 “这个小区建成十年，我就见过两个保安大爷还有两个保洁。” “遍地垃圾，满墙广告不说，小区那个洼地只要下雨，就是片大沼泽。” “真的，能破的地方基本上全烂了，再这样下去简直没法住人了！” …… “要是业主们不站出来，不知道小区还能变成什么样子”，回忆起十年前，达城家园业委会赵委员连连感叹，“幸好，我们有一帮给力的业主，才能把小区救回来。”  十年里，在物业不作为的情况下，一个小区能荒废成什么样子？ 小区里的业主又如何团结起来，让破败的小区重新焕发生机？ 两年，七次业主大会，通过近四十条决议。 两年，九十九次内部会议，累计时长近四百小时。   在这其中，作为领头羊的业委会如何做到的？ 一 小区怎么就成了这个样子？ “相较于周边，我们是附近唯一的商品房，但由于是动迁立项，而后期转商品房销售的，所以算是个价格洼地，吸引不少刚立足的新上海人”，赵委员讲起了小区业主的年龄分布，“年轻人多，所以形成共识的可能也比较大。” “主要还是小区衰败的太严重了，基本上都忍受不了”，赵委员补充说。 到处破败的小区 达城家园就像一块裂缝不断增多的玻璃…… “顶楼渗水已经是家常便饭了，物业群里经常抱怨的”，赵委员回到道，“几乎一半的楼顶防水层全烂掉了，很严重。” 小区外墙脱落严重，掉落的墙皮就散落在草丛里，没人理会。 进楼的台阶早已不再平整，赤裸的钢筋暴起，金属围栏也几乎断裂，一楼外墙也基本上能看片片砖石。    小区东南的一处空地也开裂，塌陷，成了一片小坑，等到暴雨浇灌后，变成了偌大的沼泽，用居民的话讲：“这路我们绕不开，每次都是淌泥过的。” 建成十年的小区，如果没有维修保养的及时跟进，在衰败的道路上可以说是一骑绝尘的。 物业干嘛去了？ 面对这个问题，赵委员笑笑说，“还真就没人管，我见到在小区的物业一共就四个人，俩保安，俩保洁。保安见人就放，保洁扫了和没扫一样。” “到了秋天想看落叶满地，欢迎来我们小区”，赵委员打趣道，“当时路面不知道覆盖了多少层腐叶，简直像块臭地毯盖在小区。” “我都不想说了，小区大门达城家园的“达”被风吹掉了一个“辶”，成了“大城家园”，小区的脸面都掉了. 虽然有业主群，但仅有不到四分之一的人加入，里面充斥着抱怨。 “其实当初有过好几拨想要成立业委会的业主，但都苦于缺乏专业指导，并且小区里的事情多还复杂，总是大张旗鼓一段时间，又悄悄偃旗息鼓了。”  二 业委会：从被偷的摩托车说起 问到赵委员如何加入业委会的时候，她答道：“我家的摩托车在楼下停了一晚上，第二天就没了，这都2016年了，怎么还会有偷摩托车的。” 丢失摩托车的赵委员到物业调监控，却被告知大部分监控已经损坏，零星剩下几个能正常工作的摄像头什么都没拍到。 “当时简直要被气笑了，交了那么多年的物业费，我连安保问题都保证不了？” 报案无果的赵委员回到家，就像大多数业主一样在群里吐槽，但这次，她选择了行动。 积极分子总是存在的 像赵委员的业主其实不断在涌现，但面对成立业委会繁杂的流程和琐碎的事务，基本上都选择了放弃。 “我们得尽快行动”，这次业主们又准备行动起来，“既然要搞，就要把事情搞成。” 业主们在2016年十一假期的时候，在小区门口支起摊位，开始派发传单。 “总得有人出来做事吧”，赵委员讲，“这次带头的几个业主，我们都是火爆脾气，做事情肯定得搞成，这么拖着久了肯定是不行的。” 摆摊不易，就是生气 选择“站出来”的业主在十一假期连续几日摆摊派发传单。 “当时单子上写了几个问题，大概就是愿不愿意成立业委会，是否选择行动起来，对小区有什么规划和期待”，赵委员讲，“大多数业主都是愿意的，但这其中也是有插曲的。” “也不知道谁报案，反正片区民警来了三四趟”，赵委员回忆道，“最严重一次还把我们的热心业主（后来的副主任）带走了。” 