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新数据:跟天气一样热的,其实还有重庆新房市场...

 昵称72760951 2021-08-07
最近铭腾发布了一份7月份的市场数据。
其中有很多颇具价值的线索。
 
比如供需情况,让人大吃一惊。

(图源铭腾数据公众号)
 
今年已新增的供应,明显低于去年同期,而成交量,却更多...
这说明了什么?
 
说明,市场上,不缺买家,新房消化,仍然很快
 
区域方面,渝北区,一骑绝尘...供需两旺,夸张的是:成交几乎快是第二名的2倍

(图源铭腾数据公众号)
 
渝北凭什么?
渝北的整体价格,除了低于新房稀少的传统核心区,几乎是领涨重庆。

(图源铭腾数据公众号)
 
卖的贵,而且卖的火。
几大版块,差不多都进入建面1.5-1.8万元/㎡的区间;
尤其像第一轮土拍“引燃”的中央公园,一些新盘,建面单价已迈入2时代!
 
那么,如今市场环境下,该如何抉择?
或者说,以渝北为例,还有哪些价值潜力可以挖掘?



01



首先,我们应该去分析:渝北,为什么这么强?
 
大的方面,是城市发展,产业发展的红利;
局部而言,是北区的规划、配套、环境等带来的“虹吸效应”。
 
这些因素,让以中央公园为代表的北区新兴板块,被“引燃”了...
 
我复盘了一下北区过去10来年的发展脉络,发现一个秘密,那就是:
北区之所以一直很热,成为价值高地,是因为他循序渐进的兑现能力

(照母山 图源网络)
 
他每一次,都能把昨天我们以为的荒地、受人鄙夷的“郊区”,一步步变成今天的繁华被人追捧
比如照母山、礼嘉,或是中央公园。

(区域示意图)
 
因此,面对如今行情,很多朋友应该和我一样,忍不住开始思考:
北区高价热门区域,还能追吗?
 
按照过往趋势,我们要思考的,是不是应该去寻找新一轮发展热土?下一个照母山下一个中央公园
 
他会是哪里?



02



顺着北区的发展路径观察,实际上一个区域,最近已经跳脱了出来:空港
 
为什么会是空港?
或许不难分析。

(示意图 大卫制图)
 
首先,从地理位置上而言,空港与中央公园挨着,在规划、配套、人口、产业等方面,有着高度的关联性和互动性
 
其次,北区的几轮高速扩张,最重要的是什么?
产业引领配套引领
 
而空港,实际上才是渝北多年来低调打造的“临空经济产业区”核心
 
2007年,重庆在这里设置了临空经济区,空港新城横空出世!
2016年,这里晋升成为国家级临空经济示范区;拥有“一核五区”战略布局。

(重庆临空经济产业群 图源网络)
 
现在你从机场出来,沿着空港大道,密密麻麻布局了众多产业,长安、恒通、鸽牌电缆、中南橡胶等等,近150平方公里的临空产业集群
 
空港,与中央公园千亿级商圈一起,成为渝北“五个千亿产业集群”的组成部分。

(大卫制图)
 
基于产业,十多年的时间,空港新城大约聚集到约20万人口
按照规划,空港的常住人口未来将达到30-40万
 
空港形成,实际上与中央公园共享着大区域内的产业、资源、配套、人口;但是,空港的楼市,多年来却十分低调。
很务实,没有炒作。
 
或许正因此,空港与中央公园之间,形成了较大的价格差。
大一些的,甚至达到2.X:1.X接近一倍的差价!
 
但是,你要知道,在4月28日的首场土拍中,空港的楼面价,已经突破万元,最高达到10868元/㎡
同时,即将开始的第二轮土拍,可以猜想,渝北的供地重头,更会开始偏向空港。

(数据整理自重庆锐理数据)
 
这,预示着什么?
空港,会是一个高潜质区域,会是下一个中央公园吗?



