|
案情简介： 杨燕、张芳系同事关系，2013年2月二人共同出资购得位于海珠区广州大道某房屋，购买时房屋总价1297106元，其中杨燕出资829606元，张芳出资467500元，房屋产权登记为杨燕、张芳共同共有。2020年1月杨燕、张芳将涉案房屋以273万元出售给周峰，售房款由张芳收取。后杨燕、张芳因售房款如何分割问题协商无果，杨燕遂提起诉讼要求张芳按照出资比例返还售房款。 一审广州珠海区法院观点： 依据《中华人民共和国民法典》第二百九十七条“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”及第二百九十九条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”规定，涉案房屋为杨燕、张芳共同共有，双方将共有财产转让他人时对涉案房屋出售所得价款如何分割没有协议约定，故应按等份原则处理，即房款273万元由杨燕、张芳各占50%。根据杨燕、张芳提交证据显示，张芳收取273万元购房款后已将其中4万元支付给杨燕，故张芳向杨燕返还房款1325000元（2730000元÷2-40000元），对杨燕主张返还款项超出该金额部分的诉请，一审法院依法予以驳回。 二审广州中院观点： 依照《中华人民共和国民法典》第三百零八条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，虽然涉案房屋的权属证明登记为共同共有，但张芳和杨燕并非家庭成员关系，且双方均确认在办理权属登记时并不清楚共同共有的意思，也不清楚为何产权登记为共同共有，故应按双方出资比例确定各自对涉案房屋所售价款享有的权益。其二，从杨燕和张芳的诉辩意见以及双方在一、二审的陈述，可以判断双方购房时的真实意思是按照各自的出资比例享有涉案房屋的产权以及相应的利益。综上，本院认为张芳应按照杨燕出资比例返还相应的房屋售价款给杨燕。张芳主张应按照等分比例返还相应款项，并非双方购房时的真实意思表示，本院不予采信。 蔡思斌律师评析： 本案争议焦点在于双方应当如何分割售房款，一审法院认为既然不动产权证上登记为共同共有，双方即等额享有房屋份额。一审法院这一观点显然忽视了双方的真实意思表示，本案双方并非家庭成员关系，双方也在庭审中确认是合伙投资购房，并且也确认在办理权属登记时并不清楚共同共有的意思。据此，应当认为双方的真实意思实际是按照出资比例共同投资房屋，根据出资比例按照按份共有分割售房款显然更符合双方的真实意思表示。 值得一提的是，共同共有并不意味着等额享有份额，而是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务，在分割共同共有物时并非必须均等分割。例如：在离婚诉讼中法院虽然房屋认定属于夫妻共同财产，但分割时亦可能会考虑出资比例对一方酌情多分。关于共同共有物的分割规则，最早规定于《民通意见》第90条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”本条随着《民法典》生效已被废止，《民法典》亦未将该条精神予以纳入，由此也导致审判实践的一些问题。例如本案一审法院就机械地认为共同共有就必须按份分割，而完全无视出资份额的公平问题。 改判要点 蔡思斌 2021年9月29日 蔡思斌，执业逾二十年，锦天城福州律师事务所合伙人 排版：林俊锋 |
|
|
