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从2010年联合办公产品带头掀起品质装修热潮，到近几年二房东在产品交付标准的“内卷”，拎包交付、结构交付房源不断替换着以往的遗留装修和毛坯交付。 那么，交付标准是越高越好吗？绝对不是。 商办项目经营目标只有一个，就是追求最高的租金收益，最大的投入产出比ROI。而高交付标准也意味着高成本，打造ROI最高的交付标准成为决胜关键。我们将此拆解成几个关键问题：
匠人科技特邀亿楼首席空间设计师王传奇（10年从业经验）针对以上问题给出他的答案。 我们可以将项目所有房源空置天数进行分类整理及统计，我们可以将空置30天以下的房源定义为高效率流转房源，将空置天数在30-60天内为正常性流转房源，将空置天数在60天以上房源为低效率流转房源。 
申请免费试用CREAMS系统，数字化管理楼宇：自动统计所有空置天数占比，以机器代替人工，高效、实时锁定项目真实经营状况! 随后针对每一类房源，我们能从它们的房源标签中分析出共同存在的问题，包括楼幢、面积、朝向、楼层、装标等，由此一来，低流转率房源为何长期空置自然有了答案，详细如下图： 
过去房源租不掉，大家会认为是行情差、客户少、价格高。其实很多时候这些理由都站不住脚，只有产品竞争力做不到位，才是房源租不出去的症结所在。 在完成对商办项目现有交付标准的评测后，我们大致便可对之后的交付标准策略的调整有了一个整体的方向。 接下来，项目则需要进一步明确交付标准的定位以及其相应的投入成本。目前，我们将现在市面上的产品分为三类。 
1、A类产品是拎包交付产品 拎包交付的大前提是布局合理，但并不是纸上谈兵，需要根据项目周边竞品的产业布局进行调研，推算出区域内热门的布局与装修后，再确定项目自己的布局。 装修过程中要注意，家具、饰品要配备好，不一定要贵，但一定要做到装饰有美感、材料有质感、细节有优化，空调的风管、消防管道等，需要配合施工方共同达到一个较为理想的效果。 
而要打造拎包交付产品，前期投入的装修成本肯定是要比结构交付贵的，一般在600-800元/方，这是套内不含空调、消防、家具的价格，家具可以找合作的家具公司。 2、B类产品是结构交付产品 精装修是一个统称，我们先不对装修的好坏进行评判，暂且对这些已经装修完且看不出原有毛坯属性的产品称为B类产品。 
这类产品的特点是功能布局合理，吊顶以矿棉板（普通尺寸）和石膏板（简单造型）为主，做了不锈钢边框玻璃隔断或者双波夹百叶隔断，地面则以大纹路地毯为主，这类装修虽不如拎包交付那般考究，但已经看不出原有毛坯属性，装修单价一般控制在450-600元/方之间。 3、C类产品比结构交付更差一些 二房东拿到的第一批毛坯房源后，因现场情况比较糟糕，成本投入有限，所以很多都会从简，如为规避消防改造而不吊顶、为不改造空调而隔墙不到顶等。他们的顶面毛糙，地面不平整，入户背景墙不做处理，毛坯属性严重，这类装修单价更便宜些，在300-450元/方之间。 不同类型的装修价格差体现在哪里？比如B类与C类，差别一般在细节的修饰上。比如，装修中的空调一般不会选择系统机，因为系统机的匹数不一定能满足房间的大小与需求，这时就要花费一定的成本去进行改造，做更多的吊顶。同时摈弃普通600x600的面板，而要选用甲级写字楼中细长类型的面板，才能匹配空调风口的改造需求。 还有玻璃隔断，现场制作的不锈钢边框单层玻璃隔断，会随着玻璃厚度价格产生浮动，一般价格在190-220一个平方。而成品金属边框单玻隔断和成品双波夹百叶玻璃隔断市场价格都在300以上，所以选用的隔断材料不同，差价也就出来了。 除此之外还有遗留装修，遗留装修最大的问题在于难以对上一家租客造成的硬件损坏进行维修，对于新租客来说，拿到这个房源后基本上是没法用，需要推倒重做。 
