当时只是简单回复几句，现在想想可能其他人也有类似的困惑，干脆就把这件事说透，我们一起来捋捋思路。 通常在做模型时遇到搞不明白的问题，我会去看看会计上怎么处理的，这个的前提是我清楚的知道项目是个什么样的状况（如果连项目都没搞明白，再去结合会计和财务管理的理论，那就不知道会把自己给整哪儿去了。自打开通公众号以来，我遇到的各种提问，大部分都是这种情况造成的）。 我们先看看会计上对于利息资本化是怎么说的（会计的书我不喜欢看，特别是有的书或文章直接照抄会计准则，看了就想骂人：这说的是人话？）。 会计上是把借款区分为专门借款和一般借款，专门借款是专门针对这个建设项目的借款，一般借款是其他借款，比如经营性的借款。原则上这两种的借款只要用到建设项目上，它所产生的利息，都是可以资本化的，但是是有条件的，即只有在资本化期间产生的借款利息才能资本化。- 建设项目已经开工（标准的说法是：为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始）
资本化期间的结束时间是资产可以投入使用或销售的时间（更多的判断条件，改天单独写，会计标准写的很细）。如果在建设期内，项目非正常中断，这段时间内的借款利息也不可以资本化。另外，专门借款在资本化期间没有使用的闲置资金产生的利息收入或理财收益，这部分利息收益要从资本化的利息中扣除。但是，对于一般借款则是直接把它的利息资本化，忽略其利息收入部分。 最后一点儿，就是一般借款的利息资本化金额的确定，简单来说就是建设项目用了多少一般借款的钱，就按照实际占用的金额和天数来计算多少的利息。 比如建设项目涉及到一般借款有2笔，从今年1月开始用了一个3年期利息为5%的1000万，从6月开始又占用了1年期利率为6%的500万，而建设工程只用了1100万资金，那么资本化的金额就是1000万的5%利息加100万的6%半年利息。但是，会计准则上的一般借款利息不是这么算的，它的利息是取平均利率，即：（1000x5%+500x6%）/(1000+500)=5.33%再用这个5.33%去分别计算1000万和100万的资本化利息。 一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超出专门借款部分的资产支出加权平均数 x 所占用一般借款的资本化率。会计理论说完了，开头的问题怎么处理是不是很明白了？ 第一年没有疑问，所有的借款利息都资本化。至于第二年，若是在第二年年底有40%投产，整个第二年产生的利息还是可以资本化的。如果是年中的某个时点，我们就需要把借款利息拆分了，计算剩余工程投资的比例，这里是60%，也就是说在剩余的建设期内（包括第三年）只有60%的利息可以继续资本化。- 如果建设期利息费用化了，没资本化，那么IRR是变大了还是变小了？
这个问题，我还真没在模型里做过计算对比。但是，我们可以从理论上来琢磨琢磨。首先得明白这个IRR是项目IRR还是资本金IRR。如果是项目IRR，这都不用考虑，啥影响都没有。如果是股权IRR，只考虑利息的话，理论上会降低IRR。为什么这么说，看看这两个IRR的自由现金流公式吧：项目自由现金流=税后净利润+利息费用+折旧和摊销-营运资本追加-资本性开支股权自由现金流=税后净利润+折旧和摊销-资本开支-运营资本增加+贷款净值。 但是，项目自由现金流里，如果利息费用化，税后净利润扣除了利息费用，又在公式中单独加回来，一减一加，相当于没有。如果是资本化，利息在折旧中扣除，又单独加回来，也是没有。至于股权自由现金流，如果资本化，同样，在折旧中是没有影响现金流的。剩下的就只有贷款净值。借款利息无论是资本化还是费用化都会在贷款净值中流出，从而减少了现金流，降低了IRR。相对于公式中的其他数据来说，利息的金额较小，对IRR的影响应该不大。 你们做模型的时候可以试试，有其他发现的话，反馈给我，我们一起讨论。- 算前三年净资产利润率（ROE）是按照第一年开始算，还是第二年开始算？
对于建设期的项目来说，算前三年ROE，没有任何意义，项目都没有投产，算它干啥。我通常会引用项目正常投产以后的数据或者平稳运营期间的数据。其实，可研报告中的ROE也是如此。我们也可以采用整个运营期内的平均ROE，即算出来每年的ROE，然后取简单平均值。
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