【书籍】酒店物业的经营管理模式

酒店经营管理的模式

目前，国内外酒店物业的物业服务与经营管理，主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营等几种模式。

一、业主自己经营管理的模式

采取这种经营模式是由业主公司自己投资兴建酒店物业，然后自行组织酒店企业进行经营与管理，不依赖其他的物业服务与经营管理公司。

日前国内有相当一部分酒店采用这种经营管理模式。其主要的优点是，如果经营得好可以创造最大的经济效益，业主不必向经营公司支付酬金。但是，如果业主缺乏酒店管理方面的经验，不了解市场，缺乏各种专业的人才，加上经营管理不善，有时经济效益不但不能增加，反而还会减少，此时业主需要承担可能面对的所有风险。因此，较高档的酒店一般不采用这种管理模式，采用这种模式的以中低的酒店较为常见。

二、租赁经菅管理模式

采取这种经营管理方式是业主将酒店物业通过签订租赁合同，明确租金、租赁期限和双方的权责与权限，租给经营公司进行管理。

采用这种经营模式，实现了所有权和经营权的分离，权责清晰，比自建自管进了一步。在这种模式下，业主放弃了经营权排除了经营风险，换取了由租赁合同明确规定的有限的租金收人；而承租公司有独家经营权，经营得好，除了按租赁合同规定向业主交纳租金后，可以获取更多的收益，但同样要承担更大的经营风险。因为如果经营不善，不但仍要按合同规定按时交付租金，亏损额也将全部由承租经营着自己负责。所以，经营公司除非有十分的把握，一般不希望采取这种经营管理方式，尤其是高档酒店更少采用这种模式。

三、委托经营管理

这种管理模式是酒店业主采用委托的方式，将酒店的经营管理权有限度地委托给受托方，由受托方进行酒店的日常经营与管理。

在这种经营管理模式下，业主须按委托合同约定的数额支付经营管理方面的酬金，而酒店的经营权益全部归业主所有，经营风险全部由业主自己承担，或者说绝大部分由业主承担。管理酬金在国内一般为营业收入的3%~5%，在国外一般为4%~7%，具体由租赁双方商定，并在委托合同中注明。也有的在确定基本管理酬金的前提下，为鼓励经营管理方多创收，规定超过计划指标实现的收入部分或者营业利润超计划实现的部分，可另行提取一定比例的奖励酬金，具体计提比例由双方协商确定采取这种经营管理模式，其优点是业主不用担心酒店的收益被经营管理者拿走，营业收入和营业毛利润都归业主，因此，业主会千方百计支持经营方的工作，鼓励其多收、超收。同样道理，经营管理方面因酬金是按营业收入一定比例计提的，他也会努力创收，还因为他不用承担经营风险，经营管理起来比较灵活，不需要或只需要少量资金投资，不用计提折旧，不必支付物业的维修保养费，就能增加自己管理的酒店数量，增加酬金的收入。

正是由于这种合作方式双方都认为利多弊少，不用为租赁价格讨价还价，不必为经营风险过分担心，故容易为双方所接受。所以，目前国内的高档酒店很多都采用这种管理模式。

四、联号经营管理

所谓联号经营，就是联号公司授予成员店在某特定的地点特定的期限内，按照规定的方式经营业务的权利。与管理合同不同，联号既不是租赁经营管理，也不是委托经营管理，联号公司只是提供成员酒店权益品牌、各种标准和要求、营销网络、采购网络及质量控制服务

现代联号经营始于20世纪50年代,酒店业主越来越意识到品牌形象、声誉、顾客网络、经营方式和预订系统的价值，联号集团也认识到联号是扩张酒店的一种易获利且低成本的方法。

1952年，蒙斯·威尔逊创建的假日集团，到20世纪70年代集团旗下的酒店已超过1500家，开创了美国、也是世界现代酒店联号的新局面。最初起始于汽车旅馆的联号，汽车旅馆是一种地价比较便宜，结构比较简单的底层建筑，多位于交叉路口、高速公路出入口、地方居民中心等区位，尽管收入较低，假日集团还是想方设法让其他旅馆参与投资，以实现酒店的迅速扩张，因而开创了联号经营方式，规定只要遵循联号公司设计的营业程序和会计制度，就能成为假日集团的成员。联号公司让成员酒店参与共同采购计划，从而享受采购的折让优惠；成员酒店得到联号公司在规划设计、经营规范、国内广告、预订服务、促销服务等方面的支持。成员酒参加联号集团要支付笔初始费和百分之几的销售收入，一般是客房收入的3%~4%。假日集团成功后,其他类型的酒店也纷纷效仿发展联号经营。

（本文摘自《商业物业管理》一书）

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《商业物业管理》 2019年7月科学出版社

《商业物业管理》编著者李文翎。本书是一本体系结构合理、理论逻辑严密、信息量大、可读性强的物业管理类教科书。全书共分8章，头尾两章分别是介绍引入与思考拓展部分，中间六章，分别介绍了写字楼、商业物业、批发商业物业、酒店、会展和社区会所六类主要商业物业的管理与经营。一方面重视各类商业物业之间的区别与联系；另一方面也重视结合资料阅读、案例分析和课后思考，使理论与实践得到更好地结合，将较有效地启发学生的思维与激发学生学习的积极性与主动性。

