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嘉诚哥有一句名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 其实，房产的价值在于地段，但地段的价值在于配套。 作为房子最值钱的部分永远不是钢筋水泥混泥土，更不是小区绿化和户型，房子的价值并不体现在房子本身，而是地段拥有的资源，这些资源对于房地产价值起着决定性作用。 地段又是一个非常泛泛的概念，没有一个准确的判断标准，有人会说市中心肯定是最好的地段，这个毋庸置疑，大家都知道。 但是随着城市的发展，市中心会逐渐的迁移或者说会出现多个区域中心，曾经荒无人烟的区域摇身一变成为了繁华的地方。 所以地段的好坏是会随着时间的改变，并不是一成不变。  那决定好地段的因素到底有哪些？ 我们不妨给地段下一个定义，地段是地理位置和该位置拥有的资源的集合。 地理位置不能改变，能改变的只有资源的配置，那就是说地段的好坏只与资源配置有关，资源越好越丰富，地段就越佳。 所以我们常说买房就是买资源，资源就是相关配套，这已经形成了共识。 对于买房这件事，配套才是主角 随着人们生活水平的提高，观念的改变，对于家的要求不再是单一的房子本体。 房屋的户型结构、容积率、绿化率等硬性指标不再是最重要的考量标准，大家更关心的是周边的交通，学校，商业等和日常生活息息相关的配套成为了不少购房者的侧重点。 对于购房者而言，配套的重要性不言而喻，甚至远远超过房屋本身，配套成熟的住宅不仅能够为生活各方面带来便捷，更是房屋价值的保障。  很多置业顾问正是抓住了这样的心理，在日常购房中，经常忽悠购房者，一股脑地灌输楼盘的相关配套，吹得天花乱坠。 “哥，我们这里距离高铁站近，以后你出行坐高铁非常方便，如果你还想在附近做生意的话，人流量大，生意不错，如果你不在这里居住，以后出租方便，租金收益也好，买在这里，肯定会赚。” “姐，我们这里可是全贵阳第一家文旅城，直接对标迪士尼，将来会成为贵阳的旅游胜地，打卡胜地，吸引全国的目光和投资，房价肯定会蹭蹭的往上涨，现在是买到就赚到。” 对于大部分普通购房人来说，被这样一忽悠都会心动，直接买单，可是到后面发现事实并不是那样，后悔不已，可惜为时已晚。 所以说不是所有的配套都重要，都能让你的房产增值保值，对于真假配套，需要我们有一双火眼金睛去分辨。 配套红黑榜 记住一句话，配套是指你日常生活中使用频次很高，能给生活带来便利，如果还能给房子带来增值保值，那就更完美了。 所以真配套是和你的生活息息相关的，买房子讲究的是衣食住行，不要被开发商那些虚无缥缈的空中楼阁式的概念所蒙蔽。 地铁谁也不能低估交通设施完善的重要性，因为它们可以使你方便地到达任何想去的地方。 人们使用某个配套的频率越高，重要性就越大。一周时间内，我们有五天都需要乘交通工具上班。那在这段时间里，我们可能只会去购物中心一到两次。 地铁目前来说是最方便的交通工具，能够准时地带你到目的地，这是非常重要的。  不过目前来看，由于贵阳地铁线路还未成网，便利性没有得到释放，再加上贵阳城区不大，地铁的重要性还没有受到足够的重视。 不过我们也可以欣慰地看到，从2号线开通到现在，人流量逐渐增加，从最初客流30万人次到现在突破40万人次，说明大家慢慢意识到了地铁的便利性。 相信随着贵阳大都市圈的发展，城区逐渐扩大，特别是3号线的开通，届时成网的贵阳地铁会越来越方便，越来越受到重视。 而地铁线旁边的房产，自然价值就会得到提升。 配套属性：生活真配套 菜场/超市对于家庭来说，生活无非就是柴米油盐，那菜场和超市就是需求频率最高的配套。  大家都想在楼下就有个菜场或超市，这样下班回家顺手就可以购买，方便快捷，谁都不想菜场距离自己家还有一公里甚至更远，菜场/超市虽然看起有点小low，但绝对是生活不可或缺的配套。 配套属性：生活真配套 学校什么是每天都要去的地方？对大人来说是公司，对娃娃来说就是学校。 学校的重要性，怎么说都不为过。在贵阳买房人眼中，可以没有地铁，可以没有商场，可以没有公园，但一定不能没有学校。  对家庭来讲，邻近学校无疑是最好的选择，如此一来，方便家长和孩子。 同时，它也占据了一周五天的时间，所以靠近学校这一点就很重要，家长好接送，不用花费太多时间，而孩子懂事后，也可以不用接送，直接步行就可以上下学。 