回忆印象最深的一次，赵委员讲到，“我这个人脾气比较爆嘛，当时还怀着孕，但也顾不上了，生怕警察抢走我们的单子，就直接从一个业主手里夺过来，反正他们也不敢动我。” “记得最后一次警察到现场的时候，带了一辆货车，想把我们的桌椅收走…” 筹备业委会的时候，积极的业主们也面临内部的压力。 同样积极的李委员在这期间也收到了莫名的恐吓电话：“你们不许瞎搞，再瞎搞我就把八十岁老母亲放到你们门口，你们这样绝对不可以……” 大家在交流的时候都瞠目结舌，对这种奇葩的威胁感到好笑。 “我最不喜欢别人哔哔嘛”，赵委员不置可否道，“只会躲起来，还不是个纸老虎？” 其实，都对物业挺不满意的 其实，不只是业主对物业不满，小区的党总支和居委会也对现在的物业感到无语。 面对一个没有任何执行力的物业，涉及民生的诸多活动开展起来极其困难，窘于人手有限，各项活动只要涉及达城家园的，几乎所有人手都要派出去。而且业主们对物业的不断投诉和积怨，也对社区稳定造成一定的影响。 在居委会牵头下，达城家园的业主们几次到上级部门学习、商讨如何组建业委会，最终在2018年12月召开第一次业主大会，业委会算是成立了。 三 “我真的是被忽悠上台的”，成立业委会后的事情周主任比较清楚，“当时退休不久，赋闲在家，几位同志几次三番的要我出来，参加业委会，结果还被推举为主任。” “一开始以为没多复杂”，干了一辈子党务工作的周主任在面对业委会的诸多事项时也犯了难，“没想到，这里面真的是一门学问。” 顺水推舟，物业换掉了 “说实话，受广大业主之托，我们几个属于临危受命”，周主任讲，“拯救小区的第一步肯定是要换掉物业了。”换物业这件事，离不开天时、地利与人和，“幸好我们都占了”，赵委员讲，“就连物业，自己也不想干了。” 达城家园原物业正处于商业调整期，准备向商业物业转型，同时也表示不愿续签合同。很快，第二次业主大会启动选聘物业。 “其实整体蛮顺的，但我们业委会内部纷争比较大”，周主任说，“各位委员积极性极为高涨，针对几家侧重点不同的物业，各有说法。” “每次开会我们都是四个小时以上，从来都是下午开到天黑，吵得面红耳赤更是家常便饭”，一旁的赵委员补充道，“这太正常了，不只是换物业，小区里有那么多的事情要做，每件事都优先，每件事都紧要，我们太着急了，哈哈。” 后来经过多次讨论，内部达成共识，召开第三次业主大会选聘了物业。 在盘点“家产”的时候，业委会留意到小区沿街有间屋子长期被楼下水果店占用，成了他们的库房，但按照规划，应该是小区的公共用房。 “这肯定得理论理论，自己的东西一定要拿回来”，周主任讲。  第一次和水果店沟通的时候，“我被骗了”，周主任说，“他告诉我合同是和开发商中某个人签的，结果人家跑路，还亏了不少钱。”直觉告诉周主任这其中不对劲，而且小区的资产也必须拿回来，为此联系了原物业了解到事情的来龙去脉。 “之后就拿着合同找他对峙，毕竟他还是需要这个摊位的，也就开始和我们商量租金了。” 我们主要的大事——修修修！ “其实，换物业是我们对外最大的一件事”，周主任讲，“换完物业，我们基本上全部投入小区修缮拯救工作当中了。”  两年半的时间，达城家园开了七次业主大会，每次业主大会决议事项基本上都在五个以上，涉及小区方方面面的维修，基本上楼道清理、小区修树、绿化补栽、垃圾清运、楼道整理，地下车库开放和监控安装，小区里里外外的事情基本修了个遍。 “但要说最难的，还是楼道整新工作”，宋委员补充，“涉及到维修资金的东西，确实不好推进。” 小区22个楼栋，独有一栋不愿意整修，我们多次沟通无果，只能采取迂回方略——先修同意的，至于单独的个性化要求也必须等到大部分工程完成后再满足。 