【原】【同策监测】7月全国土地市场监测月报：土地市场供销规模同比环比下跌，溢价率受调控限制持续走低

同策研究院同小 2021-08-18

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本月观点

数据快报（月度）

7月全国土地成交量环比下降明显，楼面价环比大幅下降；一线城市土地成交面积小，仅上海、广州和深圳少量商办用地成交，多地块以底价成交，带动一线城市楼面价环比大幅下降，二线城市为西安成交规模最大，因无22个重点城市集中土拍，本月楼面均价大幅下跌；三四五线城市成交建筑面积相比一二线城市下降缓慢，成交楼面价波动较小。

成交地块：指成交时间在当月的地块

数据说明：本报告为6月份数据，采用2021年6月12日系统更新数据（下同）。①住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；②商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；③工业：包含工业和仓储；④公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。

热点政策汇总

▶ 深圳：明确居住空间保障目标，优化居住用地布局

7月9日，深圳市规划和自然资源局发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》指出，为确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%；同时通过国土空间规划传导机制将规划居住用地面积和建筑面积逐级传导至分区规划和法定图则，并优化城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量土地开发政策，调整用地结构，提高居住用地比例；地块内商业供能建筑面积达到《深圳市城市规划标准与准则》混合用地标准的用地性质方可规划为居住、商业混合用地（R+C或C+R）；创新居住用地整备模式，划定以居住为主的成片整备片区，加大土地整备实施力度，确保“十四五”期间整备居住潜力不少于10平方公里，2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里。

▶ 东莞：切实做好稳定房价工作，稳定市场预期

7月9日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》表明，对下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格，参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格，结合房价调控目标审核确定；住建部门在用成本法测算住宅销售价格时，不再将须无偿配建并转交政府的房屋或建设用地出让条件等要求配件的配套设施及社区公共服务用房的土地成本和建安成本分摊计入房价，并且参考当前区域基准房价核定；同时以招拍挂方式出让的商业比例较高的商住用地（R2+C2用地），成交底价视同竞得人已清楚知晓商业与住宅在地价成本上的差异。并充分评估将来商业部分销售、运营的成本及风险，商业比例将不作为核定住宅申报价格的考虑原因。

▶ 杭州：完善多元化住房保障体系，优化城市人口居住的空间格局

7月14日，杭州市发展和改革委员会发布《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》提出，适当调整老旧小区容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准，增加的住宅面积可以出售，在基本建设流程中开辟老旧小区“拆改结合”的绿色通道；新增规划和供应居住用地指标向“九大星城”倾斜，探索多元化土地出让模式，增加租赁住房用地供应；选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域开展“职住平衡”十点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。

▶ 西安：2021年度建设用地供应计划印发，全市供应土地3.979万亩

7月15日，西安市自然资源和规划局发布《西安市2021年度建设用地供应计划》，2021年度全市计划供应土地3.979万亩，经营性用地规模为2.2987万亩；全市14各区县、开发区，供应土地最多的为高新区达5973亩；其他区县提供超过3000亩的还有临潼区3965亩、长安区3431亩、灞桥区3402亩和经开区3159亩。

▶ 宁波：试行国有建设用地使用权出让预申请制度

7月29日，宁波市自然资源和规划局发布《关于国有建设用地使用权出让试行预申请制度的通知》提出，为完善国有用地使用权公开出让制度，落实“稳地价、稳房价、稳预期”长效管理调控机制，决定试行国有建设用地使用权出让预申请制度；出让方案未明确的，可以采用意向预申请形式，意向预申请流程无需缴纳申请保证金；出让方案已经明确的，可以采用用地预申请形式，用地预申请流程需缴纳用地预申请保证金，其中商服和住宅用地按本宗地出让起始价的10%缴纳，最高不超过5000万元，工业和其他用地按本宗出让起始价的50%缴纳；如竞得用地，应在已缴纳的预申请保证金的基础上缴足地块起始价款的20%，签订合同后转为土地出让金，未竞得的，出让人在出让结束后2个工作日内退回预申请保证金。

全国各类土地市场市场情况

全国土地总体供应情况—月度

全国土地供应规模与上月比基本持平。7月全国土地供应建筑面积39607.85万平米，环比小幅下降1.9%，同比减少17.8%。

全国土地总体成交情况—月度

7月土地市场成交规模环比降低。本月土地市场整体成交规模为29353万平米，较上月下降18%；成交均价持续下跌，本月土地成交楼面价为1309.62元/平米，环比下跌43.6%。

住宅用地成交情况-一线城市（月度）

7月一线城市土地市场供应量回升，无成交。本月土地供应规模为279.92万平米，来源于深圳公告第二批集中出让信息，本次出让住宅用地22宗，其他一线城市本月无住宅用地供应。

住宅用地成交情况-二线城市（月度）

7月二线城市住宅用地市场供应规模增长，成交规模回落，楼面均价持续下降。本月二线城市供应面积为4481.37万平米，环比上升220%，恢复历史水平；成交宅地建筑面积944.62万平米，因第一批两集中土拍结束，成交量环比回落84%，楼面价降至3757元/平米。

住宅用地成交情况-三四五线城市（月度）

7月三四五线城市宅地供应规模小幅回落，市场整体交易活跃度平稳，价格持续小幅回升。三四五线城市宅地供应建筑面积11536.09万平米，环比下降20.4%，同比下跌32.2%，成交建筑面积为9582.47万平米，环比下降8.1%，同比下跌37.5%，楼面价回升至2756.35元/平米，仍处于近一年内的较高价格水平。