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特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的首文，接下来本公众号会不定期更新对我们国家典型城市的房地产/房价分析文章，欢迎各位朋友阅读，所分享的一些浅见，若有不当之处，欢迎留言讨论。 过去的2019年，四大一线城市里面，只有深圳的房地产一枝独秀。具体如下图所示，为2019年11月25个重点城市的二手房挂牌均价涨跌情况，数据来自于贝壳研究院，数据显示除了深圳，北京、上海和广州的二手房挂牌价都出现了不同程度的下跌，其中广州的跌幅还不小。本文选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。 目前，深圳房价位列大陆头把交椅，深圳房价如此之高也不是没有原因的。其中，最大的原因是得益于改革开放的春风加之自身毗邻香港，位置的得天独厚，使得深圳成为了外资最先浸润的城市，加上政策的照顾，顺理成章地造就了过去约40年的深圳经济发展神话。 而且由于深圳是一座从无到有的新兴城市，历史包袱比较少，所以更加促进了深圳的高速发展。每一个初到深圳的人，最大印象就是深圳满眼望去都是年轻人，鲜有老人或者小孩。当然，必须承认，经过40年发展，最先一批建设深圳的人也慢慢老去了，对应的小孩也多了起来。具体从下表就可以窥见一二，2018年，深圳常住人口里面就有约八成是就业人口，其他三个一线城市基本上不超过六成。这样的人口结构非常有助于深圳的高速发展，因为城市没有哺育小孩以及抚养老人的负担，政府在养老、教育、医疗等方面的开支相对会少一些，可以把有限的资金投资在其他方面。也是因为曾经不需要考虑教育的问题，导致过去几十年虽然深圳的经济高速发展、并位列大陆前四，但是并没有形成与经济实力相匹配的科教实力，最突出的是没有一个像样的大学。以至于最近几年深圳为了弥补自身科教实力的不足，大举引进知名大学在深圳建大学。
2018年1月，深圳市市长陈如桂公开表态要加快发展高水平高等教育，2018年深圳全市财政预算支出将安排教育支出634亿元，占深圳全市财政支出的16%左右。同年6月，据深圳特区报，深圳计划投入1500亿元，集中资源办更多高水平大学，力争到2025年高校数量达到20所左右、在校生超过25万人，成为高等教育强市之一。
总的来说，深圳的高速发展得益于改革开放的春风以及得天独厚的地理位置，而深圳的房价也是伴随其经济的高速发展而腾飞起来的。 那么未来深圳的房价是会更上一层楼呢？还是回归正常呢？记住前面有个“大”字，因为以当前我们房地产的体量，非大放水不可能全面大幅上涨。最近几年的M1与M2走势以及前几天央行行长两次在求是网发表的署名文章显示，国家根本不会大放水。前些日子召开的中央经济工作会议基本上没有提新建住房，而是重点强调对老旧小区的改造和发展租赁住房。国家层面，风向标已经换了，房地产已经过了它的黄金年代。不仅如此，中央经济工作会议重点强调了要疏通货币传导机制，这就是为了防范放出的水流到了不该去的地方，比如房地产领域。（参考旧文：房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”）正如侠客岛所言：“饮鸩止渴绝非良方。”寄希望于放水的朋友可以醒醒了！2019年深圳第一季度GDP增速7.6%、上半年GDP增速为7.4%，到如今前三季度的6.6%，增速明显放缓。如果假设每个季度的权重相等，那么第二季度的GDP增速为7.2%，第三季度的GDP增速为5.0%。第三季度相较于第二季度，深圳的GDP增速大幅下滑30.56%，可见“失速”是肉眼可见的。2019年前三季度，深圳的第二产业增长5.5%，第三产业增长7.4%，全市规模以上工业增加值增长5.3%。作为比较，深圳2018年前三季度GDP增速为8.1%，其中第二产业增速为8.5%，第三产业增速为7.8%，规模以上工业增加值增长8.3%。也就是说，今年前三季度深圳的GDP增速相较于去年同期下滑了1.5个百分点，规模以上工业增加值的增速更是暴降了3个百分点。当然，深圳的“失速”与中美贸易war有着密切关系，这样的失速也算预料之内。但是，考虑到贸易战的持续性和长期性，深圳的难受处境不会一下子解除，而是会持续下去。经济的好坏还有一个指标就是看其写字楼的空置率，如果空置率低，则说明经济发展得比较好，反之，则说明经济发展得比较难。有数据显示，2019年三季度深圳甲级写字楼空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%。