第一章 绪论
第一节 商业物业概述
一、商业物业的含义与性质
二、商业物业的类型
三、商业物业的特点
四、商业物业管理的目标
第二节 中国商业物业的兴起与发展
一、中国商业物业的发展历程
二、中国商业物业的发展趋势
三、商业物业发展中存在的问题
第三节 商业物业管理的内容
一、制订管理计划
二、签订管理与租赁合同
三、进行物业日常管理
四、协调与业主和承租人的关系
第四节 商业物业管理的层次与模式
一、商业物业管理的层次
二、商业物业管理的模式

第二章 写字楼物业管理
第一节 写字楼概述
一、写字楼的含义
二、写字楼的发展
三、写字楼的类型
四、现代写字楼的特点
五、写字楼管理的要求
第二节 写字楼的基本管理
一、安全消防管理
二、清洁绿化管理
三、设备管理
第三节 写字楼的服务与营销管理
一、服务管理
二、租赁管理
第四节 写字楼的管理模式与组织架构
一、发达地区写字楼物业管理模式
二、中国写字楼物业管理模式
三、写字楼物业管理发展趋势
四、写字楼的组织架构

第三章 零售商业物业管理
第一节 零售商业概述
一、零售商业的含义
二、零售商业的发展
三、零售商业物业的类型与特点
四、零售商业管理的要求
第二节 零售商业物业的基本管理
一、环境卫生及绿化管理
二、安全保卫管理
三、设备设施管理
四、广告管理
五、装修管理
六、租赁管理
第三节 购物中心及其管理
一、购物中心的概念及物业特点
二、购物中心的发展演变
三、购物中心的基本功能与本质特征
四、购物中心的管理
五、承租客商的选配
第四节 商场物业的经营管理
一、商场物业经营管理的目标
二、商场物业的招商管理
三、商场租金的管理
第五节 其他典型零售商业物业的服务与经营
一、大型百货商店的物业服务
二、商业街物业的物业服务与经营管理
三、大型货仓式商店的物业管理

第四章 批发商业物业管理
第一节 批发商业概述
一、批发商业的含义
二、批发商业的经营特点
三、批发商业的职能
四、批发商业的类型
五、批发商业管理的要求
第二节 批发商业物业的基本管理
一、批发商业的物业形态与特征
二、批发商业物业的基本管理
第三节 批发商业物业的经营管理
一、批发市场的开发
二、批发市场的营销
三、批发市场的信息化管理
第四节 批发商业的组织与管理模式
一、批发商业的组织
二、批发商业的管理模式

第五章 酒店物业管理
第一节 酒店概述
一、酒店的含义
二、酒店物业的分类
三、酒店业的特点
四、酒店服务的基础
五、酒店物业的管理要求
第二节 酒店物业的基本管理
一、安全管理
二、保洁管理
三、设备管理
第三节 酒店的经营战略
一、酒店差异化战略
二、酒店品牌战略
三、酒店集团化发展战略
四、经济型酒店发展战略
第四节 酒店物业的管理模式与组织架构
一、酒店经营管理的模式
二、酒店管理的组织架构

第六章 会展物业管理
第一节 会展概述
一、会展的含义
二、会展业发展的特点
三、会展业的发展趋势与空间格局
四、会展物业的类型与特点
五、会展物业的管理要求
第二节 会展的基本管理
一、过程管理
二、安保清洁管理
三、设施设备管理
四、会展物流管理
五、会展危机管理
六、会展信息管理
第三节 会展的服务与营销管理
一、会展服务管理
二、招展策划与宣传推广
三、开展多种经营
四、品牌形象管理
第四节 会展的管理模式与组织架构
一、会展的管理模式
二、会展的组织架构

第七章 会所物业管理
第一节 会所概述
一、会所的含义
二、会所的产生与发展
三、会所的类型
四、会所管理的要求
第二节 会所物业基本管理
一、环境管理
二、设施设备管理
三、安全消防管理
四、会所管理软件
第三节 会所的经营策略
一、会所的经营方式
二、会所物业的经营项目
三、会所的经营策略
第四节 会所经营的模式
一、会所的管理模式
二、会所的经营方法
三、会所管理的组织架构

第八章 商业物业的拓展管理
第一节 物业管理的招标与投标
一、物业管理招投标概述
二、物业管理招标
三、物业管理投标
第二节 物业管理的早期介入与接管验收
一、物业管理的早期介入
二、物业竣工验收
三、物业接管验收
四、配套工程完善和遗留问题改造的管理
五、验收接管手续
第三节 物业管理企业的选择与评价
一、物业管理企业的视觉形象
二、选择物业管理企业的指标
三、物业管理工作的评价
第四节 商业物业管理常用文书的撰写方法及范本
一、物业管理文书写作常识
二、常用文书的撰写方法及范本
主要参考文献