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壹 提问：请问纯投资角度，纯看两三年的幅度，是不是武昌滨江或光谷东淘笋二手房最合适，请问各推荐哪几个盘啊？可以买两房吗？ 回答：你好，我们房产投资的底层逻辑是： 1、周期 投资就是跟时间做朋友，你必须得具备长期思维，必须得有握紧一项资产的眼界和跨越周期的耐心 2、场外赚钱能力 买房投资，最终决定你成败或者存活的就是你的绝对硬实力，说白了就是场外赚钱能力，投资活动只不过是把场外赚钱能力放大了而已 3、选筹的毒辣眼力 后续随便买房随便赚钱的时代一去不复返了，原因不赘述，那么就对选筹提出了更高的要求和执行力，选好筹了才能有持有的耐心 4、投资自己才是你一生最终的归宿 房产投资不是归宿，股票也不是，投资自己才是一生的命题，只要我们把自己投资好，把自己投资成一个“值钱”的人，那么我们就永远是投资界的胜者 中国现在都是政策市，现在无法判断，短期预测看交易量，看政策刺激扶持，看市场人群心理逾期。我们只判断长线大趋势，如果哪个砖家能精准判断短期的楼市走向，那他一定是江湖骗子。 现在除了超级笋盘能走周转流，短线赚钱，其他的流派都需要长线持有的。但是很多人希望很快就见到利润，半年一年或者更短就赚到钱。我们把这种人叫做“急富青年”。这个世界成功路上并不拥挤，因为没人愿意慢慢变富。 光谷东目前有些过热，抢新盘，优先知识星球内推荐的楼盘。 二手有一些淘笋的机会，但是光谷东的业主们心态相对膨胀，注意入手价格，超过2.2的放弃。 武昌滨江还有机会淘笋，但是选筹上需要特别注意。优先标杆次新，要么小区环境物业好的，要么一线江景的，不要夹生。 光谷东和武昌滨江，板块选择上，更推荐光谷东，优先三房。 贰 提问：新人首问，房姐，看了武昌、洪山和东湖高新的学区。上班地点，我老公在徐东，我在光谷东。目前洪山对口洪山实验外国语的学区房，城投瀚城、保利拉菲，目前价格还在2w5左右 不到3w，可以入手吗？急急急！ 回答：你好，目前比较推荐的中建大公馆的新盘。洪山实验外国语是九年一贯制，教育水平还行，未来生源逐渐向好，有爆发力。 城投瀚城和保利拉菲的缺点是：有殡仪馆，肿瘤医院，交通不便。 但是该板块未来还是有期待的： 1.殡仪馆搬迁 2.可能有地铁24号线 3.腾讯第二总部，华中科学生态城。 4.湖景稀缺 目前该板块的价格并没有大涨，还可以淘到单价2.2左右的笋盘，可以考虑入手。重点关注知识星球内推荐的楼盘。 叁 提问：睿智的房姐您好！我目前情况是我名下有一套房武昌名邸公馆151.23平，我弟弟名下有一套房复地133平，目前我们住在复地，名邸公馆暂时空置，我准备把我弟弟名下复地过户到我名下，然后再卖掉名邸公馆，大概可以卖440多万，除去之前贷款到手250个，再加上复地抵押贷款资金，大概可以凑800个左右，然后买光谷东！1，目前卖掉名邸公馆是否划算？151平单价28700卖掉，435万。2，光谷东之前星河汇，南山府都没有抢到，准备用我弟弟首套房资格买龙山湖，是否可以？3，目前龙山湖剩余房源不多，纯投资角度该如何选：(1)4号楼4楼230平单价19000，前面有3号楼视野不开阔；(2)5号楼2楼230平单价19000，前面没有楼栋视野好但是基本是底楼了；(3)9号楼4楼270平单价22600前面没遮挡东边能看湖，就是价格比较高。(4)等后期678号楼开盘，价格会比9号楼还要高，但是有可能拿到中高楼层。纯投资角度该如何选择。（龙山湖已经交了五万定金） 4，有没有其他更好的组合方案？目前不考虑其他城市，因为没有房票也比较麻烦，想先在光谷东建仓，以后有多余资金再慢慢开发一线城市房票。麻烦房姐一定帮忙分析一下，谢谢！ 回答：你好，感谢大额付费！ 如果月供能力不错，建议保留名邸公馆。武昌滨江的次新盘，只要品质不是太差，都可以长线持有。