镰刀不可能割空气，总得有人替你挨刀

开发商爆雷后，如何判断你买的房子会不会烂尾？

这是很多人非常关心的话题。

前两天，易居吴建斌在公开场合说：如果管控继续从严，百强房企名单中的70-80%都得倒下。

我，深以为然。

所以，大家关注的话题就来了，如何在当下买房，确保即使开发商爆雷，我买的房子也不要烂尾。

爆雷，意味着，镰刀已经落下，但镰刀不可能去割空气。

你若不想当韭菜而面对房子烂尾，总需要有人站出来抗刀、当韭菜，这样，你才可以安然。

该如何理解？

今天，帮大家梳理逻辑，大道至简，找到答案。

1

首先，你必须要明白第一个道理：房地产，本质还是一个金融产业。

房地产业，也是一个典型的资金密集型产业。

从1998年开始，房地产就紧紧地和金融捆绑到了一起，成为金融最大的蓄水池。

过去20多年，几乎所有房企的融资性现金流占比都是在70%以上，经营性现金流和投资性现金流只有20%多。

如今，房地产下行的本质是强制性的让地产去金融化。

如今，房地产爆雷的本质也是在房地产去金融化过程中的房企出清。

所以，一切的本源还是金融。

钱。

关于房企爆雷，关于房子烂尾，关于房子保交付，也是围绕着一个字来展开分析：钱。

这张表格，告诉你为何当下房企纷纷爆雷。

之前房企可以融资的渠道纷纷关闭。

因为，借不到钱，贷不到款。

因为，债券要还，工程要建，供应商得付款。

2

房企的商业模式：负债周转。

再延伸一下：高负债、高周转。

房企的负债端分三类：

1、购房者，就是首付款和按揭贷款。

2、银行的开发贷、国内的信用债、信托贷款等境内金融机构贷款。

3、海外信用债，也称为美元债。

对购房者的负债，开发商是最没有成本的。

也就是我们的楼花预售模式，房子还没盖好，已经开始在还贷款，国外完全不是这样子的，在欧美，都是交付完才付足首付并办理按揭和还贷款。

从借贷成本来看，

民间借款的成本>信托贷款、开发贷款>海外债券>购房者房款。

这相对应的主体就是，

富人>银行>海外投资者>老百姓。

我们目前的政策底线是六稳六保。

保民生、保稳定、共同富裕、兼顾公平。

是我们很多政策的主要思路。

在政策眼里，第一要保的是民生，是稳定，就是，要保购房者。

这也是当前所有地方政府都在主导保交付、保交楼、保施工的底层逻辑。

在政策眼里，权重链条是这样的。

购房者>银行>海外投资者。

3

开发商爆雷，楼盘能交付的前提是：

有足够的钱支付供应商和建筑商的钱，然后把房子盖完。

钱从何来？

1、要不账面还有钱，

2、要不还有应收款，

3、要不把有些欠款先压着不还，先盖房。

爆雷的开发商，最重要的是关注第3条。

至此，我们已经理清了逻辑。

有三种开发商。

A，开发商的融资大多来自于民间借贷，如果爆雷，如果资金出现问题，则大概率一定烂尾，因为政府出面也无法解决问题。

B，开发商的融资大多来自于国内银行借贷和信托，如果爆雷，如果资金出现问题，则主要看规模，如果规模较大，会有政府出面展期或延期，来保交付保民生，如果规模较小，通常问题也较复杂，就麻烦了。

C，开发商的融资来自于国内银行和信托、外加国内信用债、外加海外信用债，如果资金出现问题，可牺牲海外债，可牺牲国内金融机构，但大概率，却可以保交付。

所以，

C>B>A。

购房者要想不当韭菜。

要不海外投资者当韭菜，要不国内金融机构当韭菜。

如果你买的楼盘前面，没有海外投资者挡着，护城河就不够高。

如果你买的楼盘面前，没有国内金融机构给你挡着，风险就比较大。

要保证交付，总得有人来出钱。

钱，不可能凭空而来。

政府想帮忙，亦不可能出钱来补窟窿来盖房。

总要有人来背锅，总要有人来亏钱，总要有人来被割。

4

是的，

镰刀不可能割空气，韭菜总在不断转移！

你不想当韭菜，就得有人替你当韭菜。

你不想挨刀，就得有人替你去挨刀。

就安全性来说，

央行>国企>国内国外都发债的民企>只能在国内发信用债的民企>只能在国内靠信托贷款的民企>只能靠民间借贷的民企。

比如，珠海华发，三道红线，又如何？因为是国企，所以，依然安全，依然在银行重点支持的名单上。

比如，上海绿地，三道红线，负面缠身，又如何？因为是国企，所以，依然在银行重点支持的名单上。

再比如，当代置业、花样年，在爆雷违约之际，项目工程并未完全停止，两家房企停止偿还海外债，把钱留下来支付供应商，用以保交楼保交付。

就是这个逻辑。

总结一下，当下，要不是国央企，要不就是以下民企的真正有诚意的特价房，

1、规模不能太小，

2、有海外低利率债券待还，

3、产品力和管理力也还说得过去。

如此之下，总体是安全的。

即使爆雷了，也有人帮你抗下这一切，负重前行。

以上表格，存量债券超过百亿的，恒大、富力、阳光城已是案例。

你体会一下。