城投转型的五大方向和三大成功模式（清晰版）

来源：华泰固收

城投公司一般被称为“地方政府投融资平台”，长期以来其核心职能是政府性项目投融资，以弥补分税制下地方财力的不足。2014年以来，城投监管政策趋于严格和完善，2013年银监会10号文、2014年国务院43号文、2017年财政部50号文、发改委1358号文、2018年194号文等多个政策文件确立了剥离城投平台政府融资功能的原则，要求从人员、资产、职能、信用等方面划清政府与企业的边界，推动平台公司市场化转型。

一、转型模式：结合自身优势，依托区域资源

按照是否有市场化现金流，城投平台业务分为公益性业务、准公益性业务和经营性业务三大类。

绝大多数城投都涉及公益性业务，如城市基础设施建设、土地整理，业务回款直接来源是地方政府；

大多数城投也兼有准公益性业务，如棚改、保障房、供水电热气、垃圾处理、污水处理等，有一定现金流，但仅有微薄利润或亏损，需要政府补贴以平衡缺口；

部分城投也涉及经营性市场化业务，如贸易、产品销售、房地产、融资租赁、担保小贷等。

城投转型可以凭借现有业务积累的优势，结合区域资源禀赋进行。

城投公司转型可供依托的优势可以分为两个方面。首先城投公司长期以来从事基建、土地整理、公用事业等业务，在相关业务领域积累了人才、管理、技术、资金、信用等优势；而且城投公司在区域内与地方政府关系密切，能得到地方政府的大力支持，相关业务具有一定区域垄断性。

此外，区域资源禀赋方面，部分地方土地资源稀缺，商业地产、产业地产开发收益可观；部分地方政府持有优质工商产业企业的股权，或有价值的资源开采权可供注入。

结合城投公司在这两方面的优势，以及城投转型中的实际案例，我们认为城投转型可以分成以下几个方向：

1、向建筑工程企业转型

该转型方向需要城投平台所在区域有较多的建筑施工项目资源、城投平台拥有成熟的建筑施工经验、专业完备的施工资质、一定的区域垄断优势，和较强的融资和回款能力。

2、向地产类企业转型

地产开发又可以细分为住宅、商业和产业。

开发住宅的城投类似于区域性小型房地产商，自行开发建设或者与大型地产商成立合资公司进行开发，城投提供土地资源，并有较强的区域政商关系优势，大型地产商拥有资金、经验、技术优势。

商业地产开发的城投在城市核心地段建设写字楼、商场等物业，获取租金收入。

产业地产开发类似于园区开发企业，招商引资、建设标准化化厂房、对园区内企业提供水热电气甚至金融服务，获取厂房租金收入和其他服务收入。

向地产开发转型对区域资源禀赋和平台土地资源质量要求较高，而且存在资本开支大的问题。住宅开发要求城投掌握城市核心区位土地资源，而且存在土地占用资本的问题；商业地产回收周期较长，对地段和管理和定位的要求往往较高；产业地产开发需要区域有清晰的规划、较强招商引资能力和产业发展前景，同时地方政府往往要求城投对入驻企业提供优惠，如减免租金、提供担保、小贷等金融服务，有时对城投经营反而造成一定负面影响。

3、向公用事业类企业转型

城投在区域内经营公用事业具有天然优势，向公用事业类企业转型有助于为城投提供稳定现金流。

供水电热气、公共交通等公用事业具有显著的规模效应和较高的准入门槛，而且一般伴有专营权的下发，城投平台可以通过整合政府、区域资源，一方面获得专营权，将区域内零落的公用事业企业进行整合，成立全区域性质的公用事业公司，以发挥规模优势、提高成本管控能力，增加公用事业业务利润；另一方面，公用事业业务关系民生，意义重大，城投平台有优势争取政府支持如贴息和补贴，保障公司正常运营。