最佳方案是截断抵押名邸公馆或者复地，开发老人票 做接力贷买入龙山湖。 总的来说，在光谷东，单价2万是个分水岭。选筹差异非常大。过去5年，光谷东的产业和人口迅速导入，属于快速扩张的新区，均价还没有破2万，刚需盘的单价能逼近甚至超越改善盘。而在人口导入放缓、改善需求占主导的市场，越是高端的产品，会慢慢和普通产品在价位上拉开越大的差距。大平层如果户型不错，地段或景观有稀缺性，未来也会很坚挺，很热捧。 正常大众客群我更建议买入80-120平的高赠送率3/4房，这种产品平衡了流动性和收益性，比较好卖又有做改造溢价的空间。 如果房票充足，入手2套高性价比的刚需盘，比如知识星球内推荐的楼盘。当然如果只剩一张房票，可以入手龙山湖最合适买的面积是160和190，230平勉强可以买，单价1.9还不错，适合长持。 另外，最近龙山湖有一些160和190的房源出来，可以多关注下。 肆 提问：续费首问，房姐你好，急急急，盼回复，纯投资，中建光谷之星2.65万，满二，中间楼层，144平边户，值不值的买？或有其它更好投资楼盘，什么价位买入合适。另星河绘25csf值得入吗？成都高新区已涨了很多了，能入吗？天府新区是否值得投资，有什么具体区位楼盘什么价位适合买入？北京酒仙桥丽都壹号3居135平南北通透2楼，1050万，值得买入吗？谢谢！ 回答：你好，感谢付费！ 1.光谷东目前适合投资的楼盘详见知识星球内部分享。 2.天府新区只看倒挂盘。 3.丽都壹号最大优势是新，这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。电子城区域未来发展并不是特别看好，酒仙桥是个独立板块，道路歪斜、城中村太多，改造难度太大，虽然有企业入驻，但是板块比较割裂，自己和自己玩的。未来酒仙桥也会不温不火，因为有企业，所以一直有固定需求，但也很难吸引板块外的人来这里看房。 北京是一个好地段极度稀缺的城市，综合商业、产业、配套、交通地段都好的地段，只有望京，中关村等几个地块。 北京总价超过1000万看望京。望京是优质板块，优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 伍 提问：房姐，能讲讲售楼部的套路吗？ 回答：你好，当你走进一个售楼部，立即就会被音乐、茶水、软沙发、青春靓丽的服务人员、热情洋溢的置业顾问环绕，从第一步迈进去，你就进入到一个被模式化、被套路化的环境当中，周边的人、物、事都是剧本，都是事先安排好的。 这是中国房地产经过20多年发展出来的行业经验和精华，标准化的体现，你去中国一二线城市几乎所有的一手楼售楼部看看，就知道，大差不差 甚至，你是第几次到访，都会有不同的说辞版本，精细化管理一定是要到这个程度的 如果你得到的信息只是销售信息，比如现在卖的是哪几栋，户型产品如何，目前价格去到多少，楼层差是多少，每栋的余货是多少，现在买的折扣是多少，今天不买价格就会上浮多少，如果你进到一个售楼部，接受的全部是这些信息，那么我建议你掉头就走，这个盘没有什么价值值得你投资，或者说这个楼盘的销售跟本就不懂的销售和营销。 相反，如果一个销售跟你讲，项目周边的生活配套有哪些以及什么时间兑现，项目自身的设计和配套是什么，项目所在区域的政府规划是什么以及目前的进展如何，以及这个片区未来有多少人可导入，甚至这个片区的产业是如何规划和落地的。 如果你碰巧听到了这些信息，那么请你放慢脚步仔细聆听和进行下一步的沟通，因为这些信息才是你投资房产最最关心的地方和价值所在，那些“你明天买的话单价要贵300元的信息”都是垃圾。 销售信息是“面子”，规划、设计、产业、人口、配套才是这个片区和项目的“里子”，里子没问题了，面子上有啥问题呢，或者说你的里子本来就有问题，你的面子上做的惟妙惟肖，包装的滴水不漏，有什么用的，照样是坑二手市场的信息更是混乱不堪和没有一丝丝价值。 