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自持物业盈利原型 房地产企业以上亿的拿地成本，加上后期的开发建设成本，如果所建项目只能自持，不能流通销售，这无疑是给房产开发企业的资金流提出了较高要求，同时项目自持也对房地产企业的管理运营能力也提出了新的要求。 假设：贷款100万元购营业房出租或投资，使用年限40年，贷款利率6%，税负率20%，年租金收入A，目标投资报酬率9%，管理费用5%，抵押可融资50%。 分析：从上表可以看出，贷款用于投资获利，投资报酬率是最基本要求。确定投资报酬率的目标后，接下来，如果用100万元购置营业房出租或者自主营业，其盈利都应该大于目标报酬率，否则等于瞎折腾。 用100万元购买营业房出租或者自主经营，相当于新设企业全部用贷款建厂房组织生产经营。用于出租时，每年支出的费用（现金流出）主要有三块:支付利息+支付税收+支付正常管理费用。现金净流入就二块：利润+折旧。此例中，用于出租后，在保证目标报酬率情况下，现金净流入是4.9万元。这需要20年后才能还上100万元贷款，这是一笔长期贷款，正常情况下，无法取得这种长期贷款。假设是贷款一年期的短期借款，那么年底就需要继续办理借款，需要用价值100万元的房产进行抵押，银行要考虑房产的评估价值，并且要打折，能贷款50%应该是合理的。此时年底如果贷款50万元成功，加上帐面现金9.8万元，仍还缺口40万元。如果不能够筹到40万元，那么就是传说中的资金链断裂，银行会将房产拍卖用于归还贷款。事实上，此时的企业还没有到资不抵债地步，况且，此时帐面还有盈余。这就是典型的有盈利没有现金。 扩大经营规模，应用杠杆在此例中也能体现出来。当用100万元初始贷款购买营业房后，投资者还可以用该房产进行抵押贷款，假如能够货款房产价值的50%，那么就是50万元。此时，就比原来多了50万元用于其他投资。目标投资报酬率9%时，50万元一年能获利1.2万元。同样如此，一年后，需要还款150万元，而帐面现金只有5.1万元，且没有房产可以继续抵押，如果不能得到金融机构的支持，虽然帐面有盈利，也会造成资金断裂，无法继续经营下去。 在现实中，有两种情况，就是银行继续贷款与停贷的选择。每年给予续贷，这个经营会继续下去。加了杠杆后，会使投资者有更多的获利机会。100万元如此，100亿元也如此，恒大2万亿元也如此，只要银行停贷后，唯一出路就是卖资产，这是铁律。 接上例，假设100万元为自有资金。
分析： 与贷款买房不同的是，起步资金是自有资金时，不需要支付利息成本，并且没有还贷压力，看起来似乎完美，但区别还在于帐面利润相差6%利息，并且需要负担6%部分的25%的企业所得税。 第一例情况下，全部是贷款买房投资，假如当时自有资金只有1万元或更少，那么，第一例的投资回报率应该是大于240%，而第二例全部是自有资金，投资回报率仅7.2%。这就是杠杆与非杠杆的区别。蚂蚁金服盈利原型就是基于此，恒大资金危机也基于此。 准则就是：通过杠杆经营，无论什么经营模式，只要金融停贷，资金链必断。通过自有资金经营，风险少，回报少。这就是准则。 以10亿元自持物业（商业综合体），80000平方面积，月平均租金50元/平方，为例，设金融贷款利率6%。折旧年限20年，租金税负率20%（不含所得税），管理费用2%。 1、以自建不动产投资商业（租赁业）。 交付使用时，实收资本（全部不动产投资）10亿元。年利润（50*80000*12）*（1-20%-2%）-0.5（折旧）=-0.1256亿元。 2、与融资建设综合体区别，设自有资金5亿元，融资5亿元，三年完工。 交付时，资本金为5亿元，资产总额5+5+0.9=10.9亿元。年租金利润0.48*78%-0.3(利息）-0.545（折旧）=-0.4706亿元。 3、完工后，抵押融资5亿元，用于拿地。 年租金利润：0.48*78%（税后租金）-0.3（利息）-0.5（折旧）=-0.4256亿元。 由此可见：综合体保本收益为：折旧+利息+税金+其他管理费用 折旧计算基数为自持物业成本，利息为融资额度的6%，税金为租金收入的20%。其他管理费用通常为租金收入2%。设保本租金收入为A 回到第一种情形：A=0.5+A*22%。化简：A=0.5/78%=0.641亿元。即：10亿元综合体资产，年租金需要0.641亿元才能保平衡。也就是说，租金收入相当于综合体资产6.4%才能保证不出现亏损。80000平方米，月平均租金需要达到67元/平方，才能保本运行。 拓展公式一：设保本租金收入A，综合体资产总额B，融资总额C，折旧年限20年，税负率20%（不含企业所得税），管理费用2%，年利率6%。则有以下公式： A=A*(20%+2%)+B/20+C*6%,化简：A＝（B/20+C*6%）/0.78 拓展公式二：设保本收入A，综合体资产总额B（自有资金投入），使用年限40年，税费为租金收入20%,日常管理费用5%,银行贷款利率9%。 A＝B/40+A*25%+B*9%，得：A＝0.153B，其中0.09B确定为自有资金投资回报。 也就是说，10亿元的综合体，年租金达到1.53亿元时，才能确保9%资金回报率。 拓展公式三：设保本收入A，综合体资产总额B，融资总额C，使用年限40年，税费为租金收入20%,日常管理费用5%,银行贷款利率6%。 A＝B/40+A*25%+C*6%，意味着40年后才能还贷回本。 |
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