周二市场说｜北上深二手顶级豪宅反常火爆的真相！

要闻速看

• 近期，浙江省发改委印发方案表示将在轨道交通、共享医疗保障卡、上海自贸区嘉善协作区建设等多方面支持嘉兴全面接轨上海。

  点评：房价要涨

• 重庆市统计局发布数据，1-5月重庆商品房销售面积2705.15万平方米，同比增长25.6%；住宅投资872.34亿元，同比增长7.2%。

  点评：增长迅猛

• 东莞市统计局公布数据，5月份全市新建商品住宅网上签约销售2807套，销售面积31.48万平方米，环比分别减少44.47%、42.02%。

  点评：立竿见影

• 招商蛇口与深圳宝安区签署合作协议，将进一步加大对宝安的投资力度，大空港项目、海滨小镇、海上田园项目都是重点打造对象。

  点评：有地就拿

• 福建漳州市区今年拟出让14宗地，涉土地面积886.3亩，合计约59万平方米，预计总出让价格87.4亿元。

  点评：供不应求

今年以来，虽然北京、上海、深圳二手房成交一路下滑，但二手顶级豪宅的成交却相当火爆。根据备案数据来看，4-5月深圳3000万顶级豪宅成交套数较同期翻倍，上海、北京涨幅也在20%以上。二季度10万元以上二手房成交也能能佐证当前顶级豪宅市场火热，1-5月北京单价10万元以上豪宅成交套数已经超过2016年全年，上海成交套数同比增长达到133%。

到底是什么原因造成了顶级豪宅的成交火爆？我个人认为还是要从供给侧和需求侧来分析。

从需求的角度来看：

第一，去年房价上涨较快的主要刚需和远郊的房子，豪宅价格上涨相对较慢。比如上海，外环以外的房子动辄都需要8万元/平方米，土地楼板价也早已超过周边在售项目均价，但市中心顶级豪宅在过去很长一段时间内价格保持在10万元/平方米左右。实际上，远郊所带来的比价效应直接造成了当前高端住宅市场的启动。

第二，购买豪宅的周期较普通商品房要长。由于豪宅交易过程较长，牵扯到方方面面较多，包括限购、贷款等等，有一些客户可能从去年年末就开始看房，但最后的手续和交易却在今年才完成。因此，豪宅交易的滞后效应也是二季度以来豪宅火热的原因之一。

第三，从自住的角度来看，当前调控政策对于高端自住型需求影响不大。譬如限购，若要购买豪宅，一方面可以通过注册公司来实现；另一方面，利用海外身份购买也行的通。总而言之，高净值人群或者说能买得起这样豪宅的人，总有办法绕过限购这一块，而且办法要比刚需的多得多。

从供应的角度来看：

第一，由于政府控房价，采取限价措施，造成目前一手豪宅供应非常的少，尤其是10万以上顶级豪宅供应紧缺。这种人为造成的供应短缺现象，导致多数豪宅客户群体把目光转向二手房市场，并一窝蜂都在二手市场里寻找豪宅。

第二，二手豪宅供应增加造成成交快速上涨。按照以往经验来看，一般豪宅市场有多少供应就会有多少成交。今年以来，二手顶级豪宅供应明显增加。原因归结于以下两点，一方面，是高端客户群体看到当前调控政策对市场影响，为规避风险，拿出一部分二手豪宅变现；另一方面，香港、纽约等全球部分地方资产价格在快速上升，高净值人群为了资产重新调配，变卖北上深的二手豪宅。 

总的来说，目前豪宅市场的火爆主要是由供求两方面共同作用所致。而且，由于当前入手豪宅的基本都是自住型需求，因此豪宅成交速度在增快也在情理之中。