所以为什么遗留装修不好租，它是一个无用的产品，而且还要花大量时间、金钱去拆除、运送垃圾等等，项目方也会得不偿失。 为何我们一直建议在标准化产品的打造中要做好拎包交付？项目房源的宣传推广需要房源照片，拎包交付的房源拍照效果更好，我们可以通过两组图片来对比一下： 
结构交付的房源看上去空洞，相比拎包交付就是缺了家具的填充与装饰，空间上是没有很大暇疵的，如果根据配色、材质去匹配一下家具，就会达到不一样的效果。 拎包交付做好之后，项目方的定价策略也可以相应地更加大胆一些，原本毛坯单价是1块7，结构交付可以租到2块2，但若周边没有特别好的竞品，而区域又对这样的拎包交付有需求时，项目方完全可以在做拎包交付后做到2块5，这样的好处是可以快速去化。 很多项目方认为装修设计很难，格局要规划、色彩要搭配。但这些其实并不难。 很多项目在初期装修时就把色彩加上去了，但这种做法实则会对后续的招商工作产生一些不利的影响。  图片来自网络 比如，房源以蓝色为主色调，主打科技感，但入驻的客户业务是健康体育，需要绿色，户型合适、面积合适，只有颜色不合适，项目方要不要改装修？改需要自己花钱花时间，不改的花客户有流失风险。 所以在配色问题上，招商前期不建议考虑颜色搭配，产品热销后再推出几套带有颜色与装饰感的特别房源，招商效果就会好很多。 在选材问题上，我们以背景墙为例，所有产品的背景墙推荐使用瓷砖，瓷砖价格便宜，每平方米仅需150-180元； 
也可使用较为高级的木饰面，价格在300元/方左右，但木饰面有一个缺点，上一家企业退租清场时，装饰用的字、画会把木饰面的表皮粘掉，导致表面破损严重，基本上是一次性工程，所以现在很多办公室装修摒弃了木饰面。 还有一种是烤漆玻璃，价格在250-300元/方之间，会随墙体高度、玻璃厚度变化，成本投入较高，所以也基本上很少使用。 无论是配色还是选材，非专业人士在装修过程中不会有过多的思考，也容易走入误区，花费过多的时间与成本，最后的效果也不一定尽如人意。 因此我们建议，项目做好后，一定要找专业的家装设计公司合作来做装修，这样做出来的产品，第一，视觉效果上会很舒服，因为客户或中介来看房，第一直观的感觉一定不是装修材料好不好、空间面积够不够，而是整体的体验感。第二，能最大程度节约成本与时间，并获得高性价比产品。 
以匠人科技的客户为例，A客户对之前的毛坯房源不太满意，专业设计师过去看了一下，发现它的踢脚线是高的木质踢脚线，地面是木地板，走在上面会感觉到鼓包和晃动，整体的体验感很差。 专业设计师给出的建议是，将高位置的木质踢脚线换成低位置的不锈钢踢脚线、将木地板改为地毯，而一开始就用的玻璃隔断无论档次和效果都不错，可继续沿用。这样一来视觉上会更加舒服和统一，虽然依旧是毛坯，但改造了原始结构中的毛坯元素，会让房源整体看上去更有内容。 当然，并非所有产品都适合打造成标准化的拎包交付。客户B有一个500多方的房源长期空置，从装修上看并不差，选用的材料也都还行，但为什么会租不出去？专业设计师认为，将500方的产品拿来装修，不符合市场意愿与客户需求。 为什么这么说？需求在500方及以上的客户，公司的组织架构与小户型租客是不一样的，他们有多少人、需要几个独立办公室、工区要多大、是否需要独立接待区等等，这些问题我们无法替他们回答，由于500方房源所针对的客户需求可变形大，在前期帮他们规划好产品显然是不合理的。因此我们建议，500方以上房源尽量不要去动装修，只针对小面积房源，规划成3+1或4+1的格局，才是比较合理的。 |
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