公用事业一般具有稳定的现金流，如果整合得当，可发挥规模优势，便于盈利提升和再融资。上海城投、武汉城投（未上市）、南海控股（0680.HK）等公司有此类转型的迹象。

该方向转型也对城投及其所在区域资源禀赋提出了一定要求。首先要求城投在区域内拥有专营地位，和较强的成本管控能力；同时，需要城投所在城市规模较大，公用事业服务具有潜在盈利能力；此外，对公用事业的补贴规模也对区域财力提出要求。

4、向商业、产业类转型

该转型方向需要城投有较强的产业发展实力，或者对区域资源禀赋要求较高，需要地方政府持有优质的工商产业公司股权。

5、向投资类企业转型

向投资类企业转型可分为两大类，第一类是通过投资成为控股型集团，第二类是设立产业基金，以产业基金管理人的身份布局区域重点产业和区域外有发展前景的产业。

部分城投通过设立产业基金，注重长期价值投资，积极布局区域内战略性新兴产业和重点发展产业，增强企业潜在造血能力。

部分城投平台结合财政资金、自有资金，通过设立产业基金的方式整合资金，撬动社会资本。

通过设置产业基金的方式，城投平台可发挥资金的引导作用及乘数效应，一方面有助于服务区域内产业发展，另一方面也有布局高新技术产业等前景较大的产业，可以为平台业务多元化扩张、提前锁定新利润增长点奠定基础。这类企业包括亦庄国投（未上市）、盐城高新等，以国有资本投资运作为主业的城投平台具有此类转型的痕迹。

该转型方向对于城投平台资金丰裕程度、投资能力都提出了较强要求，既需要有足够的资金进行投资，也需要市场化机制、专业投资人才、完善的风控制度增加投资胜率和赔率，控制风险敞口。

二、市场化成功转型有哪些成功模式

合肥模式：产业项目、基金投资，助力产业孵化

合肥市通过政府主导战略投资，推动了显示产业链、大规模集成电路、新能源汽车等多个战略新兴产业的落户投产壮大；在此过程中，合肥建投作为市级城投平台发挥了重要的引领作用，战略新兴产业投资带来的盈利显著增厚了公司的经营性收入，助力其向市场化转型。

合肥建投的产业投资可以分为直接股权投资、基金投资两个部分，对于京东方、晶合、蔚来等战略新兴产业龙头企业落地合肥起到了重要作用。

直接股权投资方面，仅以 2020 年以 来为例，合肥建投出资 30 亿元，持股蔚来中国 7.51%，达成蔚来中国总部入驻合肥经开区的协议；合肥建投支付股权转让对价 22.27 亿元获得启迪控股 14.84%股份，并增资 7.81 亿元，合计持股 22.82%。

基金投资方面，合肥建投先后设立了合肥芯屏产业投资基金、合肥建琪城市建设发展基金等基金，以与京东方的合作为例，合肥建投通过旗下基金参与了合肥京东方 6 代线项目、合肥京东方 8.5 代线项目及触摸屏项目、京东方 10.5 代线项目的 建设，从 2009 年起累计负责 185 亿元投资。

合肥建投参与产业投资大大促进了产业在合肥落地孵化，有利于经济发展、人口集聚，投资收益也极大地充实了自身收入。通过合肥建投大力推动京东方、晶合、蔚来等龙头项目落地，合肥完善了产业链条，成功打造了千亿级新型显示产业链，在大规模集成电路制造、新能源汽车等领域也迈出了坚实步伐，对于城市经济发展、人口集聚做出了重要贡献。

从公司自身情况来看，2020 年公司实现投资收益 54.28 亿元，主要系子公司合肥芯屏产业投资基金转让其持有的安世半导体份额，及处置合肥裕芯控股有限公司股权。

苏州工业园模式：产业园区开发、运营并举，带动区域繁荣和土地增值

苏州工业园模式，主要特征是城投平台提供包括园区开发（土地开发、物业出租）、园区服务（市政工程、现代服务）的综合解决方案，通过园区产业繁荣带动土地开发收入增长。

苏州工业园有较多城投平台，以苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司（以下简称苏州工业园国投）为例，公司 2020 年园区服务、园区开发业务营业收入分别为 14.23、29.49 亿元，在主营业务收入中的占比分别为 28.6%、59.3%，合计占比接近 90%，主要业务围绕产业园区的发展和运营。

