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看《功夫》的时候，那个顶着凌乱的爆炸头，穿着睡衣张牙舞爪的包租婆形象就给我留下了不可磨灭的印象。表面上她无所事事、不修边幅，实际上她身怀绝技、侠肝义胆，更何况还真能躺着收租、生活无忧。从此，我对生活的期待便是成为一名包租婆。 一眨眼很多年过去了... 共享经济开启的民宿短租时代，让越来越多人成了名副其实的包租婆。我看过很多民宿主理人的故事，很多是收入不菲、工作体面的职场女精英，厌倦了大城市的快节奏，于是拿着多年积蓄，在山林湖泊便买下一间小屋，亲自改造修缮，从此日子过得如诗般美好。 我羡慕，但归隐山林还不是我想要的。 我究竟想要什么呢？我反复问自己。后来有天不经意去理发店烫了卷发后，我突然明白了：我还是想要做一个顶着爆炸头、张牙舞爪的包租婆。 作为一个从小有着武侠梦的东北姑娘，包租婆那种不修边幅和侠肝义胆正是根植在东北人骨子里的豪爽和义气。既然有人的地方就有江湖，那么我就要在闹市设立一个属于我的地盘。 去年11月初，我和胖子终于下定决心放弃有专人打扫的复式公寓，搬家到交通更方便、生活气息更浓的老城区。 找房子和找工作一样，是现代城市生活的两大难点。不过几经周折，我们总算找到了一间位置极好的两室一厅民居。 那时候我和胖子刚刚双双离职，坚持租一整套房子的支出其实对我们而言，经济压力很大，不过我们还是坚持租一整套，而不是和其他人合租一个房间，是因为我们希望享受自己“当家做主”的自在感。 房子可以租，但生活不能将就。  租两房一厅，我是有私心的。北方冬天冷，我想把我爸妈接过来广州过冬。只是后来我发现，这可能是个错误的想法，冬日大部分时间里，广州室内并没有哈尔滨待得舒服。这是后话。 不过除去冬天可能让父母来住的一小段，其余时间都空着一间房似乎太浪费了，于是成为包租婆的念头像是一小团火苗🔥，在我和胖子的讨论中逐渐燃烧，最后星火燎原。 前期虽然我们没对房间进行任何大规模的改造，但光是清洁整理也比我们预想的时间长。大半个月后房间终于初具模样，我顺利在Airbnb上线。11月底我们去菲律宾旅行，房间就从12月开始正式开放预订。 我还清晰的记得旅行途中我们接到了第一个订单，让原本因徒步精疲力尽的我们突然有了走下去的动力。 作为一个旅行达人，加上和Airbnb一直以来的合作关系，我深知成为房东还远远不够，我们外出旅行一定会选择房东中最优秀的代表——超赞房东，所以这就是我做民宿以来的第一个目标。 凡事，既然做了，就要力争上游，做到极致。 这两天收到Airbnb的邮件，通知我成为了超赞房东，从开始运营到统计结束，一个月的时间，我做到了！ 从12月到现在，我接待了16位客人。他们中有墨尔本留学的研究生、香港艺术博士生、环球旅行家、马来西亚大叔、常驻日本会讲中文的新西兰人，来中大面试的医学博士生，还有教中文的外教。 和很多房东沟通的时候，他们偶尔也会抱怨房客明明订了民宿，却抱有住酒店的期待；也听过很多房东吐槽奇葩客人把房间弄得多脏多乱；更长听的是房客得知是共享房间后就退房。但是在我经营尚短的这一个月多里，我接待过的房客都安静、友好、干净、包容，和我相处愉快，另外他们还有一个普遍的特点就是高学历、高素质。 我相信我是幸运的，但这绝不是偶然，所以接下来，为了感谢你看了以上如此多废话，我要开始上干货了。 在这个部分，我会按照最初的筹备、上线平台、接待房客这样的顺序来详细但简单的分享我的民宿经营之道，也是我能取得小小成绩的原因。 01 但凡有商科背景的人一定会明白位置的重要性。其实开民宿就和开酒店、开餐厅是一样的，选址是非常重要的。（当然这只并不适合用自己家现有的房产来做民宿的情况。） 位置便利也分几种不同的情况：有些是位于旅游景区、繁华步行街、小吃街附近；有些是靠近地铁等交通枢纽；有些是位于商业区，便于商务客（当然，这和城市本身的功能和属性有关，比如广州每年有两次广交会）。  我现在用来做民宿的房子位于广州核心城区江南西，不并是一般意义上的旅游区，而是生活氛围浓厚的当地社区，周围遍布地道的广州小吃，从地铁出站口到单元楼基本上在1分钟左右的距离，虽然是老房子，但楼梯干净整洁，还有电梯。这样的位置用来做民宿，却是得天独厚。 02 虽然现在民宿已经成为新的出行住宿趋势，尤其在中国，很多人看到商机就把民宿产业商业化，变成连锁经营、专人管理的短租公寓，但是我是比较抗拒这类型民宿经营的。 