自从各种调控政策出炉后，市场对二手房并不看好，不过倒是有很多人对学区房二手房市场依旧信心知足。今天，我们以狮山为例，来探讨一下，当前狮山学区房二手房市场究竟是是跌了还是涨了。一姐也实地调研了一圈狮山的学区房情况，今天给大家带来最真实的市场情况。从贝壳最新的数据来看，狮山目前的挂牌均价为36591元/平，挂牌均价（8月6日-8月12日）对比上周上涨0.3%，同比去年下跌3.8%；成交均价（8月6日-8月12日）对比上周下跌了26.2%，同比去年上涨15.9%。另外，进入今年以来，大概8个多月的时间，狮山板块二手房成交其实并不活跃，多数小区在个位数，甚至有一些小区表现为0成交。这也说明了一个问题：目前的狮山学区房二手房整体呈现的趋势是成交量下去了，成交均价却一路看涨，越走越高。从今年1月份至今，21个小区总成交量仅121套；其中，狮山新苑和招商学府成交量最高，分别是35套和31套。这两个小区都挺有代表性的，狮山新苑是1996年建成，距今已有25年的历史的老小区；招商学府是有着5年左右历史的次新房。首先来看狮山新苑为代表的老小区，它今年成交最快的1套房源，仅用时2天，单价在48141万/㎡，总价为429万，户型为89.01㎡的两室一厅。狮山新苑里的小面积低总价的房源尤为吃香，加上距离学校近，后期老人带孩子上学，接送都比较方便，流通性自然好。其次是招商学府为代表的次新房，虽然学区比不上狮山新苑，但是由于房龄新、品质较好，居住舒适感更强，而且小学就在小区的对面，上学非常方便，因此成交量也不错。不过招商学府的总价较高，基本都是在500W以上，最便宜的60㎡左右的小面积价格也要三百四五十万，上车门槛较高。然后，我们再来看看今年以来成交的数据情况，据贝壳数据显示，近一年多来，狮山共成交2481套二手房。其中，总价在300-500万左右的房源最受欢迎，共有865套；50-110㎡左右房源成交套数最多，共1439套，占总成交房源的一半还多。从整体成交情况来看，狮山目前学区房的最低门槛在300W左右。至此，当我们回归到文章开篇的那个问题：狮山学区房二手房市场究竟是涨了还是跌了？
现在有了很清晰的答案：在苏州整体二手房市场不景气的情况下，狮山还是很抗跌的！成交价一路看涨！一姐前前后后大概看了有二十多套房子，整体实探下来之后，主要可以概括为以下几个大点。1、目前狮山二手房成交现状仍以小面积、小户型、低总价为主。目前整个狮山学区房的市场以小面积、小户型、低总价为主，面积段都在60㎡-90㎡，以2房和3房为主。以最先看的和乐家园为主，主要有的3种户型：60多平、90多平和120平左右，我都看了。整体感受就是小户型虽然总价低、性价比高，但是居住舒适度不好；90多平的相对来说三房起步，空间稍微大了一点，如果有老人帮忙带孩子，这个面积段的是性价比也挺高的；120㎡的地方就很难出手了。而且和乐家园的外立面由于才翻新过没多久，绿化以及环境都维护得不错，所以给我的第一印象很好。在整个狮山学区房中最被市场认可的学区当属新区实验小学金山路学区和新区实验中学金山路学区。同时拥有既有新区实验小学金山路学区和新区实验中学金山路学区的小区不仅成交价高，而且成交量也偏高些。这些小区主要包括荷澜庭、锦昌苑、姑苏花苑等等，而从近90天链家二手房成交表来看，成交总价区间为402-875w。其中狮山新苑的售卖最好，共售出6套，近30天带看次数达245次，也是目前在售房源最多的一个小区；其余的一些小区多数都在2套、1套，甚至有的都没有。但是狮山新苑给我的感觉就是虽然离学校更近一些，但是整体小区太破，道路狭窄，车子停在路边之后，剩下的空间非常狭窄。3、置换难，大面积难出手，降价约40万，都卖不出去！很多考虑置换的客户，由于目前二手房库存太多，整体市场行情不好，手上的房子出手困难。在禧悦看房的时候，就有一种深切的感受，大面积的房子不好出手，尤其是学区不是很优质的。禧悦的前面就是红唐商业，靠近淮海街，小区位置是很好，但是学区上稍微次一些，我看的220.18㎡，带装修，总价在1200万，装修看起来也很高端；而且靠近门口的小次卧和阳台连通的部分，被原房主封上了，做了一排柜子，一定程度上扩大了房间的面积，同时保护了该房间的隐秘性。这个小区由于体量不大，带架空层，架空层很高，而且外立面是大理石的，小区整体品质很高，但是总价贵、面积大，不好出手；甚至有一家降价近40万，依旧卖不出去。4、存在不诚心卖房现象，有些房主把房子挂出来，但只是为了试水市场。另外，在现场我还了解到一个情况，中介告诉我有很多房主会把房子挂出来，但是他并没有出售房源的打算，然后中介联系带看，他也不是很配合。
这类群体的目的主要就是为了试水市场，而且他永远想再卖高价一些。我在走访的过程中，发现狮山基本上每个小区都分布着几个中介门店，但是这些门店冷清。
更绝的是，有一家门店的几个员工聚在一起斗地主，可能是因为那天稍微有点雨，很多客户不愿意冒雨看房，但是根据我自己看下来的实际感受，我想市场不好占主要原因。实探结束后，我的整体感受就是生活配套等方面很成熟，一些顶端学区房加成的小区确实也很受市场认可；也有一些高端品质的次新房，如果考虑置换，并且想在狮山核心的，真的还蛮值得。前段时间北京学区房执行严厉的多校划片政策，一下子让“学区房”跌下神坛。尽管目前苏州的“学区房”仍算稳定，但未来随着国家对于教育均衡的不断推进，“学区房”能否一如既往的热，就很难说得准了。未来学区房的是是涨是跌，就要等待时间去验证了，但当前来看依旧是“稳”的。对于预算充足，有学区需求的买房人来说，仍然是该出手时就出手。对于预算有限，只求学区不追求自住品质的，可以考虑一下小面积低总价的房源，在目前市场平稳的情况下，还可以捡捡漏；
对于学区要求不高，要求居住品质的买房人，如果买不到合适的新房则可以考虑本区域内的次新房，毕竟二手房买了就能住，质量实实在在摆在那，看得见摸得着。没有十全十美的房子，根据自己的需求来定，毕竟适合自己的才是最重要的。
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