园区开发业务方面，公司既进行土地开发，又提供物业出租业务，为园区内企业提供商业用房、工业厂房、人才公寓的出租。

公司园区服务业方面，主要分为市政公用服务和现代服务，市政公用服务主要包括园区内的公用事业投资运营，如水务、环境、燃气、供热发电等；现代服务业主要包括园区招商、工程代建和物业服务等。

园区产业的发展繁荣促进了当地财税收入的增长，财政对基建项目的回款能力较强；人口引入和配套的完善，又有助于土地出让价格增长，形成良性循环。

公司将工业厂房和人才公寓的出租主要作为招商引资的手段，并提供工程代建、物业出租、物业管理、公用事业等园区全方位的综合解决方案，促进苏州工业园区经济、财政收入持续保持快速增长；

区域配套的完善又带动土地出让价格的增长，使得土地开发业务保持很高的毛利率，2020 年 公司所开发项目的出让地块主要系中新科技城、苏宿及苏滁产业园内的纯住宅地块，较高的土地出让单价推动 2020 年土地开发业务毛利率大幅增长至 82.9%。

上海城投模式：公用事业综合服务商，收入现金流稳定

上海城投模式，主要特征是在所在区域的公用事业领域具有较强的垄断性，通过水务、环境等公用事业业务获取稳定的收入和现金流。

公用事业具有显著的规模经济效应，区域垄 断可以显著降低经营成本，提高利润水平，业务经营稳定性也较强。

上海城投目前有路桥、 水务、环保和置业 4 大核心业务板块，其中其水务、环境板块是典型的公共事业类产业。

水务板块方面，截至 2020 年末，公司已累计形成原水制取能力 1310 万立方米/日，自来水供应能力 902.3 万立方米/日，污水处理能力 512.3 万立方米/日，占全市比例分别为 97%、 74%、61.4%，具有很强的区域垄断性。上海城投水务板块 2018-2020 年的营业收入分别为 102、110、130 亿元，从规模来看持续稳定增长；从占比来看，水务板块在全部营业收入中的占比约 40%，起到压舱石的作用。2018-2020 年水务板块毛利率分别为 25.2%、22.1%、 21.1%，保持在较高水平，在水价支撑下，业务盈利能力尚可。

环境板块方面，公司产业链较为完整，在行业内具有较强的竞争力，得益于垃圾焚烧发电项目陆续投入运营，收入大幅增加。2018-2020 年，公司环境板块的营业收入分别为 41、60、76 亿元，占全部营业收入的比例分别为 15.5%、21.7%、24.4%，占比持续提高。总得来看，该公司水务、环境等业务涉及的自来水、排水、污水处理、废弃物处置等公用事业具有一定的区域垄断性，可保证现金流入的稳定性。

三、成功的城投转型模式对区位、时机、禀赋提出很高要求

投资类成功转型需要很强的时机把握和项目判断能力。

城市的创业投资与产业孵化，一旦成功能带来高收益，如合肥模式为合肥市 2020 年 GDP 规模超万亿元做出了很大贡献，但对时机和项目选择的要求也很高，如项目投资需要把握资本市场脉络和 IPO 节奏，还需要准确地判断行业景气度周期，了解标的公司管理层经营能力，相关产品销售潜力等等。因此，创投和产业孵化类的转型（合肥模式）对于城投平台乃至地方政府的战略时机把握和 项目判断能力都提出了很高的要求。