虽然我们的房子也是租的，但我和胖子希望做最纯粹的民宿和最地道的房东，只是把我们居住空间的一个房间租出去，我们想营造的是一种“家”的氛围，所以虽然是老房子，我们也没有进行大刀阔斧的改造（主要没钱），只是添加了我们日常生活的家居用品，让它看起来是个温馨的家。  老实说，我并不认为我家房间很漂亮，至少绝对不是现在流行的 ins 风、北欧风的感觉，在这里无法拍出美美的照片。但那些设计在流行、普及后已经逐渐沦为廉价的国产 ins 风，很多布置只是摆设装饰，华而不实，凭心而论真的是旅游者需要的吗？ 做民宿或者做任何事情一定要有自己的风格和定位。我想营造的是属于家的干净、舒适、方便，还有真正融入当地社区，和生活在这个城市里的人共处一室的家的感觉。所以房间的风格、装饰都要围绕这个定位进行。 03 关于平台，有两个方便要分享，一是为什么选择平台；二是选择什么样的平台。 我本身从事旅游行业，在 Agoda 的工作经历让我深切认识到与平台合作是把双刃剑。简单说，当房间准备妥当之后，我们必须要让潜在的旅行者知道有这间合适他的房子存在，这样他才有可能预订，所以就需要我们在平台上上线自己的房源。 用平台最大的作用就在于走流量，因为旅行者都是通过这个民宿聚合平台来进行预订的；代价就是没成交一笔，平台会抽取一部分拥挤。 现在酒店和 OTA 平台争分很多，很多大酒店集团纷纷打造自己的官网和会员计划，力图摆脱平台。当然，我很希望有一天我的民宿事业可以做的非常成熟，也有自己的品牌网站，甚至可以通过公众号小程序预订等等。但现在，还是需要借助平台的力量。 简单解释了为什么用平台，下面来说说怎么选平台？ Airbnb、小猪短租，还有 booking.com、Agoda 这些传统OTA都是市面上涉及到民宿的平台。这些平台里有国内的，有国外的，有专门做民宿的，也有从酒店业务转而新开辟民宿业务的。是一口气在这些平台都上线呢，还是挑一两个运营呢？ 先来分析不同做法的结果： 所以，我目前的做法是只在 Airbnb 上线，因为我自己是资深用户，对平台不需要有太多学习成本；它以民宿业务起家，几乎不存在客人用 Airbnb订了房间又因为不是酒店式服务感到失望；最主要的是客源大部分集中在国外真正了解民宿的旅行者和国内较高学历的年轻人，所以房客的素质都非常高，沟通相处也会非常轻松。 对于像我这样把自己居住空间租出来的房东，赚钱可能都不是第一目的，体验多样的生活方式、认识有趣的人可能更是初衷，所以一个平台运营的还不错，就不用全网通杀，即使入住率不那么满，当成休息和对房间的维护也不错。  另外再说一个和平台相关的运营理念：一切操作通过平台。有很多客人会通过平台私下联系房东，这样私下交易就可以避免给平台的平台费，房东可以多赚一点，房客可以少花一点。如果房东房客都很好，这当然是很理想的状态。但如果房客说好了预订，但来之前未付全款，而临时要取消呢？如果房客入住期间对房屋造成任何破坏呢？这时候就会觉得平台真好。 所以有些钱，还是要花。花小钱（平台费）是为了省大钱。 04
在平台上线都需要提供从房东到房子设施、周围交通的介绍，这部分很多人做的非常随意，但我却把它当成专门的文案工作来对待。 关于房东的介绍，我乐于像大家展示我有丰富的旅行经历，我乐于分享和交流；关于房子，我清楚的写明房客会跟我“共处一室”，但房客会有独立的隐私空间，这不是现代公寓，而是老城区里的老房子，但我们尽最大努力打扫的干净整洁；关于交通，制作详细的图文并茂的入住指南，介绍去往主要景区和交通枢纽的交通路线和时间。 最最重要的是：房屋守则！ 比如不能在房间里吃东西，不能在房子里吸烟，不接受宠物，不可以让未预定的人留宿，有行李想要寄存怎么办，总之能想到的规则是事项，我都尽量写在上面，这会避免很多客人出于不了解而咨询你所浪费的时间。 总之，文案很重要，并不是说要把介绍房间的文字写的多么优美，但是最基本的原则是：要清晰、准确、详细。因为客人在预订前并未实地看过房间，文字介绍和图片是唯一能够让他们感知到这个未来即将入住的地方的窗口，所以越清晰、准确、详细，他们的感知和期待也就越是如此。即使有些人因为有些规则或介绍而没有选择订你的房间，也只不过是文案帮你过滤掉了不属于你的客人而已。 05
