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今年楼市的这一波上涨行情，可以说是继18年之后，“涨声”最热烈的一年了，不少城市都喝到了这碗“大补汤”。 但，枪打出头鸟，类似深圳、广州这种表现突出的大兄弟，都被调控政策狠狠教育了一通。 最近有不少人这样打趣：“调控收紧，只有0次和无数次”，玩笑着，也迷茫着。 隔壁广州老大哥，从“421”新政严控人才客，到9区增值税年限“2变5”，再后来新房备案价下调3%、黄埔取消人才房，最近又出台二手房指导价…… 佛山，自然会被波及，买家卖家都开始慎之又慎。 紧挨着广州的一线临广地区，近期的成交量都有走低迹象，贝壳上甚至有部分热门小区房源在悄悄降价，购房者观望情绪浓厚。 适时观望，是明智的。作为当局者，情况越乱，越要跳出局外冷静分析。 尤其楼市，以长周期的视角来审视，才会更加从容、明朗。 最有代表性的：千灯湖，据我们统计，在10年前，房价还在7580元/㎡，而现在，保利天悦已经把房价顶到了8.62万/㎡，10年跳涨10倍！ 在我们之前分析过的那篇佛山板块投资逻辑中，其他几个佛山投资板块，10年间也涨了4-5倍。 ↓↓↓ 这些板块在长周期来看都是ok的，即便是现在市场整体遇冷，表现也都是很可观。 下面我们整点更直观的，看看这几个板块现况如何。 【千灯湖】 最近成交单价4.6万 /㎡，30天带看322次 成交周期拉长，挂牌信心被动摇 最近市场整体遇冷的大环境下，千灯湖降价了吗？ 抛开“离谱”的天悦，我们从二手市场看，最近的成交都停滞在八月，大体情况有三： 1、成交单价没受多大影响，依然保持高位。 2、成交周期被拉长了，但看房热度不减。 3、卖方挂牌信心被动摇，多盘业主试探性下调价格。 根据链家数据，保利花园一期，最近一套成交单价还维持在46154元/㎡。 中海锦城国际花园，最近成交的那套，单价也保持在3万/㎡，但90天仅成交2套。 中海寰宇天下，在链家上90天内成交0套，灯湖领秀90天仅成交1套，观望情绪都比较浓厚。 不过大家的看房热情，只增不减。 逐渐摆脱“吊车尾”的名号的万达广场，近30天带看322次，均价也已经来到3.73万/㎡。 另外，我们注意到，进入9月以来，大市场环境整体遇冷，有业主“破防”了。 一部分业主，几千到十几万不同幅度下调挂牌价格，甚至有部分业主在8月末就加入了这场“拉锯战”，接下来买家可能占据更多主动权。 中海国际锦城花园-部分业主调价信息 地铁金融城-部分业主调价信息 【三山新城】 保利有盘成交量环增66% 整体均价并未受影响，二手成交依旧火热 红极一时的三山，最近降价传言不断，更有甚者将单价拉到了2万多…… 真实情况到底如何，我们从量、价两方面来揭晓。 第一，在成交量上，8月以来，受利率、贷款政策以及广州二手房指导价影响，除保利华侨城云禧还保持有65.9%的增幅外，三山新城其余3个在售楼盘网签量都在下滑。 中交泷湾云城，8月网签量环比跌幅50.4%，万科天空之城，环比跌幅64.5%，中海文锦国际跌的最狠，跌幅75.3%。 不过，受限签影响，这个网签量统计是有滞后性的，精确数据还要后续关注。 第二方面，在均价方面，除个别“金九”活动房源，其余单位基本与之前价格平齐。 现在，万科天空之城，小户型均价在2.6-2.8万，大户型依旧在4-4.5万；保利华侨城云禧，小户型2.8-3.4万，大户型均价4-4.5万；中海文锦国际，小户型3.2-3.4万。大户型也在4.1-4.5万；中交泷湾云城，小户型在2.8-3.4万，大户型均价4-4.5万。 看下来，传说中2万多的活动房源，是有一定的优惠力度，但更大一部分作用还是引流，三山实际均价并没有受多大影响。 还有一点就是三山的二手市场，我们看到保利诺丁山，8月份就卖出3套房源，而且单价也都稳定在2.6-3.1万/㎡间，说三山冷却了，真是站不住脚。 三山，作为佛山二哥，还是比较“耐打”的。
【平洲】 整体均价维持不变 二手方面1个月成交4套，最短成交周期1天 平洲，受大环境影响，热度虽然已经也没有四五月份那样烫手，但5大在售盘中，除“金九”部分活动单位外，整体还在维持原价。 越秀星汇瀚府，均价3.4万； 绿城桂雨映月，均价2.8-3.2万； 保利天郡这边，均价在2.8-3.5万； 佳兆业花样年广雅院，均价2.7-3.3万； 利嘉阁，均价2.25-2.45万。 接下来，南海区还会有很多高价地纯新盘入市，比如建发花样年德信三堂院、龙光天誉、龙光玖里熙园等，到那时是何景象，依旧值得期待。 再看二手方面，上个月，富丰新城，一个月就有4套成交，最短成交周期仅仅1天，大冷环境有如此成绩，强悍。
挂牌价上，富丰新城的业主分两大派别，一种也比较强势，任凭你市场如何，我该提价照样提价；另一种则为试探性调价，有的过几个小时后悔了，又会调上来一点~
再看到万科金域中央，作为平洲神盘之一，热度有增无减，30天带看306次，90天成交8套。
从以上种种数据，都看得出平洲在市场中的独特地位，现在就等高价地纯新盘入市表现了！ 【顺德】 陈村2.4万元/㎡活动房源持续输出 北滘二手市场两极分化，最短成交周期1天 讲到顺德，先挑出我们关注的陈村和北滘中，网签数能排前10的几个盘：
惨……前十都只有两位数…… 综合观察陈村的二手市场，碧桂园印象花城，30天带看147次，90天成交5套，这已经算是多的。
广佛颐景园，30天带看120次，90天仅2套成交。
这样下去不行啊，陈村无论一手二手都显得很不热情！ 于是在9月，尤其上周，为了在逆境中活下来，陈村的金融街顺德金悦府、新城盛悦之光等楼盘，开始大搞活动。 新城盛悦之光，顺推9座，2.4万/㎡的房源一直在持续输出，中秋期间，甚至有2.3万/㎡的单位，还用买房送家电等活动招揽客户。
有如此大力度的活动刺激，单价方面，目前维持在2.5万/㎡以下。吸引的到访流量基数也很庞大，预计网签成绩应该会很不错。 不过现在网签系统才刚刚优化，一定程度上会抑制网签，可能数据不会那么快上来。 北滘这边的二手市场出现了两级分化，雅居乐英伦首府，30天带看127次，上月的一套三房，成交周期仅1天。
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