【原创答疑】一般纳税人转让异地不动产，到底如何预缴增值税？

sl 品税阁 2021-12-01 07:01

你好， 某工业企业为一般纳税人，注册在海南，2021年111月出售位于安徽的房产（2017年7月份自建），采用一般计税方法。在预缴增值税时需将含税销售额换算成不含税销售额，请问：在换算时应该除以1+9%还是除以1+5%？

【品税阁解析】直白一点说，这个网友的问题是：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）的规定，一般纳税人（非房地产开发企业）异地售房需预缴增值税，如采用一般计税方法，在计算预缴税款时业界有两种观点，一种是用含税收入除以税率，即预缴增值税=销售含税收入÷(1+9%)×3%，还有一种是用含税收入除以征收率，即预缴增值税=销售含税收入÷(1+5%)×3%。

那么，到底哪种计算方式正确？

我们先来看相关的政策规定：

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

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(六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

通篇阅读该公告后可以发现，该公告仅对异地售房预缴增值税做了原则性的规定，但对具体如何计算预缴税款，尤其是如何将含税销售额换算成不含税销售额没有明确。

那么，在这种情况下究竟如何计算预缴税款，在将含税销售额换算成不含税销售额，到底是应该除以1+9%还是1+5%？

我们先来看看其他几种常见的需预缴增值税的业务，政策是如何规定的？

【业务一】出租不动产：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016 年 第 16 号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

该公告第七条  预缴税款的计算：

（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

【业务二】异地提供建筑服务：《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第四条 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：

(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

(二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

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第五条 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：

(一)适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

【业务三】房企销售开发项目：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条规定， 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

通过研读政策可以发现，对于一般纳税人出租不动产、异地提供建筑服务、房企销售开发项目等常见业务，在预缴增值税将含税销售额换算成不含税销售额时，政策均明确规定应除以适用税率而不是征收率。

再者，我们来分析增值税销售额的计算原理：

《增值税暂行条例实施细则》第十四条规定， 一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1+税率）。此计算公式确定了含税销售额转换成不含税销售额的方法，即用含税销售额÷（1+税率）。

而预缴税款不管是用含税收入除以1+9%还是用含税收入除以1+5%，其目的都是将含税销售额换算成不含税销售额，故笔者认为也应遵循《细则》规定的计算公式，即对于一般纳税人一般计税方式而言，将含税销售额换算成不含税销售额时，应该是除以适用税率而不是征收率。

综上，无论是参照常见业务的相关规定还是从税法原理角度分析，笔者认为，一般纳税人转让异地房产（采用一般计税方式），预缴增值税应该等于“销售含税收入÷(1+9%)×3%”而不是“销售含税收入÷(1+5%)×3%”。

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