法条分析丨《民法典》第217条 不动产登记簿与不动产权属证书的关系

第二百一十七条  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

一、条文主旨

本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。

二、概念分析

不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。

不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。

根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。现实中，不动产登记簿的查阅往往有一定条件限制和程序要求，并需要消耗额外的时间成本，对于并非不动产交易、设定限定物权等涉及处分权的重大事项，出示不动产权属证书显然更为便捷、有效促进交易，并足以保障交易安全。

在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书。

三、法条评析

我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。实践中单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。因此，本条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

 

四、注意问题

（一）不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件

不动产权属证书具有深厚的群众基础，传统观念一定程度上重证书而不重登记。不动产权属证书可以作为证明权利的根据，但是不能仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。在进行不动产物权交易中，权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书，但权利人或者利害关系人必须进行登记而为物权的变动，否则物权无法变动。

（二）无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均不具有绝对的证据力

作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记的记载就被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。

（三）以不动产登记簿的内容认定不动产物权的归属和内容

因历史原因，若干不动产登记事项未有明确规定，登记内容亦不规范，各地不动产登记机构实际操作不一，导致不动产登记簿和权属证书内容不一致，应当注意坚持以不动产登记簿的内容认定不动产物权的归属和内容。

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参考文献：

最高院：《中华人民共和国民法典总则编理解与适用》，人民法院出版社2020年7月版。

黄薇主编：《中华人民共和国民法典总则编解读》，中国法制出版社2020年7月版。