这两年，地产行业最火的高端产品，就是大平层。
核心因素第一是从“限墅令”到“禁墅令”，现在的所谓别墅在严格规划条件控制下舒适感不如以往的产品，比如现在规划要求最低四层，很多项目为了控制面积相应的每层的面积都很小，使用起来不方便。第二是因为随着城市的发展，城市别墅已经越来越少，很多在售的别墅位置相对偏远，生活不便，另外就是家庭结构的变化，现在的家庭总人数变少，对别墅的需求也减少。
还有一个因素就是，好位置的地块楼面价都比较高，这些因素导致现在的高端产品都以大平层为主。所以，如何才能让豪宅客户喜欢，高总价也能快速销售，对开发商的团队也是极大考验，因为必须要洞悉豪宅客户的痛点。豪宅客户最想要的，绝对不可能是投资升值这类传统客户的思维，打动他们的，也不是酷炫的建筑和景观以及各种奢华建材的堆积，这些都是基本要求，最重要的，是为他们打造完全不同以前的生活方式。比如有人说大平层虽然有着很好的居住体验，但是没有别墅花园和绿化，但现在不一样了，现在的不少豪宅大平层不仅有泳池和超大花园和露台，甚至连自己的私家车都可以坐电梯上楼了，甚至出现了穿着大平层外衣的别墅。比如说，最基础的户型。很多客户有购买欲望，户型都是最重要的部分，而很多项目对豪宅客户的理解，打动不了他们。位于温州的新希望黑珍珠壹号，这个项目设计了一层一户+一线江景，背山面水，单层面积约513㎡。更特别的它是国内第一个也是目前国内唯一的带空中停车位的豪宅，业主的私家车可乘专属电梯直达户内车位，停车系统赠送高达60㎡。
一层一户的大平层空间的功能区分与别墅按楼层区隔有所不同，更多的是大空间大尺度的平面化多样的形态。除了配备江景空中私家泳池、私家空中花园等顶级配置外，这个户型也做了非常棒的优化，三梯一户，采用洄游式动线，功能分区也非常明显，规划了社交空间、居住空间、烹饪健身等空间一体化设计，主卧、客厅都是270度采光全套房设计。东侧和南侧都是没有遮拦的江景视野，足足有近50米！室内部分交给邱德光设计时，对于空间就可以更加考究和奢适，所以看到样板间时也是极度震撼的：无敌观景，大面宽客厅，双层挑高泳池、双层挑高书房，所有房间尺度、室内风格都是非常舒适的。
又比如另一个项目苏州中南中心，楼高499.15米，共计103层，是中南集团打造的国内第一地标高楼，总建筑面积约50.8万平方米，方案以“垂直园林城市”作为核心设计理念，建筑造型灵感来源于苏州传统文化中蕴含着的传统形制及大巧若拙的工匠精神。这是真正的“塔尖人居”，最小面积358平起，最大的近千平，这是绝对的稀缺产品，这样的生活方式如何打造？邱德光虽然是设计师，但最好的设计师都是洞悉人性的高人。他深入到各年龄结构进行了客户分析和模拟。买这种房子的人，一定拥有远超两套房子的购买经验，甚至也可能装修设计过很多次，尝试过各种风格，生活阅历也很丰富，对产品的理解可能远超很多置业顾问。大师对于生活方式提出的概念是：低调的奢华，简约的丰盛。用不同风格的艺术化空间去营造产品。比如358平/370平的的设计，跳出了传统美学风格和纯粹功能和传统格局的限制。而450平/550平的户型则是现代时尚与古典艺术的结合——“时尚巴洛克”。通过石材、雕花、金属、皮革的碰撞与有机结合形成的一种独特艺术风格。而到了640平这个层级，则是另一种“梦幻”的境界。又比如鸿荣源前海胤璞这个项目366平的户型也极其梦幻，这在深圳属于超级豪宅了。南向客餐厅做了超大的L型落地窗和双景观阳台。这让整个户型有了超大的空间开阔感，同时拥有极佳的景观面，能看到山景和城市的天际线，在室内能感受到270度环幕落地窗带来的震撼。买房到了大平层这个层级，对户型追求的不再是利用率，而是对于设计理念的创新，对于生活方式的追求。在这里着重介绍一个非常牛的项目，杭州卓越绿城卓越·傲旋城。
