这些城市，小心了！

楼市火热的态势，正在降温。

7月15日，国家统计局发布了2021年6月份的房价涨幅数据，船长对数据重新整理制作，能更直观地观察房价行情变化。

注：苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内，系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围，故无法解读。

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先来看看新房的涨幅。

从新房的环比涨幅来看，6月份有55个城市在上涨，3个城市持平，12个城市下跌。

相比上涨城市多达62个的3月份，新房的涨幅正在逐渐冷却。

国家统计局给出的定调是“稳中有落”。

55个上涨的城市中，8个城市的环比涨幅都超过1%。其中，济南上涨1.5%排在首位，那个长期处在阴跌的山东省会，楼市开始复苏了。

长沙上涨1.3%、无锡上涨1.2%、扬州上涨1.1%位居二三四位，大连、广州、重庆、西安均上涨1%，位居前八位。

加上第九、第十位的北京、天津，以及身后的西宁、南京、杭州、郑州，一二线城市撑起的这轮涨势，仍未结束。

而12个环比下跌的城市中，昆明、大理两个云南的城市垫底，贵阳、太原、哈尔滨3个省会城市也在其中。

从新房的同比涨幅来看，60个城市上涨，10个城市下跌。

其中，广州上涨11.6%排在第一，银川上涨11.2%、济宁上涨10.6%紧随其后，扬州、徐州、西安、重庆等热点城市的涨幅也都位居前列。

10个新房价格跌回一年前的城市，北方的两个省会太原、哈尔滨再次出现，与济南、郑州爬出深坑不同，太原、哈尔滨的新房价格，依然不见起色。

房价背后的城市综合实力，才是真正的底色。

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新房代表着增量市场的表现，而存量市场的二手房数据，更能代表一个城市的真实房价。

“稳中有落”的局面，同样出现在二手房上。

从6月份的二手房环比涨幅来看，48个城市上涨、6个城市持平，同时有16个城市房价下跌。

这其中三个明显变化，都和一线城市有关：

一是，北京、上海二手房环比涨幅位居前列。

二是，广州二手房同比涨幅，全国第一。

三是，深圳二手房环比涨幅，连续两个月下跌。

新房供应极少的京沪，二手房价格再次恢复上涨态势。而遭受严厉调控的深圳，成为搅动珠三角楼市的核心因素。

深圳先查经营贷流入楼市，牵出深房理一众炒房客，而后又出台二手房指导价，彻底将深圳楼市的一把火扑灭。

这就导致深圳楼市的资金，大量外溢。广州、佛山、东莞、惠州，甚至珠海、中山，都客观上成为受益者。

此外，二手房价涨幅前10位的其他城市，同样都是来自二线，重庆、无锡、西安、杭州、南京，都是熟悉的面孔。

而16个下跌的城市，除了深圳外，南昌、贵阳、乌鲁木齐、石家庄、昆明等5个省会城市也在其中。

垫底的仍是来自黑龙江的牡丹江市，6%的跌幅，让其房价水平跌回2007年。

七普数据显示，黑龙江所有城市的人口都在流失，甚至其省会哈尔滨10年时间也流失了超过60万人。

如此局面，房价怎能维持得住？

在黑龙江双鸭山市，64㎡住房总价仅售1.5万元、51㎡住房总价为1.2万元、56㎡总价1.4万元，都是真实的成交价。

这还是上涨过的价格，在去年7、8月份，一套顶楼50㎡左右的房子总价才七八千元。

房价鹤岗化，似乎已是黑龙江中小城市的宿命。

而这些城市的房子，即便白菜价，也万万不可再入手。

3

毫无疑问，中国的楼市受政策影响颇深，如今监管的高压态势，并未减弱。

楼市的下半场，这把火很可能变成小火苗，甚至熄灭。

2021，着实是一个关键年份。

十四五规划开局，百年大庆，最为关键的是另一个目标——共同富裕。

那个无论用什么手段只要增长的疯狂年代，已不再适用当下。基于共同富裕的未来规划，所有通往此路的障碍，都将被清理。

这也是高层最近频频重拳出击的根本逻辑。

而房地产就是其中打击最严厉的一环。其中，两个重拳出击最为致命：

一是，二手房指导价开始普及。

今年2月份，深圳发布最新调控“二手房指导价”，这条从来没出现过的调控政策，打得所有人一脸懵逼。

此后的二手房交易，不再按照卖家挂牌价成交，而是根据“官方指导价”定的小区均价，进行交易。而均价，比当下市场价都低了不少。

直接后果便是成交量暴跌。2021年2月，深圳共成交4166套二手住宅，环比减少40.6%。成交面积348196平方米，环比减少41.0%。

市场得以迅速冷静。

7月8日，西安宣布出台二手房指导价机制，成为全国第7个二手房限价的城市。此前，宁波、无锡、东莞、成都、上海也都出台了类似措施。

上海更为严苛，7月9日开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。 

而西安出台措施后，因指导价比市场价低了30%左右，还出现了业主捆绑假画出售房产，从而提高总价的场面。

我们也得以观察到，目前针对楼市的调控逻辑线条很清晰：房价或成交量比较热的，出台限贷、停贷等金融措施；若金融措施降温失效，房价还在猛涨，二手房指导价将一击致命。

因此，那些涨幅排在前列的城市，要小心了。

二是，打破学区房信仰。

这关乎的是平衡教育资源，移走架在家庭肩上的教育重担，对校外培训的打击同样出于此目的。

比如最近太原市印发的通知，积极稳妥地实行房产地址“学位限定”，即自登记入学之年起，原则上同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。

如此一来，频繁交易二手房增加学位的漏洞，便被堵上。

今年4月份，高层明确“防止以学区房等名义炒作房价”，反炒作学区房的战役打响。此后，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、合肥等十几个城市出手，整治学区房炒作乱象。

下手最狠的，还是北京。

近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片，即将多个学校和多个片区混合，不再对应一个学校。即便你买了学区房，但也可能分到普通学校。

一招打破学区房信仰。

家长、学区房投资人，一片鬼哭狼嚎。

在“共同富裕”的终极目标前面，永远不要低估这份决心。

楼市的下半场，已成定局。