当大部分整修完毕的时候，这栋楼很多业主也表示：“修理后很好看，为什么我们楼不修，这有什么可反对的？” 渐渐的，反对者们也就不在发表言论，我们的整修工作便顺利进行了。 四 “我们的一点感受和经验” 关于志愿者的发动 如何发动小区业主，让广大业主关心小区事务，更要参与到小区事务，在这其中，动员机制至关重要。业委会不能是几个人的业委会，更怕成为“光杆司令”，对于志愿者队伍建设方面，赵委员有着不少经验。 “我本身是做市场策划的，因此对于志愿者的发动和管理也做了一些思考”，赵委员很大方的分享她的观点，“这包括两个层面，一个是吸引，另一个是动员。” 具体而言，主要包括三个步骤：初识、动员、管理 小区微信群不只是业主们反应物业问题的场域，在这其中也有很多业主谈论关于小区建设的观点，这些积极分子是需要争取和把握的。作为业委会，绝对不能单打独斗，这些积极分子的意见有时候也至关重要。“主动沟通，主动出击，主动聊天”，赵委员讲，“我们不主动，谁来主动？每次碰到积极的业主，我都会主动加好友，对于他们的规划和建议会认真听取，有时候聊得投机甚至会谈一个晚上。” 但这种零星增加志愿者的方式终归有限，跑票扫楼是一个体力活，业主大会的召开必然需要大量志愿者的活动。对于这个问题，赵委员给出了第二个方法：“我们可以办活动啊，带孩子的家长总是善意的，而且时间上也比较有保证。同时，为了孩子在小区里有一个更好的生活环境，她们也是积极的。” 因此，达城家园业委会组织了大大小小的活动，如运动会、美食节、垃圾分类知识竞赛，以及暑假青少年志愿者队伍。不但丰富了小区的文娱生活，同时，业委会的影响力和志愿者的规模也不断增加。 “当然，管理更是重点，不能只有一腔热血，干干就放弃了”，赵委员讲到，“我们确立了一个组织架构，要求各自楼栋的志愿者跑自己楼的事务。现在很多年轻人实际上还是有一定的归属意识的，比如我让7号楼志愿者支援几次别的楼可以，但长久下去是会影响积极性的。只有自己跑自己楼道，才会从内心意识到'我在做为大家好的事情’。” 同样，对于舆论的引导与控制也是必要的，“小区里总会有几个搅混水的人，我就不喜欢那种不干活瞎指挥还乱哔哔的”，赵委员讲，“所以一开始我们就集体在群里和他讲理，时间久了，我们的成绩看到了，业主也会主动站出来让他闭嘴。” “其实发动志愿者，就是凝聚小区公共精神的过程。志愿者发动起来了，小区才真正成为一个集体。” 经过业委会的两年努力，从原来只有十几人的松散队伍，发展到如今拥有一百人的核心力量和不少积极人士。 关于业委会的管理 对于业委会内部的管理，做了多年党务工作的周主任颇有经验，“我们是民主的，当然民主上也要集中。” “大家都是出来做事，只要愿意讲，就可以放心讲，用真心换真心，不必担心”，周主任概括起每次开会的情况，“嬉笑怒骂那是家常便饭，大家上一秒因为小区的事情争得面红耳赤，下一秒就能一起愉悦的讨论起最近小区发生的趣事。” 对于主任的工作，周主任是这么说的：“主任的作用其实就是协调，一方面要尽各位委员所长，年轻人善于利用媒体，中年人实践经验丰富适合小区实操，严谨的人修订文书，外向的人负责沟通，重要的是积极性，一定要维持各位成员的积极性。同时，另一方面，主任也要坚守原则，小区很多事情都要做，都要改，但是一定要循序渐进，一点点来，一点点做，干快了不只是我们几个受不了，业主也会觉得花钱太多了。” 对于业委会，周主任最后讲，“一定要轻松、活泼、愉快并且始终付出真心，这里的人都是带着一腔热血，满腹真诚来的，既然想做事，就放手去做，但纲要是一定要遵守规约。” 达城家园的康复之旅正在进行，我们也将持续跟踪，期待达城家园的华丽转型！ |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