作为对比，2017年第一季度深圳甲级写字楼空置率为仅为11.8%。短短三年，深圳甲级写字楼空置率翻了一倍，这足以说明当前深圳的真实经济发展情况。但是深圳是一线城市，显然不能用全国数据来分析，因为一线城市凭借资源优势，可以不断吸引其他人。但是，我们得清楚：人们愿意去一线城市是因为一线城市有更好的就业机会、可以赚更多的钱，并且希望可以在一线城市定居生活。当越来越多的人发现，即便深圳的薪水是高一点，但是考虑到房租、饮食等硬性开支，一年到头并不比在二线城市甚至三线城市积攒更多钱的时候，他们还会非深圳不可吗？有多少“一线城市漂”的人们，为了节省几百元的房租，宁愿选择租远一点儿的房子，忍受着每日一小时的上班通勤时间，也不愿意住得更方便舒适些的。这样的工作会有多少幸福感呢？如果在非一线城市有更好的上班以及生活体验，考虑到一线城市和二线城市的差距越来越小，去二线及以下城市工作与生活未尝不是一个好选择。并且，高地价和高房价本身就会影响所在城市的工作就业机会。土地房屋的租金骤增会增加企业的运营成本，一些盈利能力本身就有限的公司就只能选择搬走，即便是优秀的企业，考虑到土地等各方面成本，也会转移他处。而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，反过来也会加速促进企业迁走，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。影响人们流入深圳的最大原因还是深圳的高房价，有多少人可以负担起深圳均价6.2万+的房价呢？即便你年薪百万，考虑到缴税和生活开支，能够结余50万就不错了。但，即便这样，你也得工作约4年才能凑够首付。百万年薪，在当下的大陆太稀有了，不然也不会有“某某博士获得某某公司百万年薪offer”上新闻头条了。再看家世背景，即便你家在二三线城市有两三套房，在深圳的房价面前，也不堪一击，只能选择“二换一甚至三换一”。穷尽家庭几代人的奋斗，也不过堪堪等价于当下深圳的一套房罢了！这真的合理吗？我极其反感一些人不合时宜的类比，拿几十年前的深圳类比当下的深圳，然后把锅甩给普通人说他们买不起房和车是因为不够努力。世道坏了，却怪平民不努力。当下的深圳，不是二三十年前的模样了，普通人仅凭勤勉工作是几无可能买房买车组建小家庭的，甚至大部分的中产家庭也负担不起深圳这样的高房价。
与其在一个看不到任何希望的城市里打拼，还不如换一个可以看得见黎明的地方奋斗。说到深圳房价，很多人喜欢和香港比较，以香港房价的疯狂来论证深圳房价还有上涨的空间。但是香港和大陆是有很大区别的，香港和大陆的本质区别，一个是超级特殊城市，而另一个是拥有14亿人口以及960万平方公里领土的经济体。香港的人除了香港那就只能选择移民他国，而鲜有愿意在大陆定居生活的。相反，大陆倒是有很多人想去香港定居生活，而且大陆为香港培养了不计其数的富豪去香港置业。香港的人除了香港就是香港，而且还可以源源不断地吸引大陆的富豪和高学历人群去香港工作和生活，而大陆的人可不是除了你一线城市就无处可去的，我们拥有广泛的城市群，选择空间很大，一线城市待不了就去二线城市，二线不成就去三线，实在不行还可以回农村。所以请别拿香港来比较了，严格来说，我们大陆没有一个城市适合和香港比较。深圳的房价泡沫有多大呢？上图的房价收入比就可见一斑。深圳房价收入比为36.1，比第二名的三亚几乎领先了一个长沙（长沙为6.4）的水平。为了更清晰地感受我们国家巍巍壮观的房价，让我们来看看国际大都市东京都的情况：
日本房地产调查公司KANTEI的调查结果显示，2018年东京都销售的新建和二手住宅价格与年收入之比均超过10倍。新建住宅的房价收入比为13.3倍，连续7年上升；二手住宅为10.49倍，连续6年上升，均创下10年新高。日本普通家庭越来越买不起房子。
强如东京都，也不过我国莆田、芜湖的水平罢了。需要注意的是，上述房价收入比是上海易居房地产研究院的数据，比较保守。如果以东京都的房价收入比来估计深圳的未来房价，那么深圳的房价恐怕有腰斩的风险，但基于人口的特殊性（虽然人口不久将开始减少，但是14亿的体量还是很大），腰斩的可能性不大。虽然腰斩的可能性不大，但是如果跌个三成也不足为奇。 综上所述，从政策、经济和人口三个角度来看，都没有支撑房价继续上涨的理由。即便过去相当长的一段时间内的深圳房价都是在高歌猛进，但是，实质上已是穷途末路。当下的深圳，非常不适合购房，即便是刚需也不适合，更遑论投资了。当下最需要做的是保住工作、努力赚钱并攒钱，然后喝喝茶、静待好戏上演。大戏上演的时间并不需要等太久，两年、最快一年内见分晓。
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