那种感觉就像一个活泼开朗的人突然遭受到了毁灭性的打击，结果从此一蹶不振一样。 说完了日本和美国的楼市，那中国现在的情况是什么样呢？ 可能我们普通人感受不到，但是从郭树清近期多次强调这个系统性风险来看，中国目前楼市的情况啊，并不乐观。 郭树清说过，房地产，是金融体系最大的“灰犀牛”。 改革开放以来，中国的楼市经历了几波飞速的上涨，目前大城市的房价已经追上甚至超过了国外的大城市的水平。 而且从过去的一波上涨周期来看，2015年以后，是一二三线城市普涨。只不过上涨的顺序是先一线，后二线，最后三线。 房子暴涨，吸引来了大量的投机客，大家都觉得好日子就要来了，坚定地相信未来房子还会继续涨，于是从各种渠道搞来了首付款，又想办法解决了购房名额的问题，就这样一直买，房价最终被推得更高。 为了防止这种投机行为继续进行下去，我们实施了很多针对投机客的政策。比如说，限购，限售，以及限贷。 其实很简单的道理，咱们拿限售举例子，假如你想卖房子，那对不起，请先持有一段时间再开始交易。这样做，一定程度上缓和了泡沫，不至于让这套房子在频繁的买卖交易中持续涨价。 美国和日本的房屋交易，其实比我们管制的宽松很多。比如美国当时都可以给还不起贷款的穷人贷款，而日本的房地产市场没有限售这一说。 但是有了这些限购政策，就足够了吗？远远不够。 正如我上文所说，这些限制可以一定程度上缓解房地产过热的问题，但还是无法从根本上解决这个问题。 比如这次yq过后，国家出了很多支持小微企业贷款的方案，用来帮助他们渡过难关。可是老板们拿到经营贷之后，并不说真的就去扩大生产经营了，而是直接拿去买房了。 所以从去年开始，大家会看到各地的学区房又出现了一次明显的上涨，这个就跟经营贷进入楼市有关。 这个时候，我们就可以引出最近一些足以改变楼市局面的政策了，这些政策接连出来，可以说个个都是重拳。个个都强于之前所有的调控手段。那么根据我个人的判断，这些政策的影响将会彻底改变房地产市场的走向。 三：重拳出击 我们简单说下梳理一下这些政策，为了方便大家理解，就不再把原文贴上了，也不好理解，我把这些政策简化一下梳理给大家。 主要就是以下几点： 1：通过“三条红线”政策，限制开发商过度贷款； 2：规定了各银行针对开发商和个人贷款发放的比例，不能超过这些比例； 3：土拍两集中制，也就是集中供地和集中拍卖； 4：在部分城市实施二手房官方指导价。 这些政策的接连出台，是我改变对楼市看法的根本原因。而且我最近越来越明白了，房住不炒的真实逻辑。 房住不炒，其实最重要的一个环节，就是限制二手房的交易。现在想想这个不难理解，因为交易越活跃，市场越热，房价越不好控制。 这就是为啥最近很多大城市出台了二手房的官方指导价。这个指导价什么意思呢？那就是贷款的时候，银行是根据这个指导价来给你评估的。 大部分房子的指导价都低于他的挂牌价。 这也就是说，如果你想要按照挂牌价销售，那么买家可能会多付出很多首付。 而买房最大的难题其实就是首付。很多人月供可能没啥问题，但就是头疼首付。 这么一来，买房意愿就降低，逐步的二手房市场可能会成为一个买方市场。 成为买方市场后，要想卖出去，卖家只能跟着降价了。 最近很多城市的二手房贷款下放非常慢，也说明了这一点。 另外深圳还出了一个重磅文件，《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）意见的通告：   可以看出来，深圳终于准备开始从根源上解决房地产的问题了。 一直以来，深圳都是采用'重商业，轻居住'的模式。也就是说，政府供应的土地里面，大部分都是商业用地，而居住用地的面积占总供地面积的比例很少超过两成。 深圳最近的一份意见稿里面就提到，在未来深圳供应的土地中，居住用地要超过3成。而且已经定义成商业用地的，还可以申请改成居住用地。 老关根据这个新闻有了一个思考:深圳的楼市在未来几年大概率是要被控制住了。 首先，深圳最先出来了二手房指导价这个政策，指导价的价格通常都低于房子的挂牌价。时间长了，买家会形成一定的降低预期，卖家可能也因为着急用钱，不得不接受这个官方指导价。 其次，之前深圳楼市之所以火热，就是因为严重的土地错配。深圳把大部分土地给了商业，给了公司总部，给了办公用地，却留下来很少的土地用来居住。随着来深圳的人越来越多，房子肯定是不够住啊。 那么随着住宅用地的增加，未来将会有更多的新楼盘入市。供需关系得到一定程度的缓解。这一次就是刚需的机会。随着二手房的各种交易政策逐步收紧，炒房客对买房赚钱这个事儿的预期也会发生改变，不过这个过程可能是缓慢的，但是转折点可能就在此时了。 四：尾声 啰啰嗦嗦讲了一大堆，也该收尾了。 其实还是那句话，在这个世界上，唯一不变的东西就是变化本身。对于买房也是，刚需买房其实不用考虑这么多的，因为首先需要解决的是最基本的居住需求。但是对于那些还幻想着依靠房子暴涨来套现发财的，真的可以改变一下思路了。 毕竟，每个时代都有每个时代的机会，人最大的错误，可能就是抱着过去的观念不放，试图生搬硬套到未来的发展道路上，这样只会适得其反。 好了，今天就先给大家讲到这里，如果您觉得我的文章有帮助，欢迎点赞收藏并转发给您的朋友们。 |
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