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企业经营涉税环节中应当注意的土地增值税问题

 刘忠民SDBZBX 2021-11-26

企业经营各涉税环节应当注意的土地增值税问题,归纳一下,大概有以下几类:

1、土地使用权取得环节

n(1)企业取得的政府返还契税、土地出让金未按规定确认收入或冲减成本;

n(2)企业取得土地资产不按规定计价,账务处理时扩大或减少土地资产价值。

2、征地、拆迁环节应当注意的土地增值税问题

n(1).利用非回迁人员身份证,虚列回迁补偿费收据凭证,增大开发成本;

n(2)通过资产评估虚增开发成本。为提高资质,小规模开发企业购入土地后进行初步三通一平,进行土地评估,虚增土地成本。一方面增加注册资本,提高资质,一方面虚增土地成本,直接记入开发成本;

n(3)对外租用周转房,未按规定取得发票;

n(4)代建、回迁房不按规定纳税;

n(5)征地、拆迁支出未按规定归集分摊,涉及分片分期开发的未在各项目间进行分摊;

3、工程建设环节应当注意的税收问题:企业所得税、土地增值税

n1)虚增成本①购买假发票虚填材料、工程款;②与总包方、关联企业签虚假施工合同,虚开工程施工发票;③支付较低费用从核定征收施工单位虚开发票等;

n(2)重复列支成本:施工企业开具建安发票包括房地产企业提供的材料,开发企业在列支建造成本时未按规定剔除材料金额,成本重复列支;

n(3)虚列工程监理费;

n(4)通过预提费用虚增成本:①预提费用帐户提取费用年终大量结余;②通过向地方政府争取,少付、不付费用,但仍按规定比例或标准提取各项费用,形成多计提少支付或不支付。③提取国家已取消的收费,形成只提取、不支付的各项费用长期挂帐。

n(5)向关联方高价购买商品或劳务:如采购材料款、支付建筑设计费,转让定价转移利润;

n(6)未完工开发产品成本摊入完工销售项目的经营成本;

n(7)超标准利息不按规定调整,全部计入经营成本;

n(8)将期间费用中列支的与项目无关管理人员工资计入开发间接费用,或虚构人员,增加工资支出。

4、 销售经营环节应当注意的土地增值税问题:收入额的确认

n(1)收取购房款挂“预收帐款”以外的往来帐户不记营业收入;

n(2)多行开户或利用个人帐户隐瞒售房款收入;

n(3)收到购买者住房按揭贷款不计收入,长期挂帐不申报纳税;

n(4)委托代理销售,不及时收取售房款,不计收入;

n(5)收到客户定金、诚意金、违约金计入其他往来帐户,不按规定申报纳税;

n(6)利用关联关系以低价销售房产(如销售给股东、法定代表人等)少缴营业税;

(7)包销低价开票方式少计销售收入。包销过程中包销商负责销售,开发商开票,其余房款以现金收取或开取收款凭据,隐瞒销售收入,同时减少购房者办理产权证件时应缴纳的有关税费;

n(8)拆迁超面积部分不做收入申报纳税;

n(9)销售装修房时,人为将售房总价分解为购房款和装修价款;

n(10)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及各种价外收费不按规定确认收入;

n(11)以地换房或以房抵工程款未按规定确认收入;

n(12)合作建房和代建房行为未按规定确认收入;

n(13)房屋出租的:①出租收入抵工程款、抵银行贷款利息未确认收入;②出租收入计“其他应付款”、“应付帐款”,不确认收入;③出租收入不按税法规定时间确认收入。

以上部分内容在前面我皆已有论述,摘抄部分内容,详细请看我前面的文章论述。

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