|
上个月，房产君给大家介绍了一批东风广场的笋货：点击此查看，本以为送大家“上车”的使命已经完成了，没想到，“东风广场”这个学区房里的强IP，最近又出来蹦跶了。 | 东风广场小区实拍 这次又是为何？ 原来，是拍卖结果出来了。 有惊喜价吗？——只有惊吓价。 到底怎么回事？下面我们一起来看看。 13万/㎡的单价，溢价率高达52.21% 昨天傍晚，房产君接到小鹰好房的爆料，说东风广场竞拍结果出来了，最高单价13w成交。 房产君瞄了一下，最高单价的是1901房，121平，起拍单价86736元，成交单价达132025元，溢价率竟高达52.21%！ | 121平参考户型图 虽然有担心过买家会轮流抬价，但是这个价格，已经切实超过了东风广场的市场均价了。 | 东风广场6月的市场均价为10.6万/平 121平户型，为什么能超市场均价？ 有人可能会问： 单价13w，为何不直接参加二手房交易？兴许还便宜点... 东风东路小学，不只是对口这个东风广场，为何唯独它长期在越秀人气小区榜第1名？ …… 存在就是合理。 据贝壳的公开挂牌信息（截止至7.15），目前东风广场的在售户型里，拍卖单价13w的121㎡户型，现在市面上已经没有房源放出来了。 而且在这批拍卖货源里，121㎡左右的户型（改善型三房），仅仅有5套（占5/39），其他的基本都是70-97㎡的中小户型，紧凑两三房为主。 更别说121㎡户型的属于第四期，南向，楼龄最新、户型最好等加成因素了。所以，短缺的121㎡，意味着价值。
| 四期户型窗外的景观
除了法拍热，东风广场二手交易也旺盛 这是为何？ 根据贝壳APP显示，项目一直处于客多房少的状态。为何？对口同一小学的周边小区，难道没有一个能打的么？
我们可以翻看东风东路小学今年的招生地段，来判断一下：
在这些地段里，跟东风广场一样有学位的没它新，例如农林上下路，都是上世纪80年代建成，基本都三十多年房龄； 跟东风广场一样新的没有小户型，例如锦城花园，最小的是80多㎡起步，而东风广场最小的是43㎡，入门门槛还更低一些； 更别说有的小区，相比东风广场，配套也不能打，例如润粤大厦，出了名的没有花园、没有阳台。 所以，这些种种，注定东风广场在二手房交易里，成为买家的“团宠”。 而且，它的其他加分项，也非常多。在这里，先说一段小历史。 1/ 交通 东风广场位于东风东路、环市东路、广州大道三条主干道交汇处。 而不管是东风路、环市路，还是广州大道，这三条路都属于曾经的东山区的主干道。东山区对于很多新广来说，可能听都没有听过，甚至会惊讶：啊，东山居然还是个区啊？ 但是，对于老广来说，过去的东山区，地位等同于现在的天河区，甚至还有不少老广，至今还以出身东山而自豪，而“东山少爷，西关小姐”也是在那个时候传出来的俗语。 因此，这三条贯通东西、代表繁荣的“金腰带”，曾经见证着广州八九十年代的繁华，而始建于90年代的东风广场，刚好位于这三条路的交汇处，注定着它的交通不会太差。 所以大家能看到，小区步行460米可以到达地铁动物园站，到杨箕站大概1公里，北门和南门50米内都有公交车站，2公里车程可以到达珠江新城，交通配套放在全广州来看，都算是不错的。 2/ 配套 既然所处教育强区，东风广场周边的教育资源，也带着天然的优势。 2公里内有很多省一级、市一级，甚至省重点中学：东风东路小学（天伦校区）、育才中学、铁一中学、执信中学（水荫路校区）、铁一小学等等，都是大家耳熟能详的的学校，基本环绕在小区周围，小区出来几百米还有学而思，鸡娃氛围十分浓厚。 鸡娃到极致，想下楼买个生鲜水果，偷懒吃个快餐时，五分钟内也有很多选择，例如小区周边有很多商铺、便利店，300米内还有华润万家、水均肉菜市场，日常生活的品质很高，十分方便。 有了这些，已经可以满足大部分业主的日常需求，不过小区内还有会所、羽毛球馆、泳池、健身房等等，总的来说，东风广场不只是学位牛逼，配套也很受家庭户喜欢。
当然，缺点也是有的 听起来牛逼轰轰的，有没有什么缺点？ 房产君觉得，不外乎是楼龄大、老城区名校价值在下降、人口密度高、车位紧张、部分户型靠马路容易受噪音滋扰等问题。 1/ 楼龄大：小区是90年代末建成的，到现在至少也二十多年楼龄了，外型老旧，而且有的房源，如果保养不好，房子地板都旧得翘起来了。
2/ 老城区名校学位价值在下降：学校水平最大的影响因素是生源，生源背后是重视教育的家庭，以及有能力重视教育的家庭，例如体制内、中产、富人家庭等。 由于历史原因，以前老东山权贵多，造就有不少名校聚集，但现在这批新贵更多的涌向天河，成就了一批新的名校，如大家所见华阳、华景、龙口西等学校，近二十年紧追不舍，而今年天河三巨头（清华附中初中部、华师附中初中部、执信天河）也陆续“入市”了，会进一步提升家长们对天河名校的期待。 优质生源被分流，会降低老城区名校的学位价值，这也是越秀今年学位改革，小升初全是名校的根本原因。 | 老城区名校 3/ 车位紧张：虽然有地下车库，但小区因为人多，车位还是比较吃紧的，地下、地面都停满了私家车，月租也不低，中介反映在1600-2300元/月左右。
4/ 噪音大： 有的户型很靠近马路，所以噪音还是不小的。房产君实测了一下，靠着东风东路的T1栋，在屋内测出了74分贝。
5/ 港风设计小有弊端： 小区是典型的港式建筑风格，所有楼栋像个月牙形一样，围绕着小区会所、泳池、园林等等，很多老人家和小孩都在这里玩乐。
不过实际整个小区感觉不大，绿化区短短几分钟就可以穿过，而且据说房子里的水管电线预埋不合理，早期使用的材质也欠缺考虑，时间长了以后很不好修理。 最后，据小鹰好房介绍，这批拍卖的房源里，偶有单价8万㎡的房源出售，但大部分的还是维持在市场价10万/㎡，楼龄小的的甚至还去到13万/㎡，说明市场的需求还是蛮大的，对东风广场的认可度也较高。 那么，你又对这批房源持什么看法呢？评论区告诉我！又或者，下周四（7月22号）晚上8点来我们直播间，我们再好好聊一聊。 |
|
|
