未来5年，深圳重点发展的41大片区，这里全捋清了！

近期，深圳各区发布了“十四五”规划。值得关注的是，文件都提到了各自辖区内的重点发展片区。

细细看起来，41个片区的发展目标各有各的好。也意味着，未来5年，这些区域能获得更多的资源投入，居住环境也能得到更大的改善。

但对买房人而言，最关心的问题依旧是：

1、哪些区发展格局有新的变动？

2、哪些重点片区有新房等待入市？

@深圳买房计划 依据各区“十四五”重点发展的片区，梳理了可挑选的新房，供买房人参考。

南山：“一轴一带三组团”

▲南山“一轴一带三组团”发展布局图

根据南山“十四五规划”显示，将打造“一轴一带三组团”发展格局，并确定了10个重点发展片区，依次是：

西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新区北区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋城、深圳湾超级总部基地、深圳湾文化走廊、前海深港现代服务业合作区。

从这10个片区可以发现，南山未来5年的发展重心主要集中在西丽、前海蛇口自贸区、深圳湾。

更惊喜的是，相比以往供应短缺，今年南山的供应肉眼可见的增加。

• 前海-蛇口自贸区今年有望入市的新盘就有4个，位于前海的领玺、颐湾府、前海润峯府以及蛇口的开云府；
  

• 高新区：华润城润玺二期；

• 深圳湾CBD：深业世纪山谷、深铁懿府二期；

• 西丽湖国际科教城：丹华公馆、羊台书苑、汇城茗院、玖裕茗院、汉园茗院。
  

福田：“三大新引擎”

福田不鸣则已，一出手就是王炸，“三大新引擎”将成为福田新的创新增长极，既是：

河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈。

早在今年2月，深圳市2021年第一批两千亿投资新开工项目集中启动暨香蜜湖北区建设开工活动在福田举行。其中，位于“三大新引擎”的项目就有12个，总投资达到318亿元，占全市总投资的12%，战略意义不言而喻。

不过，福田寸土寸金，新房常年断档，何况是位于“三大新引擎”里的新房。但今年不同，有6个住宅新盘等待上场：

• 香蜜湖金融中心：海德园B区和天健天骄北庐；

• 河套深港科技创新合作区：佳兆业航运红树湾、加福华尔登府邸、湾尚庭玺、湾尚骏玺。

需要注意的是，海德园B区凭借地段、学校成为今年的网红盘，积分要求会比相对较高。

罗湖：“一主两区三带”

作为深圳行政区的“老大哥”，近年来罗湖的发展速度比西部逊色，这些不足和瓶颈正在解决。

在今年3月的罗湖产业“十四五”规划文件上，就透露出罗湖未来5年的发展格局，既是“一主两区三带”。

▲罗湖产业“十四五”发展布局图

从上图可见，罗湖以深南路为主中轴，布局国际消费服务核心区和文化生态休闲区，通过大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带、深港口岸经济带三带联结整个空间结构。

当然，鉴于罗湖发展较早，可用净地不多，导致新房供应一直短缺。过去三年，罗湖新房住宅供应总量只有2606套。

但随着片区城市更新的提速，今年，罗湖新房供应会有大提速。

@深圳买房计划统计，其中，分布在国际消费服务核心区里的新盘有3个：益田御龙天地、独树阳光里、翠园华府。

宝安：“一轴、四廊、五核、多节点”

宝安“十四五”规划显示，将构建“一轴、四廊、五核、多节点”发展格局，值得一提的是，宝安区将协助推动前海扩区政策落地。 

▲宝安区“十四五”空间结构示意图

具体到各片区，分别是：

宝安中心区、空铁门户区、会展海洋城、燕罗制造生态城、石岩科创城。

在这几个重点片区里，燕罗制造生态城的新房门槛可以说是最低，很均衡的5字头，包括：新世界松风明月、满京华云著雅庭、联投东方世家。上述三盘均开放了展厅。

而宝安中心区的的待售新盘，无一不是贵，且磨磨蹭蹭。比如“宝中捂盘三兄弟”：泰华梧桐聚落、都市茗荟二期、盛意家园。

如果等不起，宝中片区附近的还有宏发新领域、榕江壹号院、玖玖颂阁、在售的万科大都会供各位选择。

其次，空铁门户区也有三个新盘等待入市：泰福名苑、盛合天宸家园、御品峦山

龙华：“一圈一区三廊”

龙华的发展格局是构建“一圈一区三廊”。

▲龙华区“一圈一区三廊”发展布局图

从上图可见，龙华的空间格局以中央活力区加数字经济圈为主，分为6个重点发展片区，分别是：

北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、 观澜文化小镇。

其中北站国际商务区发展最早，配套也最为完善，但其余5个片区还处于起步阶段。

新房供应上，北站国际商务区是未来1年龙华的供应主力。

• 北站国际商务区：中海明德里、万福花园、恒大时代之光；

• 鹭湖中心城：鹏瑞颐璟府；

• 大浪时尚小镇：卓越柏奕府；

• 观澜文化小镇：万科启城。

龙岗：“一芯、两核、多支点”

由于龙岗的地理形态属于狭长，因此围绕“一芯”、“两核”、“多支点”主体功能进行布局。

▲龙岗区“一芯两核多支点”发展战略布局图

具体到覆盖的区域，发展核心支撑点是：

大运、龙岗中心城、坂雪岗科技城、宝龙科技城。

其中，龙岗中心城发展起步最早，区域配套也是最为完善，而大运发展较后，但城市界面是最新，区域内二手房楼龄也较新，是目前龙光房价最高的区域。

回到新房供应少，这4个区域的今年供应着实不多，粗略算下，只有6个。

• 龙岗中心城：合正方洲、和昌拾里花都；

• 大运：颐安都会中央、颐安乐城2期；

• 坂雪岗科技城：荷棠里、信义君御山居。

光明：光明科学城

光明“十四五”规划中，提到的重点发展区域是光明中心区（包含光明云谷）、凤凰城区，也就是光明科学城的范围。

▲光明科学城规划纲要

总面积99平方公里的光明科学城，规划“一心两区”。

根据光明科学城发展目标，到2025年，形成世界级科学城的核心功能，到2035年，基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

上半年，光明新房是处于断供状态，但位于光明中心区的云科府入市，有效缓解了刚需的焦虑心态。

@深圳买房计划 粗略统计了下，除了云科府，满打满算，未来光明中心区和凤凰城至少有10个新盘等待各位买房人翻牌。

包括：

• 光明中心区：宏发万悦山二期、金地峰境瑞府2-4期、星河天地4期、大唐光明时代花园、安联尚璟府、中信凯旋君庭、电建洺悦鹏著花园、金茂广场；

• 凤凰城：深铁瑞城、龙光A646-0083。

值得注意的是，上述新盘存在限价，价格普遍会在5万出头。

Ps：截至8月13日，坪山、大鹏、盐田还未发布“十四五”规划文件。