园区经营类成功转型对区位存在很高要求。

全国各地都有大量产业园区，但是已经形成城市经营良性循环的，市场化解决投资甚至实现收益的不多，主要出现在北京、上海、江浙、 广深等富裕地区。苏州工业园模式，需要当地拥有良好的产业基础、招商引资能力强、园区规划合理、运营服务质量高，甚至对地方政府施政能力、政策延续性都提出了很高要求。

公用运营类成功转型对资源禀赋也存在很高要求。

上海城投等依托公用事业运营取得稳定收入、现金流的前提是，当地作为超大城市，水务、环境等业务需求量很大，可以很好地摊薄运营成本；同时当地较为富裕，对水价的承受能力很强，有助于增厚利润。因此，向公用事业类转型，也对当地的资源禀赋提出很高要求，部分地区的公用事业业务可能长期处于微利甚至亏损状态，难以有效支持城投平台转型。

此外，城投平台还有向国资管理运营类企业转型的方向，这也要求当地有优质国有企业、 上市公司，能够有效贡献国资经营利润。如茅台、泸州老窖等经营良好、利润丰厚的企业，对当地城投平台转型起到了很强的支撑作用。

四、欠发达地区城投如何转型？

城投的成功转型对时机把握和项目判断能力、区位条件、资源禀赋等方面存在很高的要求， 如果不具备上述条件，城投如何转型？

我们认为可以转型成项目建设运营的市场化平台，以市场化、自主化的视角去进行投融资决策承接政府类工程，通过合同约定的方式合规获取财政资金、特许经营权等。

市场化项目建设运营主体，和原来依托政府的地方融资平台有什么区别？关键是厘清权利义务边界。

转型前的城投平台，与地方政府之间的权利义务边界并不明确。作为“第二财政”，城投平台承担了远超市场化主体的责任，投融资决策常常是出于政府要求而非自身考量、地方政 府对城投平台往往也长期存在较大规模的应付款项；反过来，这也就意味着地方政府对城 投平台有很强的救助义务。不清晰的权利义务边界，正是长期以来投资者“城投信仰”的来源。

而转型后，城投平台以市场化的特征承接政府类工程，按照合同约定获取财政资金和项目运营收入以及其他补充如特许经营权等等，城投平台与地方政府的权利义务边界更为清晰， 政府在完成相应义务后，对城投平台并无较强救助义务，城投平台自主经营、融资、偿债。

按照目前政策，城投平台可以在十四五规划中提到的多个重点领域发力，如农业农村发展和乡村振兴、县城补短板、城市更新、住房保障、中心城市和现代化都市圈建设、公共服务综合解决方案等。

乡村振兴：乡村振兴是财政资金未来投入的重点领域。城投平台在强化乡村建设、提升乡村基础设施和公共服务水平、改善农村人居环境等领域都有很大的作为空间，可以依托此前在基建、提供公共服务等领域积累的经验，承接政府相关项目。

县城补短板：十四五规划中提到，加快县城补短板强弱项，推进公共服务、环境卫生、 市政公用、产业配套等设施提级扩能，增强综合承载能力和治理能力。相关县级城投平台可以承接县城补短板项目，市场化承接综合医院、疾控中心、养老中心、市政管网、 市政交通等建设完善项目。

城市更新：十四五规划中提到，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。城投平台可以积极参与城市更新业务，以天津城投为例，2021 年 8 月 6 日，天津城投与中国中铁等 17 家大型企业签署《天津城市更新战略合作框架协议》，就共同组建天津城市更新基金达成合作意向，天津城市更新基金初始总规模 600 亿元，首期认缴规模 100 亿元，定向用于天津老旧小区改造提升和城市更新项目。

住房保障：十四五规划中提到，完善住房市场体系和住房保障体系，加快建立多主体供给、 多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。城投平台可以发挥自身在土地开发业务上积累的优势，参与保障性租赁住房、人才房、共有产权住房的开发建设，盘活存量土地，获取稳定租金收入。

