争议焦点
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最高院：出让方未按照政府批复意见改变土地性质进行挂牌转让时，受让方能否据此拒绝支付剩余土地出让金？ 裁判要旨 虽然政府《批复》同意案涉宗地性质调整为商住用地，但国土局发布《国有建设用地使用权挂牌出让合同》对案涉宗地“挂牌公告”时，已明确土地性质为商业用地。故政府的批复虽然可能令竞买人对土地性质调整为商住用地产生一定的期待，但该批复系政府内部批复，对挂牌出让时已在公告和出让合同中明确土地性质为商业用地，没有直接影响。国土局未在《出让合同》签订后将土地性质由商业用地变更为商住用地，不是受让方拒不依照《出让合同》的约定支付剩余土地出让金的理由。 案例索引 争议焦点 出让方未按照政府批复意见改变土地性质进行挂牌转让时，受让方能否据此拒绝支付剩余土地出让金？ 裁判意见 最高院认为：虽然2011年5月3日拉萨市人民政府拉政复【2011】63号《关于调整市住建局建设用地性质的批复》同意拉萨市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组将出让的案涉宗地性质调整为商住用地，但2013年8月26日拉萨国土局发布《国有建设用地使用权挂牌出让合同》对案涉宗地“挂牌公告”时，已明确土地性质为商业用地。玛吉阿米公司参与竞买拍得该宗土地后，与拉萨国土局签订的《出让合同》第五条也载明：“本合同项下出让宗地的用途为商业用地”。故拉萨市人民政府2011年的批复虽然可能令竞买人对土地性质调整为商住用地产生一定的期待，但该批复系政府内部批复，对2013年挂牌出让时已在公告和出让合同中明确土地性质为商业用地，没有直接影响。玛吉阿米公司参与竞拍并与拉萨国土局签订《出让合同》，应对土地性质有清楚的认识。其一审起诉时主张系基于拉萨国土局承诺出让的土地用途可以由原来的商业用地变更为商住用地所以参与了该宗土地的竞买，但并无证据证明拉萨国土局作出过上述承诺。拉萨国土局未在《出让合同》签订后将土地性质由商业用地变更为商住用地，不是玛吉阿米公司拒不依照《出让合同》的约定支付剩余土地出让金的理由。《出让合同》第十八条约定，“受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第二项规定办理；”“（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。”2015年9月，拉萨市城乡规划局重新核定该宗用地性质为居住用地，系基于玛吉阿米公司的申请，玛吉阿米公司后于2015年11月与拉萨国土局签订《变更协议》将宗地性质变更为居住用地，出让年限为70年，不涉及补交出让金事宜，也是基于玛吉阿米公司的请求。玛吉阿米公司既未按照《出让合同》第十八条的约定评估并补缴出让价款差额，也当然不能以在后宗地性质实际变更的事实，主张其拒不支付《出让合同》约定的出让金有合理事由。玛吉阿米公司在再审阶段提交的拉萨市人民政府【2016】140号专题会议纪要虽载明“二是康缘小区超面积占用土地事宜，由市城投公司负责，将超占的842平方米土地予以清理并尽快交还给酷达玛吉阿米房地产开发有限公司”，但玛吉阿米公司并未诉请拉萨国土局承担未依约交付土地的违约责任，该842平方米土地是否存在超占之事实，超占的责任主体，以及对全部27926平方米宗地使用的影响程度，均不属于玛吉阿米公司在本案中主张其不承担或应减轻承担违约责任的理由。2016年10月玛吉阿米公司与拉萨国土局签订的《协议书》中约定玛吉阿米公司应承担未按期支付出让金的违约金30356290元。该《协议书》的签订虽然确有玛吉阿米公司不承诺支付违约金则拉萨国土局不会继续为其办理土地使用权证的因素，但玛吉阿米公司长期不支付欠付土地出让金，以致产生按照《出让合同》的约定高达30356290元的违约金，是违约金几乎接近3989万元欠付出让金的根本原因，不能认为拉萨国土局在《协议书》的签订过程中存在欺诈、胁迫或显失公平。原审未予支持玛吉阿米公司撤销《协议书》的请求正确。玛吉阿米公司在签订《协议书》之时，即已明确表示要在三个月内缴纳2013年11月30日至2015年12月30日期间的违约金30356290元，故其对于违约金的金额有清晰明确的认识，该违约金的计算不仅系依据《出让合同》的明确约定，也符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》要求，不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定之情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。上述规定虽然赋予人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，玛吉阿米公司无正当理由长期拒不支付土地出让金，导致产生高额违约金，之后又明确承诺愿意支付该高额违约金，以换取拉萨国土局继续为其办理土地使用权证，人民法院酌情调减违约金反而有悖公平原则和诚实信用原则。二审判决将玛吉阿米公司应向拉萨国土局支付的违约金数额由30356290元调减为11967000元，没有兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院予以纠正。 |
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