配套属性：生活真配套 购物中心这两年。贵阳的购物中心如雨后春笋般层出不穷。这也带来一个全新的房产概念——商区房。  不论是购房者还是租客，居住地附近拥有购物中心能为其生活便利性加分。许多人通常一周去一次杂货店就够了，但时常都需要买一些额外的用品。购物中心还为其区域经济带来不少的影响。 而且好的商业还能让你在社交上占有主动性，和三五朋友相约聚会的时候，通常都是以购物中心为聚集地，这时候，如果你家附近就是购物中心，你就拥有了话语权，可以直接就在家门口聚会，省时又省力，聚完会后很快就可以到家休息。 配套属性：生活真配套 医院医院，是置业顾问给买房人洗脑的一个高频配套。虽然各种三甲医院听起来名头超级大，但距离医院够近在我们的生活中是否真的那么重要呢？  经过一段时间的观察，医院虽然和房产的价值有些关系，但并不能起到决定性作用，只能算是锦上添花，尤其只能吸引特定人群，比如家里有老人或者是经常生病的，这样如果周围有医院就会很方便。 但是对于大部分人来说，是不愿意生活在医院附近，一来感觉不吉利，二来医院人流量大，管理混乱，交通拥挤，对生活来说是不便利的。 就拿观府壹号来说，在省医金朱医院对面，对于房价的影响目前不好判断。不过有一说一，省医新院对于观府壹号的租房市场和商业肯定是有促进作用。 配套属性：生活特定配套 公园公园虽然对于生活的便利性没有多大的加成，但是可以让生活过得更悠闲和舒适，让身心得到彻底的释放，尤其是老人和小孩最喜欢。  不可否认，公园对于房产的增值很重要，特别是贵阳人，非常喜欢公园，比如位于观山湖公园附近的远大，最大的卖点就是观山湖公园，所以价格较高。 在贵阳特别是带有“湖景”的公园，更是对房价有明显的提升作用。 配套属性：生活特定配套 说完了红榜，我们再来说说黑榜。 黑榜的意思是什么？就是一些听起来高大上，但其实对生活并没有明显提升作用的设施。而因为这些概念都比较高大上，往往成为了置业顾问忽悠客户的“大杀器”。  结果几年下来，这些配套不仅对房屋没有增值的作用，反而成为了房产价值的减分项。客户真是想哭都哭不出来。 来看看一些我们常见的“假配套”，你是不是也曾经被他们忽悠过呢？ 高铁站高铁站是第一个“假配套”重灾区，很多的置业顾问都会告诉你一句话——“高铁一响，黄金万两”。  不可否认，高铁对于城市价值的作用肯定是有带动的，但是对于高铁站周边的房屋真的有增值作用吗？ 其实近几年我们可以发现一个真相，随着城市交通的发展，高铁最重要的功能“旱码头”也逐渐消失，已经很难聚集人气、不在是以前的商业宠儿了。 没有了商业，周围的房产升值就很难，甚至出租都不容易，那高铁附近的住宅就显得鸡肋。 很多的人都是到了高铁站直接就坐地铁、打车就离开了，不会在这里做过多的停留。所谓的百万客流只是臆想中的镜花水月而已。 而且高铁站附近的高铁线还有不可忽视的噪音，想必住过高铁附近的房子的人都会知道，高铁不光有很大的噪音，而且还有震动，是整栋楼都会震的那种，晚上让你无法入睡，早上就早早把你吵醒。 高铁站是一个真配套吗？不，它就是一个明显的居住假配套。 配套属性：生活假配套 文旅城/主题乐园说到文旅城，想必很多人有话要说。 当然，某位X大开发商会怒斥我们：你干脆念我身份证号码得了！  不过事实是很惨烈的，2018年大批全国客户，不远千里来到贵阳，纷纷以一万多的价格购买了号称对标迪士尼的恒大X童世界配套住宅。 现在，请问山顶上的朋友你们还好吗？ 遥想那时，广告天天在中央电视台滚动播出，牛逼吹的，我都相信会成为中国的迪士尼了。 然而，到今天来看可能已经是个笑话，房价直接腰斩，说好的配套没有兑现，甚至前门的标志性建筑已经明显可以看到生锈了，哼唧，不知道何时才能复工。 所以目前来看，带有文旅城性质的房产，大家还是慎入，这不是一般房开商能够玩得动，玩得好的项目。 更关键的是，这种配套对于你的居住质量真有提升吗？难道你隔三差五就要跑去乐园玩一趟？ 显然是不会的嘛，配套还是要接地气、高频次才行。 配套属性：生活假配套 最后提醒大家凡是以景区、生态、游乐场、批发场、高铁站以及机场作为卖点去反复宣传的楼盘，大概率都是个坑！千万别被开发商“洗脑”了！买了很容易赔钱。 记住，凡是便利生活的才是真配套，才是买房的终极王道。 |
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