土增清算关于地下车位是否分摊土地成本 的相关探讨

地下车位是否分摊土地成本，我们进行探讨和交流，具体情况如下：

问题一:房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本?
答:《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条规定，土地增值税的扣除项目包括:
   房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通，信等公共设施，按以下原则处理:
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

根据以上规定，房产企业建造的地下车位是否分摊土地成本，主要看是否在可售面积内。如果属于可售建筑面积，应分摊土地成本；如果不属于可售面积，则不分摊土地成本。

问题二:我公司开发商品房，其中地下部分(包括地下车库、储藏室等)均不计算容积率。请问，在计算土地增值税时，地下建筑不计容是否分摊土地成本?

答:一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发(2013)44号)规定:“房地产开发项目 在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库,在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得'车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权

问题三:关于房地产公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下:

1、根据公共配套设施的处理方法推导

目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定,但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。

国税发(2009)31号文第33条规定:利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第17条规定:企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

可见，企业所得税方面对公共配套设施的成本费用是有两种处理方法的:非营利性配套设施按公共配套设施费处理，应先归集然后分摊入独立成本对象，而营利性配套设施按开发产品单独归集，不再向其他成本对象分摊。因此能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为开发产品处理比较恰当，成本应该分摊土地成本。