土增税清算之成本分摊要点汇编！

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中道财税 2021-12-16 07:00

针对房地产项目土地增值税清算过程中的成本分摊问题，我们对相关知识观点、政策法规、热点问题及实务案例等内容进行梳理，形成专题汇编材料。

确定土地增值税清算单位

实务中以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+项目分期。

一句话：根据项目实际情况决定，按照当地政策执行，与主管税局进行沟通，不唯证照。

房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位，如《建筑工程规划许可证》、《商品房预售许可证》

对于分期开发的项目以分期项目为单位

不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

确定土地增值税清算对象

规程规定不同类型分别清算。

不同分法，影响土地增值税额。

细分对企业不利。

国家与省没有统一规定的，各地自行处理。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

增值额的计算问题？

房源中存在多种商品类型，以什么原则来分别计算增值额？

答：房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、地下室、车库、车位等）三类分别计算增值额。

房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

参考：

河北省税收政策（法规）处 2014年6月27日发布的关于地方税有关业务问题解答中规定：

房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。

房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

河北省地方税务局税收政策一处（2017年9月）房地产企业土地增值税清算手册中规定：

房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、地下室、车库、车位等）三类分别计算增值额。

房地产成本构成及基本分摊原则

成本分摊方法概述

成本分摊各地规定及解读

三种车位的成本分摊与涉税处理

地下车库成本分摊问题？

公司面临这种情况：单独建造的“地下”车库，无法办理产权，不能出售，属于公共配套资产。那是否可以认定为利用地下基础设施形成的停车场所？如果不能，因为其实际是公共配套，是否可以单独核算成本。但是仍作为公共配套费处理？将其归集后成本再分摊到可售物业的成本中去？因为文件中只是规定单独核算成本，并未说不承认其公共配套的性质？

答：

首先，要确定地下车库的产权，你提供的信息是没有产权，属于公共配套设施，是不可售面积。因此，停车场不单独核算开发成本，相关的成本费用作为配套公共费用摊入可售面积成本之中。因此，应该认定为利用地下基础设施形成的停车场。

其次，单独建造的停车场是指与其他物业关联度不大，不是利用其他物业的基础设施建造。有单独的建造许可证等批文，完成后可以申请独立的产权证，可以用于营业或出售。

参考：

按照国税发（2009）31号文第三十三条“ 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

地下车位土增税清算争议焦点及观点

争议焦点

地下车位在土地增值税清算过程中的焦点集中在无产权的地下车位是否应该作为单独产品对象纳入土地增值税清算。

支持一方认为虽然没有产权，按照实质重于形式原则，应该将地下车位纳入清算范围；反对一方认为，依据物权法谁投资谁受益原则，转让的无产权车位属于转让投资使用权，并没有发生产权转移，不应该纳入清算范围。

实务中的三种观点

一般情况下地产开发企业单独建造具备产权的停车位，会作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车位，会作为公共配套设施进行核算，对于有产权的地下停车位实务中一般没有争议，而利用地下基础设施建成的停车位，在实操中争议较大，大体可以分为三种观点：

观点一

无论该地下停车位是人防改造车位还是地下基础改造车位，只要没有产权，一律按公共配套设施处理，地下车位建设成本分摊到可售产品中。

观点二

按照实质重于形式的原则，地下车位只要发生了销售，无论是以买卖的形式还是以一次性转让70年使用权的形式，都应该按照单独成本对象，确认收入分摊成本。

观点三

地下车位无论是否有产权，签订的是销售合同就按单独成本对象处理，确认收入分摊成本；签订的是使用权转让合同就按出租不动产处理，地下车位在土地增值税清算时作为公共配套处理。

税务机关的观点

对于地下车位涉及到土地增值税，由于总局层面没有统一规定，各地主管税务机关在执行过程中出现不同的口径。下面为几个具有代表性的税务机关观点汇总。

小结

结合以上三种观点，对于有产权地下车位，应作为单独成本对象进行核算，对于没有产权的地下车位，各地主管税务机关观点存在差异。笔者认为地下车位在土地增值税清算过程中是否单独核算主要判定标准是企业是否发生了实质上的销售地下车位行为，比如一次性转让了70年使用权（法律规定租赁合同最长不超过20年）或者约定转让期限与房屋产权相同，资产上的主要权利发生了转移，无论是否具备产权，都构成实质上的销售，在土地增值税清算中应该作为单独成本对象参与清算；如只是转让一定年限（少于20年）的使用权，资产上对应的主要权利没有发生实质转移，则构成实质租赁，在土地增值税清算时作为公共配套处理，不保留成本。

由于企业销售没有产权的地下车位在法律上存在一定的瑕疵，各地税务机关对这个问题认识又不统一，企业在实际操作过程中应该以本区域内主管税务机关规定为准，保持充分沟通，争取企业利益最大化。

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