房企转让商品房土地增值税怎么算?房地产项目开发成本核算明细一、土地征用及拆迁补偿款 1.土地出让金或转让款 2.契税 3.大市政配套费 4.耕地占用税 5.土地闲置费 6.土地拆迁补偿与安置费 二、前期工程费 1.项目报批报检费用 2.土地腾平费用 3.临时设施费用 4.勘察勘探设计等技术服务费用 三、建安工程费 1.建筑工程费用 2.安装工程费用 3.装饰工程费用 四、基础建设建造费 1.社区官网工程费 2.园林绿化环境工程费 五、公共配套设施费 1.无偿移交政府相关职能部门 2.产权属于全体业主 六、开发间接费 1.项目部直接发生的支出(费用:人、资产、时间) 2.营销设施建造费(红线内临时收入、会所用作收入、租赁收入,不包括家居家电) 3.资本化的利息和融资费用 4.其他应计入成本的费用(监理费、工程管理费、前期物业费) 房地产项目开发成本核算与土增清算口径举例 案例讲解:
解析1:没有结转税务局就会认为你分不清,税务局就会选择一刀切的建筑面积法帮你分,结果会变成商铺跟住宅的成本变成一样,所以肯定会吃亏。 解析2:完全可以。只要是合理,税法是完成承认的,所以这种情况下,共同的项目、总的成本是一样的,用不同的方法来分摊,土增的结果差距很大。 解析3:有很多的分摊其实很有讲究,实务中争议非常大,税务机关没有共同的标准。我们建议根据土地成本的容积率的相关性,如果地下车库在计容面积内,应该分摊,不在就不分摊,大多数地下车库不在计容面积内,所以不应该分摊。 总结:1、开发成本核算是土增清算的基础,也会严重影响土增清算结果; 2、会计对于成本核算的口径与土增区别很大,实务中应注意区别; 3、会计中的成本分摊方法(直接成本与间接成本)对于土增清算影响巨大,但实务中争议也非常巨大; 4、企业应当及早规划,在成本核算阶段就考虑到未来土增清算的结果影响。 所以土增包括整个地产的税务的管理都要有前瞻性,我们也希望在成本核算中具有前瞻性,能够影响到未来土增的记录,规划到土增的记录。 |
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