傲旋城整体由2幢约240米的AB双子塔楼和1幢约100米的C塔楼组成，其中A塔70层，B塔66层，C塔25层，是杭州最高的住宅项目，也是杭州首个垂直生活社区，名副其实的地标住宅项目。这原本是个“存量物业”，但经过绿城与卓越的重新规划，打造成了一座240米的超高层综合体，而且一开盘也售罄了。他们在产品层面是怎么做到让豪宅客户为之“疯狂”呢？首先是项目自身的资源与配置。傲旋城规划了多重业态，包含精品商业、铂尔曼五星级酒店、全日制餐厅、中餐厅、酒吧、健身房、SPA、星空恒温泳池等等。其次在设计、营销、广告的一体化上，他们做得非常好。比如，卓越邀请绿城及AA、AECOM几个全球知名的设计团队共同精心设计项目的建筑立面和景观。大师提出了几个问题，大平层空间如何创新、如何做品质感？如何让居住本身成为一种主题艺术？通过再次深入研究了各年龄结构的客群，进行了不同客户画像，做了同层多个样板间的设计，分别针对不同年龄层次的居住者对428/220/168三个户型进行了居住的优化。让我震惊的是，邱德光依据项目自身的优势，对产品艺术创新而为项目做了更多的赋能。傲旋城近瞰钱塘江、远眺西湖，大师认为，这样的产品，景观是最大的优势。所以从室内任何角度拍摄照片，都几乎能拍摄到超大落地窗的室外景色，你都能感受到这个豪宅是与杭州的天际线是融为一体的。以430平户型为例，采用的是邱大师独创的梦幻装修风格，把现代艺术与装饰结合，并对光的引用极其独到，让空间更有艺术性。他甚至自己为空间创作了艺术品，一个披着云朵的“孩子”站在玄关，与室内的“云”、“童趣”呼应整合，开门第一眼就点题了设计师要表达的空间感受，在营销上也增加了卖点。玄关及客厅处的艺术品、公共空间的天花曲线、落地窗边的座椅等等皆呼应云朵的形状。壁炉以半透明白色渐变玻璃来描摹厚重的云层，开启之时，火焰晕染，像彩霞浸染室内。看到这个壁炉与朝霞呼应时，仿佛整个室内与室外联结成为一体了。大平层的迭代更新，往往从“厅”的空间开始。譬如，客厅不再是看电视的地方，大尺度也不仅仅是唯一的需求。
邱德光老师对整个项目的公共空间不设任何划分，不盲目追求房间的数量，而是重视空间的体验。如果你看了上面几个大平层的设计会发现，这些非常有创新性的大平层户型或室内设计，都是邱德光设计的。他对于户型和室内风格的设计把控能够完全的融入建筑中去，室内的风格营造出来的沉浸式体验，也能很好的为营销服务。
这是因为，邱德光不仅仅只是洞悉豪宅客户内心需求。从专业上说，他是学建筑出身的室内设计大师，擅长再造空间。所以在很多项目的前期阶段开发商就会要他介入，对项目的结构和户型改造及合理性都能给出可落地的建议。另一位邱德光设计机构的合伙人是地产总经理出身的袁欣，作为曾经的营销总、总经理，能够很好的将客户思维、甲方思维和艺术设计结合，形成能够满足室内设计融入营销、广告的设计作品。两位创始人对于产品的艺术性、居住者的需求、场景感的打造以及开发商的需求都有独到的理解，更能把控产品的创新与产品作为营销销售道具的调和。此外，邱德光有自有的独立家具品牌，在样板房的营造场景过程中，也能凸显与众不同的风格优势，打动目标客户。在邱德光的理解中，所有的设计，都要找到它的精神内核，设计师所做的工作是一种艺术的整合，设计师在整合之外，还需要加入自己的创作。在更高的层级上打动大平层的目标客户，无论是户型还是室内设计，最终都是为居住者服务，为营销赋能。最后特别想和大家聊一下，未来居住理念会如何发展？
坦白说今年的市场特别差，但有可能未来的市场更差，因为中国的房地产发展这个阶段，市场不会像早些年那样高速发展了，尤其是普通的房子需求降低，但人民日渐增长的美好生活的需要还没有满足，好房子的需求反而会越来越高。
做大平层，做豪宅设计的意义也在于此，卖的是生活方式和生活理念，不仅仅要卖的高，还要卖得好。比如傲旋城是杭州知名红盘，豪宅7月份就销售一空了，总价5000万的楼王还创下了杭州今年单套冠军。
与其预期担心未来的市场如何变化，不如好好审视一下，什么是不变的？
比如为客户提供更好的产品和服务是不会变的。
那么从客户的角度看，对高品质、高颜值产品的要求不会变，对智能化和高标准的服务不会变，对美好生活的追求永远不会变。
所以，回归基本盘，重视设计和审美、重视交付品质、重视服务，未来好房子的市场依旧大有可为。