03



我分析了一下。
空港的低调,源于其自身特点。
 
他遵循了一条“先产后城”的理念和逻辑。
即:
  • 依托于江北机场,重点优先打造临空工业、物流、保税等产业群;

  • 把产业骨架做扎实后,才同步实现其他配套的导入、新兴城市住宅的建设。


“先产后城”模式,不会先抛出大蓝图、大概念,而是会务实的做产业。
基础配套,伴随着产业和人口,同步实施、逐步落地
 
因此,你去看空港的配套,都不差。
 
比如交通。
2016年轨道3号线通车空港;
规划中的14号线,未来会连接空港、重庆北站、西站,以及铁路东环线。
城市主动脉空港大道、桃源大道、绕城高速等,也已快速通勤。
 
比如商业。
官方报告中,空港商圈是主城18个核心商圈之一。
 
区域内规划有超百万方的商业体量!
比如以全球第二大购物中心美国摩为蓝本的设计中,就包含了50多万方的世界级室内游购商业综合体

(“美国摩” 图源网络) 
 
又如医疗方面,渝北区人民医院、重庆医科大学附属第三医院、渝北区中医院等,都比较完善。
 
生态方面
空港也正在打造不亚于中央公园方家山公园,约3000余亩!
还有约2300亩跳蹬河公园
 
你会发现,整个空港,已经拥有了厚重的产业基础!
相对应的交通、医疗、商业、教育等配套,正相继落地;
 
而且这里已经实现了产业常住人口、原住民、产业流动人口的规模化组合!
 
  • 产业、配套、人口,都不错!

  • 地价起步,房价不贵!

  • 在很多人眼里,还是“郊区”。


这几点,是不是在十年前的照母山,五年前的中央公园,似曾相识??



04



若干年前的某个夏日午后,我有一次路过照母山,停车在路边,看着两边有点荒凉的场景,没有公交车、没有商业、人影都少的可怜...
 
我像很多朋友一样,心中默默念了一句“郊区”!
加油,跑了。
如今,我也会像很多朋友一样幻想:“如果当时,多买几套,那么...
 
前瞻性,才是王道啊!
 
而据我所知,最近,因为土拍、因为热点新区的价格崛起,已经有很多聪明的朋友、看得懂北区发展逻辑的朋友,在迅速行动了
 
比如上一周,有几个很资深的买房朋友,拉着我去了一趟空港
 
突然发现,空港已经有一些大品牌开发商提前布局了!
恒大、金科、招商蛇口、美的等等。
 
看到一些项目,也相当有卖点...
比如恒大御峰



05



开着车从空港大道一直往前,就会到达空港的中心腹地。
有一处在建中的约50万方游购中心,恒大御峰就在附近。
 
从基础情况看,御峰打造的是一个品质纯洋房社区,建筑体量约25万方。
让人惊喜的是,整个项目的容积率仅约为1.3,基本是空港板块目前容积率最低的项目了。

(效果图)
 
在低容积率的优势之下,恒大打造一个相当“霸道”的园林景观
仅园林景观就占了约70000㎡
 
园区内草坪、花丛、灌木、矮树、花树和乔木等穿插种植形成了8重园林景观;
什么概念呢?
 
应该就有点像把住宅建在了公园里。

(效果图)
 
在项目的中庭,将修建一个1800㎡的湖,低矮的洋房,绕湖而建。
请注意,不是水景,是湖...

(效果图)
 
配套方面,恒大会配置风情商业街、铂金会所
铂金会所集健身、娱乐、休闲、餐饮等于一体,有大约1000㎡

(效果图)
 
产品层面,洋房的面积段很好,大约66-102㎡
如此一来,即满足品质刚需,又适合改善。
 
产品的受众人群更充分。
 
恒大还提供了升级版的9A精装交付
  • 大门:专属定制了腾龙装甲门、指纹密码锁;

  • 全名牌材料:国际一线品牌的抛釉地板砖、方太、老板等品牌厨电;

  • 还有电动晾衣杆、智能马桶等品质化配置...

 (样板间实景)

 
而且还是采用了智慧社区标准!
社区配置人脸识别、智能梯控系统、室内可视对讲...等较高的配置。
 
恒大的园林景观、配套会所、产品等,其实都有比较强的标准化工艺,在过往很多项目,呈现也都不错。
比如北区上半年的热盘,恒大翡翠湾。

(恒大翡翠湾实景)
 
会所、水景、园林、建筑等,都已实际呈现。
 
因此,恒大御峰,作为北区稀缺的中小户型,低密度、纯洋房、智慧社区、精装修交付...
这本身,就是市场最紧俏的产品形式。
 
如果有兴趣,建议抓紧时间,赶紧去看看吧



06



“重庆向北”为什么魅力如此之大?价值不断创造新高?
 
早期,或许是因为地势平坦、开发环境吸引;
后期,则是产业引领,配套引领,品质项目落地;
 
产业、配套、人口、环境,彼此相互成就
 
于是,有了新牌坊、照母山、中央公园;
现在,随着发展,这股势头,似乎来到了空港
 
而聪明人做的,就是顺着价值线索,去寻找每一个“价值洼地”。

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