很多房东会抱怨即使房价已经很低了，但房客依然嫌贵。我的房客就从来没有。 Airbnb 有一个功能是根据大数据，提供一个当前的建议销售价，我定的价格通常会比这个建议价贵一些。 最开始我也有些担心这样的做法，但直到看过一个资深民宿运营者的文章，他的观点和我如出一辙，我便放了心，大胆的定价。 为什么是贵而不是便宜？定价越便宜，吸引的越是价格敏感性旅游者，这类客人通常是无论你价格多低，他都嫌贵的类型，而且对于房间内的消耗品也是极为浪费，总之用低价吸引来的客人通常并不是理想的客人。 略高一点而不是漫天开价，这样就能比较合理的筛选出真正喜欢你的房间风格，真正有诚意入住的房客，他们更关注的是入住体验和整体性价比。在不是完全把目光盯在价格上的客人面前，我的热情好客、服务周到也才有用武之地。 06
前面提到的详细、精准的文案，还有略微高一点点的价格，其实已经能够很好的起到筛选客人的作用了。这里再说拒绝客人的情况。 虽然文案已经很清楚，但有些人还是完全不仔细看，而选择直接问你，比如有的客人会问有独立卫生间吗？有独立厨房吗？可以带宠物吗？ 我一个在广州才卖一百块左右的房间，还要求有独立厨房？两室一厅，还要独立洗手间？客人一旦抱着这样的期待，就已经不是我的目标客户，我宁肯房间空着，也不要让这样的客人和我共处一室，给自己添堵。 住民宿这件事，是双向的。因为我自己既是资深房客，也做了房东，所以特别能从不同的身份对这个问题进行双向思考。房客在选中意的房源，但谁说房东就没有在挑客人？ 07
现在很多公寓型民宿都把打扫的工作承包给专门的家政公司，但是对于我这种和房客合住的房东，大部分还是自己承担打扫的工作。 那么就说说自己打扫的好处吧。 首先，肯定是省钱啦。 其次，自己打扫相对来说肯定比家政人员更用心、更仔细，这样房客的满意度也会越高。 最重要的是，自己打扫可以非常及时的发现房间物品的消耗情况，也能了解客人的使用偏好。 08
对我来说，每次回家，是从出了机场看见我爸我妈寻找我的身影的那一刻开始。家里人来接我，看到他们我才觉得是真的回家了。 虽然对于房客，不可能去机场或者车站接他们，但是一出地铁口，让他们看到在等待他们的你，问候一声，帮他们提提行李，用最快速的方式回家，倒一杯泡好的茶，这样的体验和跟着导航七拐八绕、用密码锁开门时完全不同的。 虽然我也提供了非常清晰详细的入住交通指南，而且房子里地铁只有一分钟，但是我依然选择亲自接待每一位房客。尤其是那些飞机落地很晚才到的客人，能让他们在夜里少耽搁一点时间，尽快上楼歇口气、洗个热水澡，或许才会对这个城市感觉到一丝温暖。 退一万步，即使不是为了给房客营造更好的体验，也可以说是为了自己。虽然地址很好找，虽然指南上写的很清楚，但是你不可能保证每个客人都有你这样的智商和理解力。他们依然可能找不到，或者用了很长时间才找到，那么为了节省跟房客沟通、指导他的时间，还不如一开始就下去接他。 09
前面写了这么多似乎都是入住前的准备，但实际在房子里彼此相处的时间才更长。没错，但是我认为相处反而是更简单的事，只要做到两个字：尊重。 首先是隐私上的尊重。虽然是自己家，但是一旦有房客住进来，就不能进入这个房间，也尽量少在房门口徘徊，给客人一种在窥探他的错觉。 其次是生活习惯上的尊重。我在房屋守则里会明确要求客人不能在23：00后大声喧哗，以免吵到邻居，但是如果客人在不打扰、不影响你的情况下，不要试图干涉他的生活。 当然，后面聊熟了也会说，你真是个夜猫子，还不睡觉？（说起来，住在我家的好多人都是从国外回来倒时差的！）但这时他们就会觉得是一种关心，而不是干涉他们的自由。 最后是性格上的尊重。有些客人很开朗活泼，喜欢和房东沟通，那我也会多些时间坐在客厅，有时间就跟他们聊聊天，或者给到一些本地游玩的建议。有些客人很安静，喜欢待在房间不受干扰，那我也会更多地留在房间，不过会时常告诉他有任何需要可以跟我讲。 做民宿并不像网上宣扬的那么好。不可能每个客人都那么有意思、那么爱分享，包括我自己对每个客人的感受也不一样。但只要房东和房客能相互尊重，相处起来就至少是能令彼此愉快的。 今天的文章很长，感谢能花时间看完的你们，也希望真的对你有启发。下面为了感谢一直支持我的大家，我决定做一个无耻的小广告。 这间是我在 Airbnb 出租的房间，欢迎到广州找我！ （天哪，我还会用小程序，感觉自己超厉害~） 未来，我希望你步履不停， 但也要知道，我会一直在家等你。 未来我们会开设免费入住、免费早餐、免费体验项目等等福利，不想错过了解广州的好机会，更不想错过我的动态，那就关注公众号“假日小姐的奇幻之旅” 吧！ |
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