家事实务｜父母出资购房之撤销赠与数据分析

✎  第642篇 原创

文 | 稼轩律师  赵婧

预计预览时间：12分钟

父母出资购房系列上期做了民间借贷纠纷数据分析，判决结果里部分驳回的理由是父母出资欠缺借贷合意实为赠与，故笔者又进一步搜索了父母诉请撤销购房出资赠与的数据，闲话少叙，见详情。

一

检索背景

数据来源：openlaw

检索要素：父母出资购房+撤销赠与

文书时间：2020年

裁判阶段：一审+二审

数据总量：79份

如图所示一审阶段的判决占此次共计数据的58%，共46份，其中撤销赠与合同纠纷判决数据共35份，附义务赠与纠纷判决数据共11份，二审判决数据共33份。

二

撤销赠与需符合预设条件

此次查阅的数据里有38份判决因赠与已完成而驳回了原告诉请，有37份判决支持了原告的撤销赠与诉请，具体支持撤销的事由如下：

（一）不履行赡养义务或赠与合同约定的条件未达成

《民法典》第663条规定对赠与人有扶养义务而不履行或不履行赠与合同约定的义务的赠与人可撤销赠与。此次查阅的判决数据里因受赠人不履行赡养义务而被判撤销赠与的共10份，因赠与约定的义务（比如保证赠与人的居住权）或条件（结婚/复婚）未达成的而被撤销赠与的共10份。但663条规定的赠与人撤销权需自知道或应当知道之日起一年内行使，有5份判决法院驳回撤销赠与诉请的理由就是过了一年的除斥期间。

（二）未办理房产登记或过户手续的

《民法典》第658条规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，第209条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，涉及房产赠与的，在房产登记或过户前赠与人可撤销赠与，此次查阅的判决数据里因房产尚未过户或办理产权登记手续的而被撤销赠与的共9份。

（三）擅自以夫妻共同财产出资购房赠与的

根据民法典第1062/1063/1065条的规定若无特别约定婚后所得财产皆为夫妻共同财产，而我国现阶段的购房出资动辄几十上百万，超出了日常家事代理权限范畴，因此，在为子女或晚辈直系亲属出资时若未取得配偶同意，配偶知晓后可以诉请撤销赠与，此次查阅的判决数据里有9份系擅自以夫妻共同财产出资而被撤销赠与的。当然，还有个别家庭是以配偶给婚外家庭出资购房、养娃而诉称撤销出资的，世界大了，法律规定被有识之士运用的极为别致。

三

关于保护出资人利益的几点构想

现今的房产所承载的不仅是人们少有所居老有所安的念想，更是一辈人一个家庭的积淀和传承，随着婚姻与房产的深度捆绑和婚姻保质期的缩水，父母辈在为儿女购置婚房时总是带着三分合计五分不安和两分迟疑，对儿女婚姻的观望和查看也变成对房产或出资的守护和提防，如上一期父母出资购房之民间借贷数据分析里提及的子女诉请离婚，父母诉请还款，本期查阅的判决数据里因子女婚姻变动而诉请撤销房产或购房出资赠与的共23份判决，因诉请子女返还购房出资而被驳转而诉请撤销赠与的共5份，因此，如何运用法律规定保护出资父母的财产安全是我们做父母出资购房系列数据分析所要重点探讨的，首先看下此次查阅的判决数据里赠与所附条件类型：

如图所示此次查阅的判决数据里父母出资购房时与子女预设义务或条件的类型有四类：

赡养义务，此类一共有14例，需要说明的赡养义务是子女应履行的法定义务，但儿媳、女婿或孙子女辈非法定赡养义务人，但婚房一般登记在夫妻双方名下，故而，父母在出资时可与子女及其配偶签署书面赠与协议，对房产的取得和赠与义务的履行做明确约定，所谓权利义务对等是也。

婚约。此次查阅的判决数据里因婚约未成就而被撤销赠与的共11份，现阶段男方父母多在登记前购置婚房而女方出于自身利益保护多要求房产加名，一旦缔约失败则面临房产索赔事宜，此次查阅的判决数据里有恋爱分手男方诉请撤销赠与除名、女方以房产加名为条件同意复婚等情形，因此，对于婚房出资，从保护父母财产安全角度考虑，可设定婚姻变动情境，如离婚分割婚房时父母出资或房屋产权如何处理等，但切忌不可限制离婚自由，毕竟，我们不干预以房促婚，但法律不允许以房捆人捆婚。

