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提问：星叔，感谢之前的回复，还想问一下一般房贷占收入比例多少为好呢，不想压力太大，谢谢。 回答：你好，关于房贷占收入比例： 30%是许多人认为理想的月供收入比。这个比例下一般不会影响到家庭的生活品质。也是我推崇的月供占总收入的比例。 30%~50% 这个比例段其实略显高点，对家庭的品质会有些降低，如果工作稳定，开支稳定到也没什么。如果遇到一些紧急情况，需要用钱的时候，往往会手忙脚乱。 如果你是年龄在25-30岁的购房者，在工作稳定的情况下，这个年龄的年轻人正处于事业上升期。 一般来说，银行规定借款人的月还款额不超过其月收入的50% 根据恩格尔系数，食品支出总额占个人消费支出总额的比重达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 所以超过50%的我们将不再讨论，当然以上只针对一般情况，每月还贷占家庭月收入比例适合多少，还是要基于收入和消费习惯。 一般未婚或者已婚没有孩子，家庭负担比较小，而且，随着事业的发展，其个人升值潜力也是比较大的，所以月供占收入的比例可以适当提高一些。 如果是年龄超过35岁的购房者，在工作稳定的情况下，月供不要超过家庭收入的30%。这个年龄段的购房者通常已经结婚生子。 虽不能以总收入代替总支出，但倘若房贷占收入比重如此之高，要么是太富裕，要么真的妥妥地成为了房奴。 月供收入比重过高带来的更大的影响是在精神层面上，因为承担着巨大的月供负担，年轻人更加恐惧失业，并陷入由此带来的不安全感。 关键是稳定 ，最好用固定工资来衡量，稳定的话占一半也无妨 ，不稳定就别说什么占比了。 总的来说，30%以下是正常的，如果收入高的话，50%是可接受的，超过50%就比较危险了。可以根据实际情况合理规划。 提问:星叔，新手小白。住在一个小县城，前段时间刚刚卖了一套房，目前有70万现金在手，想要投资房产，看了宁德市建发天行玺院，不知道投资价值如何，宁德人口目前在增长中，但整体还是比较少。如果不买宁德的房子，目前手上仅有的70万，还有什么地方可以搞，我是福建柘荣的，太远的地方可能不太方便了解。 回答：宁德财政总收入增速全省第2、资金存量增速全省第1，宁德时代等明星企业的发展带动了整个地区经济的快速增长。短期看有一定价值，但是长远看涨幅确定性不如福州。 宁德依靠宁德时代等企业引领，抓住科创红利，经济发展速度加快，在财政、资金等增幅位居全省前列。 占据省会优势的福州，在GDP和财政收入增速上是泉州、福州和厦门三市中最好的，利用好省会优势，做好国企、金融和房产三个方向是这个阶段福州成功的秘诀。 省会福州在这轮发展中得益较多，经济、财政、人口都有多个指标位居前列，省会有国企，在国企做大做强中得益;省会有金融总部企业，在金融发展中得益，省会有基础设施建设和房产优势。 特区厦门，人口虽少却历来是炒房重地，作为二线房价的领头羊，厦门用房价支撑起这个时期的发展，但长远来看这却未必是好事。 福建省内优先福州吧。 提问：星叔，您好，一家人在北京上班，孩子四岁，一直在大兴区亦庄这边住，觉得这边环境居住舒适度都不错，考虑到孩子以后上小学的问题，想在亦庄这边考虑入一套房，目前亦庄开发区正在新改两个学校，但是片区不知道，周围有商品房金茂悦、海梓府，比较贵，还有一些回迁房比较便宜，四万左右吧，旁边的一个鹿海园一居的看着还不错，小高层，5-6层，旁边还有个临近的小学，星叔觉得这个地方怎么样，给点建议，现在适合买么，考虑到疫情今年能便宜点，如果可行，多少价位比较合适入手？ 回答：亦庄，发展很好，区位还行，产业集聚也不错，但是价格也很贵。 五环外的小区，无论是配套、无论是环境、无论是现代化程度、无论是ZF服务意识，亦庄都是不错的。 亦庄距离城区更近，腹地开阔，产业逐渐多元化，交通方面除了亦庄地铁线，还有各种公交，但是亦庄的核心区要通过很多桥或者涵洞和居住区相连，早晚高峰会堵得比较严重。 总之，亦庄经开区就象个北京边上的一个独立的小城市（紧挨着南五环），五脏俱全。 亦庄，主要分为三个区域：河西区、河东商务区、路东高新技术产业园区 河东商务区：聚集了ZF、银行、购物中心等商务休闲。 路东高新技术产业园区：企业总部聚集地，5000多家国内外知名企业，世界500强有100多家。 河西区：为满足企业高管和留住高端人才，河西区应运而生，是高端居住区，临近公园绿色宜居。 亦庄河西，未来发展还不错，从早先的鹿海园，到后来南海家园小区（体量巨大回迁房），还有最近的城建海梓府，金茂悦，金茂府等等，加一起大概超过10万+的人口，片区住宅整体品质未来应该还不错，刚需自住的话可以考虑鹿海园。 北京买房价值高的板块，详见星叔房谈公众号。 提问:星叔想备个初中学区，请问苏州平江和星港因为不在一个区，从考高中的录取机率上考虑买哪个更好? 回答：从指标生看主要就看孩子在学校成绩排名，但是孩子没上初中你也不知道到底会咋样，这个问题就看孩子成绩情况评估了... 关于学区房： 从投资方面，没有学区的房产获得*提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。 从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。 很多人的目标是考上好大学，遗憾的是这个逻辑已经错位很久了。 三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径，与其说是考上好大学，不如说是为了获得美好人生。 但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。 不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。 规则，利用规则，修改规则，才是真正的力量！ 提问: 星叔好！看到您的分享理性实用！！向您请教 我在高陵有两套一大一小，大宝两年后上高中去西安，二宝两年后上小学想去西安，我户口在高陵， 看好大学南路*房，60左右的180多万，觉得房小不能满足人多的需求，而120左右的三室学校指标300多万价太高，压力大！ 请您帮忙指点如何选择既能满足孩子上学又能改善居住并能兼顾资产优化！ 回答：你好，首先从投资角度来说，高陵投资价值一般，未来规划也不是特别让人期待。不限购就有它不限购的原因，进来的人也少，需求量也不大。所以投资尽量往西安主城区发展 方向是对的，也可以优化资产配置。 另外买房一定要摒弃完美主义，不要太挑，没有十全十美的房子，适合自己，满足你需求的房子就是好。 你的需求比较明确，属于*+刚改。 自住买房，首先考虑的是居住功能，如果资金足够，这个房子要满足你居住的所有需求。 如果资金有限，居住的功能不能完全满足，那么就需要对于各功能进行排序，把最看重的要素写在前面以便进行取舍。 对于大多数自住买房来说，要素的排位是这样：面积-学区-工作地距离-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。 综上提供2个方案： 1.高陵不住全部出手，然后西安买一套好的*房，自住加投资（如果资金有限可以适当控制面积 比如90-100平的小三房）。 2.同样是出手高陵，然后买一套小户型学区房（比如一室一厅 控制总价）用来挂学位，因为学区房需求看的不是面积 而是学位，然后配合出租（降低压力）。 另外再买一套便宜点的大一点的自住，实现自住+学区进行分离。 |
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