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愿 景：让天下没有难做的工程！ 使 命：推动工程管理的创新和技术变革！ 宗旨目的：致力于成为工程人的知识共享平台，让沟通无障碍、让学习更快捷！ 觉得文章不错，请给“工程管理联盟”文章末尾右下角处设个“星标”，或者点个“在看”，多多互动~~~ 自2014年江苏省率先出台精装修政策后，全国相继有18个省份发布精装修相关政策共28个，上海、浙江等地也陆续发布清退“毛坯房”文件。精装交付已成为地产主流产品，“无毛胚”时代已然逼近。
对于地产公司而言，在限价政策背景下，精装交付成为溢价的主要手段。但溢价的同时也带来了风险性提升，2017年南京精装维权案中需赔偿每户业主20余万，2018年成都、武汉均爆发大规模维权活动，2019年、2020年维权事件多发，维权大潮下，不少标杆房企也不能幸免，行业内甚至有人称“上午开盘，下午维权”。群诉频发的交付现状，倒逼行业不得不反思如何做好批量精装项目。 精装专业需精细雕琢、慢工出细活，前期的一些管控不足，很有可能会埋下质量“炸弹”。例如土建移交，其一直作为精装项目的痛点，项目管控不足导致移交时间长及带“病”移交，使得精装单位苦不堪言，工程质量存在基因缺陷，不少开发商更是为此“买单”。
精装图纸审核往往容易被管理者忽视其重要性，导致后期项目变更及成本增加，存在的设计缺陷影响小业主满意度，易产生投诉风险。精装项目施工前阶段管理可分为：图纸审核、项目风险排查、工作面移交，样板先行、风控排查等主要管理动作，以此为批量施工打下良好的基础，保障精装质量。
设计图纸审核是批量精装修过程中的关键环节，有着重要意义，前期进行设计图审，可有效避免设计失误给项目带来损失及造成交付隐患，下图为图纸未见花洒定位设置，现场按图示意进行安装，导致业主使用不便。
项目风险排查包含土建、幕墙及机电等方面，通过分析存在各项问题，起到提前预控、规避潜在风险的作用，明确质量管理重/难点，避免影响后期精装施工。工作面移交可针对性建立移交性标准及内容，主导工作面移交流程管理，编制、监督执行移交联合会签，划分责任主体，从而避免因土建问题而影响精装工期与质量，杜绝完工后出现质量问题相互推诿，责任主体不明确由开发商做“冤大头”买单。某项目按照工作面移交时间及条件对土建、水电敷设、等方面进行工作面移交，关注几层空鼓、开裂等重点风险及控制项。
样板先行在前期打造材料样板、土建移交样板、工艺工法样板、放线样板、成品保护样板及实体样板统一施工标准做法，为施工单位进行质量引路。风控排查将施工图纸、销售样板与实体样板进行三方比对，确保一致，避免销售样板与实体不符，而引起群诉。在精装施工过程中，外行管内行及粗放式管理现象严重。未制定标准化对施工单位进行技术指导及约束，导致质量观感缺陷严重；材料管理措施不到位让部分施工单位偷龙转凤谋取私利；对渗漏检查管控力度不足，将问题留到最后尾大不掉，引起小业主群诉。
瑞生将批量施工阶段分为：质量标准化、进度可视化管理、材料管理、渗漏专项检查、验收标准化、模拟评估等主要管理行为，对施工进行全过程把控，在事前发现问题，在过程中整改到位，不留质量隐患，打造高品质工程。结合项目实际情况与施工图纸，制定各分项施工质量标准，并对施工单位进行技术交底，规范现场施工人员行为，按照标准进行施工，以保障项目整体质量。瑞生驻场团队对各施工单位进行技术交底
此外，还可通过实测实量、周质量检查进行质量可视化管控，通过定期检查并出具周报等方式，进行过程质量管控、品质提升及风险和隐患排查，以确保整体的交付质量。
通过excel等软件将项目工程量进行细分，以户为单位落实进度管理，从而内控进度，及时发现滞后情况进行进度纠偏，以此保证及时交付。
将项目所用材料进行信息汇总，现场进行举牌验收，检测规格并核验检验报告真伪；建立材料管理台账，明确送检送检材料类别与要求，每周对现场材料进行飞检。以此杜绝施工单位以次充好，“偷龙转凤”。针对梅雨时节、台风季、多雨季项目大雨过后进行渗漏排查，检查屋面、外窗及烟道是否存在渗漏，避免影响精装，造成返工损失。在施工过程中，应逐户进行门槛石渗漏检查、止水坎渗漏检查及地漏坡度排水检查，力争打造零渗工程。针对项目现场实际，编制《举牌验收清单》对施工单位进行交底，各材料进场及隐蔽工序强制举牌验收，并通过瑞智能进行数据上传，保证数据可追溯，以此保障隐蔽工程质量。 每月联合甲方与各施工单位对现场进行评估检测，评估结束后需召开总结会，针对得分较低项进行总结分析，确定整改方案，确保项目整体质量。当项目进入验收交付阶段时，现场往往存在小瑕疵影响整体观感，造成交付户均缺陷高居不下，影响交付率，针对此阶段可进行模拟验收、交付培训及交付维保等管理行为，通过以上管理行为，有效提升项目质量，帮助现场人员熟悉交付流程，保障顺利交付。
模拟验收在交付前，对每一户户内及公共部位质量进行全覆盖验收。 针对查验出的质量问题及功能缺陷，划分责任主体进行整改闭合，明确后续改进方向以提高项目品质，降低户均缺陷，提升客户满意度。在交付前，组织施工单位、甲方物业、营销及工程部进行培训交底，避免出现被动式验房，应主动介绍房屋亮点，让小业主体会到乔迁的喜悦。同时，通过交付培训保障人员专业度，并针对验房时可能出现的问题做预先准备，关注业主交房体验。交付当天陪同小业主进行验房收楼，对于小问题组织施工单位进行快修处理，无法快速处理问题做好记录，在期限内配合物业，安排施工单位进行维修整改，追求100%的整改率。批量精装为地产行业带来利润增长的同时，也带来巨大的挑战，如何在饱受争议的市场中以质量保障企业口碑？瑞生致力于改善管理与创新管理，通过管理把每一件细微的事情做好，再加之行业新技术、新材料的接连出现，相信我们项目的产能与质量也能够提升一大步！ ◎温馨提示◎ 借用请注明来源：工程管理联盟（ID：gcgllm） |