保留产权。此次查阅的判决数据有4份出资人在出资时明确约定在有生之年子女不得处分、变卖、更名房产，子女婚后欲给配偶加名而引发嫌隙，父母依照约定撤销赠与的，所谓约定先行，点赞。

设立居住权。《民法典》第366至371条规定了居住权，此次查阅的判决数据里因出资人的居住权受影响而诉请撤销的共6份，子女或因婚变分割房产或因债务导致房产被查封，总之，在出资人的居住权无法实现时可依赠与合同约定撤销赠与，故，父母在为子女购置婚房时可对房产权利有所保留或限定。

除此之外，父母在出资设定条件时还可附加一定期限，如设立20年的居住权或10年内不得变卖、处分房产等，总之，通过约定设立一定情境和权利限制，只要不违反法律规定即可。

友情提示：千万不要问笔者要模板，毕竟法律问题得具体问题具体分析，每家情况不同所需创设情境和条件也应有特别约定和表述。

四

关于父母出资购房类法律纠纷的几点思考

（一）诉请确认需结合出资份额、约定和房产登记来确认

多数原告表示要撤销赠与，法官忍不住问你是要撤销赠与房产还是出资？如果是房产过户赠与，赠与标的自然是房产，但查阅的判决数据里多数是父母出资购房，房产登记在子女名下或以子女名义签署购房合同，针对此类情形又需区分以下不同情形：

全款出资购房。父母全款出资购房房产登记子女名下时，其实是父母对出资所得房产权利的让渡，此种情形要求撤销房产赠与问题不大，但若只是签署了购房合同尚未取得房产登记，此时出资对应的还是合同债权，诉请撤销房屋产权就有问题了，故应针对具体情形确认诉请。另外，针对开发商或房产出售方来说，若出资人与合同签订人不一致时，从合规角度，需与出资人和合同签订人明确各方意思表示，防止后续被卷入房产诉争。

部分出资。部分出资时需确认两个要素：出资对象和登记及约定。所谓出资对象是指父母直接出资给房屋出售方还是子女或其配偶，若是直接出资到出售方账户，其实还是对自己出资对应合同权利的让渡，但还需结合房产登记情况来看，若登记载明出资构成和份额，则可诉请撤销出资份额赠与。若出资到子女或配偶账户，则需区分婚前出资还是婚后出资，推动为单方赠与或双方赠与，但若对出资有约定则依约定。

总之，诉请确认需结合赠与标的（即出资份额和出资对象）、约定和房产登记等情况来确定，切勿模糊草率。

（二）父母出资性质需结合出资约定和出资人意思表示来判定

《最高院关于适用民法典婚姻家庭编的司法解释一》第29条规定，父母婚前出资购房的一般认定为对自己子女的个人赠与，但明确表示赠与双方除外，婚后出资有约定依约定，无约定的推定为赠与双方。此次查阅的判决数据是民法典实施前的，法院对于父母出资的认定多是依据原婚姻法司法解释二、三的规定“婚前出资视为单独赠与、婚后视为共同赠与，登记自己子女名下视为单独赠与。”换言之，对于父母出资性质的认定多在离婚诉讼里依据法律规定或出资人子女的意思表示进行了认定，而未向出资父母确认，由此导致子女婚变后出资父母围绕婚房启动确权、借贷、撤销赠与等系列诉讼，耗时耗力耗资源。

法律的作用在于调整现实生活指引人们在规则内行事，法律规定的滞后和群众法律意识的欠缺是我们当下的现实，老一辈能在房产金融时代挣得几套房产已属不易，再要求他们在滚滚浪潮中用法律知识构建家产金钟罩则略显苛刻，因此，在离婚诉讼分割婚房时最好询问确认出资父母的出资约定情况及真实意思表示，而出资父母的陈述亦可作为其他诉争的佐证，从而遏制可能出现的缠诉、串诉、虚假陈述、伪证等浪费司法资源的诉争。

最后，此次查阅的（2020）苏02民终978号、（2019）辽01民终14141号两例判决里援引了诚实守信原则驳回了原告诉请，点赞。诚实守信是一切民事行为都应遵守的法律原则，让守诚者有利可图、失信者有罚可等才是应有的价值导向，婚姻家事类案件的审理更应如此。