陆 提问：房姐，坐标南京。亲戚由于年纪大了，老伴和孙子需要照顾，想把经营近20年的烟酒店转让。父亲即将退休，父母想盘下这个店，找点事做做。前期预计要投入几十万，小店在市区大学门口附近，地铁口边上，一年纯利20-30w。由于我是死工资、父亲快退休，收入将断崖式减少，变成负现金流(一年负将近15-20万)。下步换车、我结婚都需要钱。现在手上还有150万。方案一:盘店经营。方案二:家里还有一套全款房，想抵押出来250万左右(预计利率6-7%)，投资cq或者nj。问题: 1.盘店的话需要注意什么风险？2.哪个方案稳妥一些？3.个人打算，先方案一。现金流回正以后再考虑方案二。这样是否合适？ 回答：烟酒店的核心竞争力是： 柒 提问：新人首问，房姐你好坐标武汉，婚前买了加州香山美术的160平的复试洋房自住，商贷还有80万，之前做生意亏了，到现在还有欠债20万，目前上班年收入30w，公积金账户每月有4000没用过，信用卡可撸50w子弹，借呗有30W额度. 目前准备用老婆名字买一套可操作sfsd，但是税费还是得按二套交。我看了你推荐的关山大道的次新盘，便宜点的都顶天立地，中高层都很难淘到有性价比的，关注的人实在太多了 1.对我的资产配置你有什么建议吗？计划再买一套200w的是不是负债太高了 2.老房子是完全不能买吗，正在谈一套蓝巢逸品的房子，中层，如果单价能砍到1.6 值得买入吗？而且还可以低首付买入. 回答：你好，很多人问我市区的老破小 老破大以后会不会卖不上价。这个事你得分城市来看，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。 像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。 但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破大就有很大风险。所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。 等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是没有学区的老房子，价格还没有压迫性上涨。 但是蓝巢逸品并不算我们定义的老房子，属于老次新的范畴。 光谷的发展，从光谷广场1.0版本，到关山大道2.0版本，现在转移到光谷东3.0版本。蓝巢逸品并不在风口，但是未来会随大盘跟涨，需要长持，等下一轮涨幅走完后出手。单价1.6可以考虑入手，性价比还行，入手价低才能保证你立于不败之地。 捌 提问：房姐，我今天跟一个亲戚聊天，她孩子在深圳四大名校之一读小学3年级，她说小学其实不要去名校，名校就是牺牲其它时间把更多时间投入到应试考高分上（典型案例就是作业多）。1.她这样说对吗？2.我也有孩子马上上幼儿园，以后大概率也是继续划入名校学区范围内，是不在小学阶段就上个相对轻松的学校就行，不要去名校，这样可以让孩子多能有点自主时间，去玩运动去玩五花八门的？多些开放性的，而不是小学就一味追求考高分呢？3.我记得我们读小学时作业很少的（我90年的），也没耽误大家考好的大学呀。4.您认为小学阶段孩子们最重要的是什么？谢谢 回答：你好，名校当然有一定优势，这也是很多家长奋斗半生，牺牲居住体验，依然为孩子买老破小的学区房的原因。孩子如果有条件上名校，当然上。很多家长想上都上不了。上了名校，孩子未来的成才概率更大些。你说你小学时作业很少，但没耽误大家考上好大学。这种观点其实很片面。你对比当年一二线城市毕业的学生和四五线毕业的。会发现，四五线的学生考个大学，是件多么不容易的事情，他们需要在初中、高中挑灯夜战，吃很多很多苦，淘汰一批又一批人。 |
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