---

工 隆 建 通 智 库

【博主讲堂】

链接：政府和城投融资新逻辑

9月9日山东泰安

主讲人：薄著

【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:

一、“十四五”地方政府投融资新逻辑与新方向

（一）“十四五”规划与政府投融资新理念

（二）重磅政策重塑逻辑

逻辑一：区分政府投资项目和非政府投资项目

逻辑二：区分隐性债务和市场化融资

逻辑三：规划有经营收入的项目

逻辑四：做大做强城投

逻辑五：改变政府资金使用方式

逻辑六：以土地的最终产出规划项目

应对一：发展EOD模式

应对二：开展城市更新

（三）“十四五“基建五个新特征

（四）城投如何在支持地方经济中做大做强？

（五）银行如何拓展政信业务场景？

（六）建筑企业如何提高获得重大项目的竞争力？

二、存量资产融资及项目现金流的构造

（一）流域治理项目存量资产变现案例

（二）公共服务网络存量资产变现案例

（三）盘活存量资产的政策依据

（四）存盘资产融资的创新模式及其意义

（五）到底是REITs还是银行贷款？

  (六）REITs试点的银行机遇

（七）如何为项目构建现金流?

三、城投ABO模式转型及基建融资新理念

1.ABO释义

2.京投ABO真相

3.ABO与PPP、特许经营甄别

4.ABO合规性分析

5.片区ABO+模式存在的问题

6.ABO市场化融资运用要点

7.片区开发授权+投资+EPC模式

8.片区开发授权+F+EPC模式

四、城投通过片区开发做大做强的5种模式

1.园区运营商模式 案例

2.经营性项目城投委托代建模式 案例

3.授权开发+做大做强城投模式 案例

4.片区综合开发市场化融资模式 案例

5.园区“授权+封闭运行”模式 案例

五、隐性债务甄别与化解

1.隐性债务的概念

2.隐性债务的甄别

3.隐性债务化解要点

4.隐性债务化解难点

5.从银行审批角度看隐债

6.15号文之后的隐性防范化解

六、城投融资35个实务问题

（一）预算和债务管理20个问题（含专项债和隐债）

1.政府如何安排资金用于项目？

2.什么是政府预算？政府预算分哪几类？

3.政府预算的编制流程是什么？

4.怎样判断项目的资金已列入政府预算？

5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，这个问题如何解决？

6.能否签订超过三年的政府支付合同？

7.政府的合规举债方式有哪些？

8.政府债券分哪些品种？

9.哪些项目适合发专项债？

10.专项债必须用于有一定收益的项目吗？

11.专项债与市场化融资怎么搞？

12.专项债做资本金应注意哪些问题？

13.专项债由谁来还？专项债是否不用城投去还？

14.如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？

15.城投怎样利用专项债资金？

16.专项债不得用于土储和棚改，如何应对？

17.专项债的信息披露和绩效考核需要注意什么问题？

18.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？

（二）土地一级开发15个问题

1.土地开发分为几个阶段？各阶段的管理要求是什么？

2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？

3.城投如何合规介入土储业务？

4.政府可否委托国企进行土地开发？

5.委托代建与授权开发有什么不同？

6.政府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？

7.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？

8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？

9.土地出让金返还模式还可行吗？

10.土地出让金如何合规用于项目？

11.如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？

12.什么算来自政府的收入？

13.政府如何合规地把钱给到城投？

14.财政如何给城投合法合规注资？

15.由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

七、政府基建融资难点问题

1.无经营收入的基建项目的资金如何解决

2.土地一级开发阶段的资金如何解决

3.“ABO+投资+EPC”模式的整改

八、15号文之后，地方政府合理筹资33条路

九、新时代学校医院基建融资

（一）义务教育和公立医院融资的困境

（二）案例分析 案例

（三）以租代建模式 案例

（四）委托代建异化模式 案例

（五）政府合规补贴模式 案例

（六）医院学校融资模式总结 案例