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每天八分钟，知晓财税事。大家早上好，这里是每天都会更新的财税早班车，我是你们的老朋友税小念，和我一起来开启由《亿企学会》APP为您准备的财税早餐吧。 临近年底，不少房地产企业受资金流的压力影响，纷纷推出优惠活动。 比如，刚刚过去的双11，“天猫好房”推出了“回血计划”：参与活动有机会获得最高18888元红包；半年内买房，有机会报销双十一账单。据统计，万科、中海、绿城、华润置地等企业纷纷参与了活动。 不仅如此，房地产企业还推出了各种花式促销方式，如微信小程序发“现金券”、直播卖房、秒杀低价房等，努力打破销售困局。 买房送家电、家具，是常见的地产促销活动，如何缴税呢？ 【案例】ABC地产公司为了促进某楼盘的销售，拟推出“买房赠礼”营销活动，对已签约的购房业主赠送家电家具。家电家具从市场外购，价值1000万元。 （一）增值税 1、政策规定 《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。 2、政策分析 “买房送家电家具”活动是基于客户购买了房产才会赠送，不属于上述政策规定的“无偿赠送”，不应该视同销售。 不过由于增值税没有明确的条款规定，实务中还是存在一定争议。 统计了一下，大部分地区的税务机关认同“买赠行为”不视同销售，个别地方的税务机关要求企业补缴这部分增值税。 重庆税务答疑：赠送客户的礼品如果单独作价核算，则按正常销售处理，不属于视同销售；如果纳税人是无偿赠送，属于视同销售。纳税人购进礼品取得的进项税额符合政策规定可抵扣的，允许从应纳税额中抵扣。 厦门税务答疑：保险公司在开展保险业务过程中，对购买保险的客户赠送的物品不按视同销售处理，对应进项可以按规定申报抵扣。 吉林税务答疑：金融机构给客户赠送的加油卡，商品劵等是否视同销售？ 对于“无偿赠送”商品，要视同销售征收增值税。因此，是否视同销售，重点要判断该行为属于“无偿”赠送还是“有偿”赠送。 金融机构给购买了其服务的客户赠送的商品，是一种经济利益的让渡，应视为“有偿”赠送，不做视同销售处理。 金融机构将购买的商品赠送非特定客户，如宣传活动中的商品赠送，视同销售征收增值税。 …… 各地的税务机关意见不一致，如果不清楚当地的税务口径，可能会有税收风险，企业可以与主管税务机关提前沟通对政策的把握意见。 （二）土地增值税 1、政策规定 没有统一的文件规定，可以参考重庆市的地方政策。 《关于印发<土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见>的通知》（渝财税〔2015〕93号）： 房地产企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产企业自行采购或委托装修企业购买的家用电器、家具、日用品、装饰用品等物品所发生的支出。 2、政策分析 赠送的家电、家具是动产，显然不属于“装修费用”，地产公司在计算土地增值税的时候，这1000万的外购家电家具成本不能作为开发成本扣除。 （三）企业所得税 1、政策规定 《国税函〔2008〕875号》： 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定： 企业将资产移送他人用于市场推广或销售，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 2、政策分析 “买房送家电家具”是一种地产公司销售房产时一并赠送礼品的活动，其实购房者已支付礼品的对价，应当按照875号文作为捆绑销售处理。 假设购房者支付的总房款为10个亿，按照公允价值比例，分摊后分别确认房产、家电家具的收入。 价值10个亿的房产分摊比例：[10亿/（10亿 1000万）] 1000万家电家具的分摊比例：[1000万/（10亿 1000万）] （四）个人所得税 1、政策规定 《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第一条规定： 企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等，不征收个人所得税。 2、政策分析 购房业主获得家电家具，不属于“偶然所得”，房地产公司不需要代扣代缴20%的个人所得税。 （五）契税 1、政策规定 《中华人民共和国契税法》第四条契税的计税依据： 房屋买卖，为房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 2、政策分析 购房者按照“购房合同约定的不含税价格”来计算缴纳契税，赠送的家电家具价值不影响契税的计算基数。 【小结】 1、买房送家电家具，增值税规定不明，房地产公司需要提前与主管税务机关沟通增值税是否需要视同销售。 2、房地产公司应当与购房业主签订购房赠送家电协议，明确所赠送家电是基于客户购买房产所赠送，以避免被税务机关认为属于“偶然所得”产生20%个人所得税的风险。 了解财税动态，聚焦新政热点。以上就是由《亿企学会》APP为您准备的财税早班车，希望能为您开启美好的一天，明天同一时间，我们继续研究。 本文由亿企学会原创，转载请注明出处，侵权必究。 |
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