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房改房交易中，需要补缴土地出让金，买卖双方对此无约定，应由谁承担? 卖方张某先为一医院职工，有一个患有痴呆症残疾的儿子，2008年赶上单位房改，单位考虑到张某先方便照顾残疾的儿子，就为其在单位宿舍分了一套70平方米的二居室房改房。 后儿子大了，张某先想换套大三居室的房子，便打算将该套房改房卖掉。2015年3月8日，张某先与黄某国在中介公司的居间下签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定，黄某国以76.5万元的价格购买张某先的该套房改房，该价格为卖方实收价格，交易过程中产生的税费均由买方承担。合同还约定，签订合同当天支付定金6.5万元，首期款20万元于递件成功并取得房地产交易中心收件回执当天支付，尾款50万元以银行按揭付款方式支付，任何一方违约，每日按0.1％支付违约金，违约超过15天的，守约方有权解除合同。合同签订当天，黄某国依约向张某先支付了6.5万元定金。后双方也均依约办理了按揭贷款手续。 签合同后一切都顺风顺水，但在双方办理过户手续时，双方被房地产交易中心告知，此房屋需补缴土地出让金才能将房屋过户至买方黄某国名下。可是，究竟该由谁来支付这笔土地出让金呢，买卖双方争执不少，导致合同一直被拖延，无法顺利履行。 买方黄某国认为根据相关规定，缴纳土地出让金一方应为卖方张某先，故起诉至法院要求卖方张某先支付该笔土地出让金并配合黄某国办理房产过户手续。 而卖方张某先则认为，合同中已明确约定此房屋成交价为76.5万元，此为自己的实收价，相关税费均由买方承担。而按照一般的交易习惯，市场上房改房交易需要补缴土地出让金也都是买方承担的，因此该笔费用应由买方黄某国承担。 此时两人的主要争议焦点为以下两点的： 1.未缴纳土地出让金的房改房买卖是否合法? 2.房改房交易过程中，在买卖双方没有约定的情况下，缴纳国有土地使用权的土地出让金应由谁承担? 最终经法院审理判决如下的： 法院经审理后认为，《房地产买卖合同》合法有效，将交易房屋过户给买方是卖方的法定义务，清缴土地出让金为房屋过户的必要前提条件，亦为卖方过户前应结清的债务，并非双方合同约定的交易税费范围。因此，法院最终判决:卖方张某先清缴土地出让金、协助买方黄某国将此房屋过户至黄某国名下。 那么法院判决的依据是什么的？ 此房屋只存在土地出让金未缴纳的事实，但法律并未禁止此类房改房不能上市交易，而只要求在办理过户交易手续前需要清缴土地出让金。同时，卖方张某先与买方黄某国签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。因此，此房的《房地产买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按该合同的约定履行各自应承担的义务。 对此房改房的上市交易，卖方张某先应确保该房改房的所有权符合可转让条件，并能顺利办理过户手续，即卖方应保证此房屋所有权的完整性。现双方对办理房屋过户手续过程中产生的土地出让金应由谁缴纳的问题发生争议，致使此房地产无法完整交易。根据《合同法》第六十二条第六款的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方承担。 完整的房屋所有权给买方黄某国是卖方张某先应当承担的合同义务，而在此房屋产权未过户前，土地出让金的缴纳主体亦为卖方张某先，因此，在双方签订的《房地产买卖合同》中对土地出让金的负担问题未做明确约定的情况下，理应由卖方张某先负纳此房屋的土地出让金。 合同中虽有约定交易过程中产生的税费应由买方承担，但现有据不能证明在签订《房地产买卖合同》前卖方已告知买方需要补缴土地出让金且买方同意缴纳，该处约定的税费应按通常理解，即交易过程中产生的营业税、印花税、增值税以及手续费等正常税费，而不应包括未缴纳的土地出让金。 综上所述，在二手房交易中，卖方应保证房屋所有权及其土地使用权的完整性，保证房屋具备过户条件。无特别约定的情况下，为满足过户条件而需缴纳的土地出让金应由卖方承担的。所以此笔交易中所涉及的土地出让金应由卖方承担。 |
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