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本来尖是认真写二手房的，结果写到写到的受公众号留言的刺激。 我又走偏了。 这两个甲醛很重的刺激性留言都跟老破有关，是时候要专门写一哈老破了。 A留言 
价格翻倍肯定是开玩笑的，毕竟买家砍半实在是有点那个，我是卖家一样想用指甲刀把对方砍死。 这种路线还真是闻所未闻，老破就是飞烫的烤红苕紧都吹不冷，别个都想换了，这儿还有想买来长持出租的，难道不是把老破大也卖了从新切换个优秀点的房子吗。但凡看过我一两篇二手房文章的人，也不会走这种极端，一定是个假粉丝。
为啥子最好避开老破，我专门为老破房表演一哈（单纯老破不要跟我扯学区哈）。以下引用数据均为贝壳找房成交数据，不包含全城所有成交，所有案例小区都是随机选中的，不带一丝感情色彩。没得具体定义，为了方便理解可以暂时把步梯房统称为老破，据不完全统计步梯房成交套数占比只占了总成交约20%。以今年5、6月为例，共计约成交了37380套，步梯房成交了约6949套（数据可能有偏差）。从区域占比来看，金牛这类房源的成交量最高，是第二三名成华和锦江的两倍，老破成交量较大也是拉低金牛区整体均价最主要原因之一。我随机选中不同行政区两个特别老的小区查了哈成交情况，A小区从2016年至今四年时间内一共只卖出了三套房源。（仅贝壳数据，以下都是，每次都要说很多盘，因为老是遇到瞎子和杠精，沟通存在一定门槛。）价格就更不说了，第一套卖出时间是在2018年10月单价12200元/㎡，去年12月和今年1月均价都在一万一出头。B小区的成交量和成交均价曲线跟A小区差别不大，大部分超级老破房都是从16年的六七千涨到现在一万一二就不动了，顶多到过一万三然后又会掉回一万一二，其中还有很多老小区根本查不到成交（可能是保安和小中介卖的吧···），高潮过后剩下的都是空虚。这种超级老小区的大概形状就是基本没小区环境，车位要下班就回切占领，外墙想掉皮皮都没机会因为是水泥外墙，4年的总成交套数基本不会超过20套。馆子老板不是嬢就是姐，服务态度以飞歪八歪著称，就餐环境要么叙利亚风要么回忆杀式小清新，瓷杯锑锅筲箕是主打，最复古的甚至摆了个痰盂，小区门牌号很多都是某某路XX号，XX苑神马的。这种房子不仅成交周期长，换手率低，增值空间小，成交总价基本超不过100，租金还低，纯粹买来出租简直对不起列祖列宗，租售比还不如位置好的公寓，再捏10年银行都不得贷款了，更卖不脱。稍微好点的，比如紫荆、芳草、一品天下、双楠、光华等等2000年出头修的早期步梯商品房，有小区环境，外墙贴了浅粉和浅黄为主的砖，价格比超级老破贵得到1-3K，成交量要高一些，。这种房子不那么显旧，住起其实比刚需电梯房安逸，人少清静人也不那么杂，只是受限于小区设计、房龄、长相、车位不足、维护得不太好和版块几乎已经莫得改造可能等因素，换手率和增值空间也不高。上面那个表格你们已经看出来老破的增值空间了，老破步梯房B小区从16年第一套成交到今年最后一套成交，单价涨了三千块钱。在群头摆龙门阵的时候就说过，只考虑升值的话市区老破还不如二圈层电梯次新，为了更直观，我本来打算做一个对比图，结果发现太复杂了我弄不来，果然还是打字更适合我。16年至今卖了4套，2016年1月成交了一套约7000元/㎡，2017-2018一套没卖，今年卖了三套，均价10800元/㎡，涨了“高达”3800元/㎡，如果你有100平，那么这套房子升值约38万。这类老破普遍成交面积段都在70平米以下，按照中间档60㎡算，实际4年增值增得到23万左右。后续你想把这赚的23万变现又是一件特别难的事情，成交量告诉你很难才卖得脱，可能再少赚个10万稍微好点·····随机选择犀浦和书房某刚需商品房（非品牌开发商，非高赠送）。16年至今一共卖161套，今年6月卖了8套，挂牌122套。2016年均价6900元/㎡，跟超级老破价格差不多，2020年成交均价15200元/㎡。16年至今卖684套，今年6月卖了12套，挂牌165套。2016均价6700元/㎡，也是跟同时期超级老破价格差不多，2020年成交均价也是15200元/㎡。这两个二圈电梯次新2016年均价跟超级老破差不多，到今年老破还在一万一徘徊，次新已突破一万五。PS：刚需盘由于盘大货多，供应量也是远高于老破房的，成交量肯定更高，但是抛开供应量因素，你随机问10个人，9个人都不得多看老破一眼。当然不是所有房源都符合这个规律哈，有些市区品质较差的电梯房升值幅度跟超级老破房差不多。比如2.5环某电梯商品房，16年均价7286元/㎡，今年均价11800元/㎡，但是成交量远远高于超级老破，卖了499套。选择二圈层电梯次新跟老破比主要是他们起步单价和总价差别不大，属于平民大众消费具有可比性。我还是随意搜了几个小区，光看涨幅豪宅跟刚需电梯差不多，但是豪宅盘的底气在总价，就像你有100万涨一倍就是200万，别个有300万涨一倍就是600万了。二圈层总价超过一百五六十万成交量骤减，预算再高点的购房者要么选品质新房要么选择市区，备胎丰富。
豪宅的起步价是300还只买得到套二，套四的要往600+走，且莫得啥子备胎区域可选择。三四万的学区都是小户型，只能买来挂户口，套均价格150-250万左右，一家人是住不下的，对普通家庭来说也是奢侈品。
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