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我们常说，想要提升商办项目的资产收益，从产品力入手是最有效的方法。因为项目的地段、交通、建筑形态、等是自开发阶段就定型的，后期难以用自身之力改变。但并不是说这样我们就无能为力，在“内卷”越来越盛的商办市场，业主方需要从产品自身产品力出发，保持并提升自己的竞争优势，才能在市场的博弈中取胜，并达到资产收益的最大化。何为项目自身的“产品力”？匠人科技认为包含以下五个方面：户型配比、交付标准、带看体验、定价策略、项目配套。以交付标准为例，不同的项目定位对应的交付标准不同，但万变不离其宗，不同的交付标准都是为了高收益服务的。 装标是投入还是投资？很多人可能觉得装修需要投入很大的时间与金钱成本，装标就是投入。事实真的如此吗？我们通过一个毛坯交付与拎包交付的详细实例来算清楚这笔帐。 匠人科技在为商办项目担任顾问期间，接触过这样一个改造项目，项目整体1万多方，单层1060方，成交时的单价是2块9。根据我们对当地市场的数据调研来看，需求量最大的热门户型是200-250方。 其实2万以内项目，没有必要考虑户型配置，直接只做热门户型就行了，能保持收益最大化。所以这个项目的几层房源在改完后，基本上都是10天以内就完成了出货。 而此后，项目方打算将两层整租给一个朋友，租金九折，毛坯交付，并给租客三个月的免租期。这个决定在我们看来是亏本的，当即与项目方算了一笔账。 从当前的租金与付款方式来看，毛坯交付确实是更有利的，也能一次性带给项目方很大收益。但若将考量的租期维度拉长至三年，基本覆盖一个租客的租赁周期以及前后的房源改造、招商，基于三年视角，我们也能更好地结合项目竞争力，对户型配比、交付标准做一些思考。 
首先，针对毛坯交付的整层房源，项目方需要提供给租客三个月左右的免租期来进行装修，租客的租赁时间一般在两年左右，两年后退租，考虑到整层房源的受众范围较小，项目方也需要时间去观望是否租得掉，那么房源往往要空置4-5个月。 如果项目老板想更快租出去且做了一些决策，那还需要花3个月时间去改造、1个月时间去招商推广，一来二去，将近10个月时间就投入进去了，房源实际的计租时间为24-25个月。
这里还涉及到租客退租后的遗留装修问题。上一家租客投入大量成本完成的装修，是该拆还是该留？匠人科技主张：遗留装修不是价值遗留而是负担。 遗留装修高度匹配下一家需求的概率小之又小，反而会导致房源品质参差不齐，不仅多了拆除与复原的成本，而且给租客与经纪人的带看体验也不好，直接导致出租效率低下。这时，只要其他竞品项目在产品和装标上稍微有点竞争力，客户就被抢走了。 
再看拎包交付房源，付款方式依旧是押二付三，我们将它分割为N个小户型进行分户出租，由于是项目方一早就做好的标准化装修，租客进来后不用再给到长时间的免租期，基本能控制在15天以内。 根据我们计算出来该类房源租客的流转率1.5年，即使租客搬走，因为拎包交付+热门户型，经纪人推荐权重高，房源并不愁租，基本15天就可完成流转，这样一算，实际的计租能达到34.5-35.5个月。三年租期，拎包交付与毛坯交付直接拉开了10个月的租金差异。 对比之下，对于体量在3万方以内的项目而言，毛坯交付不具备竞争力，拎包交付更接近收益的最大化。 所以匠人科技认为，装标并不是竹篮打水的投入，而是稳赚不赔的投资。尤其是行业里越来越多专业玩家的出现，比如二房东，他们对产品力的思考、对经营效益与经营颗粒度的思考，极为深入且精细，他们的很多经营策略是高于传统的资产持有方的。他们在产品的交付标准上做了更多思考与尝试，也获得了更高的出租率与收益。未来，结构交付与拎包交付也一定为成为市场主流，其实这个趋势现在已经显现出来了，这里面还关系到经纪人推荐权重、带看体验、带看转化比等问题。所以，提升产品力的第一步，就需要转变投入与投资的传统观念，清晰认识到交付标准的重要性。在《交付标准策略》电子书中我们讨论过四种目前主流的交付标准。疫情后，很多项目都经历了将大面积房源拆成N个小面积房源的户型调整，以提高项目的出租率。那么这样的300方以内的房源，它们的拎包交付究竟该怎么做？有价值的装修投资，其回本周期普遍在18-24个月，这个阶段往后便是纯利润，想要提升溢价，我们建议从以下四个维度入手，将交付标准策略进行全面规划。目前我们在市面上看到做得比较好，一定是模块化的标准装修，找专业的第三方装修公司来做解决方案，根据项目的定位、产业的定位等去设计与规划合适的装修风格，而不是自己硬上，喜欢什么装修就搞什么装修，大价钱花进去了，结果却适得其反。在与租客签订合同时，一定要签署一份补充协议或者在合同中增添几条补充条款，其中包括押金、破损条款等。一般来说，高交付标准的押金在3个月左右，这个价格租客是可以接受的。此外，破损条款一定要有，包含在交付标准内的硬装与软装若损坏了，该如何赔偿？如何修补？哪一方付钱等等，最后租客在退租时，项目方也要检查仔细，若有未能修补完善的破损，需要看具体的情况按照条款执行。一般来说，维保的周期制定在一个季度或半年度，若日常产生破损，租客可以马上告知项目方进行更换。或许有人认为，这些日常的维保投入太大，但若考虑到后期的继续出租，其实这些成本都不高。因为维保的目的是为了避免租客退租后，房源装修的破损程度超过一定范畴，如果押金无法覆盖破损的损失，会导致装修投入的溢价周期缩短，同样得不偿失。退租翻新是项目方一定要做的事情，其前提是标准装修，同日常的定期维保一样，投入的成本都是不高的，而且这样一次性的成本投入，可以把整个溢价生命周期延长，利润完全能覆盖在装修维保与翻新上的成本。做好产品是保持竞争力的最大前提，成功的招商，其核心一定是回归到产品本身的，客户需要怎样的房源、怎样的装修，我们需要基于客户的视角去考虑到这些问题，“从客户中来，到客户中去”，抓住产品需求精要，才是制胜的法宝。
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