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各位早上好，借着周末暖阳，有一些不成熟的感悟和想法供参考（第二届第5年业委会，小区1300多户4,5千住户，目前运行状态极好，业委会团队组织力强，物业执行力高，业主支持率高）：5年前，因第二届业委会电梯问题处理不当，傲慢对待业主疑问和投诉，演变成占其位不谋其政，最后被罢免，涉世未深的一群年轻人凭一腔热血加入业委会维护权益。前面2年理论学习加上实践，打破旧秩序公共收益收归业委会管理，过程艰辛。面对物业和利益既得者疯狂反扑，业委会一方面组建微信群主动公开透明，微信群敢于对挑唆破坏者亮剑（庆幸有学习、抗压能力强，文字功底深厚的委员），一方面总结经验通过业主大会的力量，5年来一步步把小区顽疾清理干净，完善起小区议事规则和敏感的财务管理等制度，建立护城河。 目前的处境（这部分引言较长，是为了让大家能更容易理解我最后部分的建议）： 1、 亲手把松散成员组织的业委会打造成了成熟公司化运营后，主任的工作量和工作难度已不亚于公司总裁，即使有2-3个专职秘书/干事，在委员积极性不高的情况下（事实上业委会有半数委员能负责就很不容易），小区大小事务都得主任出马才能解决，包括随时出现的被迫处理业主投诉物业、纠纷等琐事。目前我已经有点不堪重负，开拓期已过，纯维护大量小区事务，对兼职状态的委员来说是巨大的考验。 2、 小区事务业主参与度不高，公众号阅读量低，业主很自然只会关心个体利益相关的事情。连续两次业委会换届报名人数都不够，为业主大会顺利达到票数甚至在小区成立了老年人为主体的业主大会宣传员队伍，微信群转发及重大事项上门拜访宣传，小区舆论引导。 3、 物业（行业前5强）在业委会强力介入，建立考核机制后，公对公表面对业委会下达的任务比较关注。物业总部给物业经理下达的KPI和小区提高服务质量的期望是相矛盾的，物业经理受限于投入经费及个人利益考虑，公对公的任务也会给业委会各种陷阱，权限范围内的，业委会审核需要提防物业找的第三方故意报高价，本着业主负责给小区省钱的态度，业委会必须逼自己成为各种专家；权限范围外需要提交业主大会的，劳心劳力不用说了，最后执行、施工阶段，物业完全不管，因为这是业委会做的，跟他们没关系，后期业主直接找业委会要说法的情况屡见不鲜，虽然说最终都用物业考核，业主大会决议的方式妥善解决，对业委会团队的聪明才智和敬业度，精力是极大的考验。 4、 杭州市政府对民生和社区管理一直都比较关注，个人非常赞赏，物业管理条例不断修订，对业委会运行规范细节化，经营性收入上统一监管平台接受业主监督，支持各区业主大会等各种电子化平台建设，以及细则说明业委会在授权后有权获取适当的经济补贴等。对业委会的各种规范化专业化要求，毫无疑问会继续加大业委会的工作量（各种数据核对及提交），对业委会情况有考虑，但制度支持的步子迈得还不够大，法律支持存在很多盲区，这是全国普遍存在的问题。 最后总结一下个人对业委会的一些看法和建议，不成熟，抛砖引玉： 1、 自上而下的立法研究和针对性支持迫在眉睫，全国性的指导，地方根据实际情况定细则。人民群众改善生活，特别是家园日常生活的期望日渐高涨，共同富裕最终将体现到各基层、各小区微最小单位，基层组织的统一化、规范化指导必然加速这个进程，欣慰本群已经走在调查研究的路上。 2、 业委会的兼职、松散化组织和被监督的舆论特性，可能限制了一些想主动作为的业委会的手脚。现行制度下，需要给业委会监管下的制度松绑，给物业经营企业上紧箍咒，让物业经营企业承担起更多社会责任，落实到最基层的责任，倒逼物业企业根据相应收费标准，加强系统管理，而不是小区所有经营全部丢给物业经理。 3、 已经建立完善公司化运营的业委会组织，需要从“总裁办”的角色转换成“董事会”，重大事宜上业主大会（董事大会）决策。业委会（董事会）负责小区各种制度修订和完善，发起园区改善和重大民生讨论、建设和流程、监督，具体执行交给全职的“总裁办”，解决业委会兼职和不专业的弊端。现有监委会的制度，由一个兼职和没有具体事务压力的团队，去监督、询问一个同样是兼职可能不专业的团队，徒增内耗，最终没人出面主持小区事务的可能性很高，当然杭州我看过不少两个班子合并在一起并肩战斗的案例。 4、 “总裁办”的角色目前制度缺失，希望立法或细则试点，允许小区在业主大会通过的情况下，出资聘请全职化、专业化的职业经理人或者专业组织管理小区（规模根据小区自己定，上业主大会决断）。三大优势，一是期望避免或减弱业委会定期换届带来的组织核心，因为成员风格或主任的个人喜好而发生重大改变的情况；二是可以由专业的人或组织来审核物业或第三方提交的各种大小专业设备、工程报价和方案，对小区负责。业委会想撤回物业经理没有那么容易，但是撤换自己聘请的职业经理人和组织，在合同约定下是很容易办到的；三是可以提高对业委会的信任度，业委会有更多精力组织和业主的亲密互动，收集建议，有更多有能力的业主愿意站出来主持小区事务，步入良性循环。 语言组织没有详细校对，如有不妥当表述，请见谅！ 杭州市滨江区瑞立中央花城业委会主任 顾栋一 于2021.11.14 本文不代表平台观点 若涉及侵权请联系平台删除 感谢阅读 |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
