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上市一周年，贝壳的神话，彻底破灭了。 今天，贝壳最新财报发布，其二季度净利润仅11.15亿，较去年同期的28.38亿同比大幅下滑60%。 去年8月13日，贝壳在美国纳斯达克上市，发行价20美元/股，上市首日以37.44美元/股收盘，市值达到惊人的2930亿人民币。 当时，很多人都惊呼，割开发商和购房者韭菜的贝壳，全面超越碧桂园、恒大等巨头。 如今，整整一年过去，上市365天的贝壳，已跌破发行价至19.88美元/股。 就像坐了趟过山车，冲上巅峰又跌下神坛。 今年以来，贝壳股价一路暴跌，相比最高点已经直线跌去3/4，很多跟风投资贝壳的人，都已经血本无归。 今天我们就来聊聊，贝壳是如何跌下神坛的。 1 悬崖边上的贝壳 2018年4月，贝壳找房横空出世。 它并非是一家中介公司，而是要做国内最大的房地产中介平台。 贝壳的玩法，是把自己做成行业基础设施，吸引同行来平台上经营，从中赚取佣金，相当于地产版的淘宝。 截至2020年底，贝壳平台连接的经纪人数量超过49万，经纪门店数超过4.69万家。 以前，各个中介拼命守着手里的房源，贝壳则用ACN网络打破了这一怪圈，让房产交易每个环节的参与者都能分一杯羹，从而彻底颠覆中介行业。 这就类似淘宝、拼多多这样的电商平台，它不生产商品，却拥有巨大流量，靠传递信息把买卖双方联系起来，打造线上线下融合的房产交易平台。 这种模式曾一度受到资本市场的追捧，巅峰时贝壳的市值超过5000亿，全面碾压万碧恒等龙头房企。 然而今年以来，随着房地产行业监管政策持续从严，贝壳的高估值神话破灭，股价不到一年已经跌去75%。 2 山雨欲来风满楼 贝壳泡沫破裂，是内忧外患共同作用的结果。 一方面，国家政策监管持续收紧，房地产市场整体降温。 今年2月，深圳发布二手房指导价。随后，成都、西安、上海等地均出台二手房指导价或二手房核验政策。 同时，不少城市房贷收紧，以前房贷一周就能放款，现在普遍要等4-6个月，二手房交易量明显下滑。 7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务4方面的问题。 这导致了整个地产板块看持续看衰，地产股普遍腰斩。 另一方面，随着反垄断法出台，贝壳陷入反垄断疑云，加上创始人左晖离世，内部承受着巨大震动。 58同城CEO姚劲波就实名举报贝壳涉嫌垄断，称贝壳强制房企“二选一”，呼吁国家罚40亿。 近期，更有小道消息称“房产交易中介费不得超过当地社平工资3倍”。 虽然该信息未被证实，但在中介圈广泛流传，导致投资者的恐慌，使贝壳直接跌破发行价。 正所谓“山雨欲来风满楼”，内有外患下的贝壳正在面对他的至暗时刻。 3 天下苦贝壳久矣 在拿下二手房市场绝对领先的地位后，贝壳不满足于现有城池，大刀阔斧进入新房市场，割开发商的韭菜。 数据显示，贝壳新房交易收入贡献比占比从2017年的25.17%提至2020年的53.82%，二手房交易则从72.38%降至43.41%。 过去，贝壳是为房企服务的乙方，可随着房企对贝壳的依赖程度加强，贝壳店大欺客，逐渐成了博弈中强势的一方。 在谈判场上，得客户者得天下。 贝壳手里拥有大量客户资源，掌握了话语权，渠道费水涨船高，甚至开始威胁房企。 站在贝壳的角度，哪个房企给的佣金高，就优先推哪个房企的盘，这导致房企营销陷入被渠道裹挟的内卷。 三道红线之下，房企利润下滑，再被虎口夺食，自然不是滋味，因此从去年到今年，龙头房企纷纷自建渠道对抗贝壳。 去年底，恒大把旗下“房恒通”更名“房车宝”，收编152家中介机构，3万间线下门店，要与贝壳分天下。 其他房企也不甘落后，龙湖新增C5租售航道“塘鹅”，而鹅是吃贝壳的…… 万科推出全新品牌“朴邻”租售，碧桂园也推出租售服务中心“有瓦”，贝壳一下成了房企群起攻之的对象。 不仅房企对贝壳不满，消费者更是怨声载道。 2021年以来，贝壳在各大城市上涨中介费，购房成本飙升，引得群情激愤。 更令人们担心的是，贝壳存在泄漏个人信息的风险。有网友反馈只是在贝壳上随意浏览下，中介电话就打过来了。 今年6月，工信部通报了一季度垃圾信息投诉情况，贝壳找房排名居前。 更加值得注意的是，贝壳在美国上市，和滴滴一样，要向美国提交审计底稿，存在严重的信息安全隐患。 相比于滴滴的道路交通数据，贝壳手里的全国房屋和购房数据更敏感和危险，而且房产是经济晴雨表，这些都让美国知道了实在令人细思极恐。 4 房产垄断难以为继 最近，教培行业全军覆没，贝壳股价的崩盘，可能还只是个开始。 一方面，推翻教育、房产、医疗等影响生育率的三座大山，已成为当下的政治任务。 而贝壳按“交易提成”收获佣金，房价越高收入越高。因此，平台上不少中介为自身利益哄抬房价的事件时有发生，损害购房者利益，与国家大势相悖。 另一方面，随着贝壳市场占有率的提升，其受到反垄断的质疑也越来越多。 毕竟，房产作为一个大体量交易门类，贝壳在新房、二手房同时出手，渐渐形成了“贝壳税”的概念，甚至比国家契税还高。 就在今天，顶级投行摩根大通，大幅下调对贝壳未来股价的展望，体现出了资本市场对贝壳的看衰。 无论如何，如果一个企业的利润是建立在巨大的社会成本之上，注定走不远。 经历了股价跳水、创始人逝世的贝壳，未来的困境，恐怕还有很多。 关于今天的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。 涛哥杂谈，地产人都在看的公众号，点击下方卡片关注我，带你全面认知房地产行业。 |
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