出让人未按合同交付土地致使受让人遭受损失应赔偿——梁昌运诉霍邱县人民政府国土资源局建设用地使用权出让...

【中 法 码】合同法学·合同法总论·缔约过失责任·赔偿范围·财产损失·间接损失·其他可得利益 (t0106020102021)

【关 键 词】民事 建设用地使用权出让合同 违约金 定金 损害赔偿 诚实信

用原则

【学科课程】合同法学

【知 识 点】建设用地使用权出让 定金罚则 信赖利益损失

【教学目标】掌握建设用地使用权的概念，明确建设用地使用权合同解除的法定情形及法律后果。

【裁判机关】安徽省六安市中级人民法院

【程序类型】民事一审

【案例效力】★★★★☆ 最高人民法院发布：十起关于依法平等保护非公有制经济，促进非公有制经济健康发展民事商事典型案例（2016年4月8日） 

【案例信息】 

【案    由】建设用地使用权出让合同纠纷

【案    号】 (2015)六民一初字第00020号

【判决日期】2015年06月10日

【原      告】 梁昌运

【被      告】 霍邱县人民政府国土资源局

 

【争议焦点】 

受让人竞得的建设用地使用权，在签订出让合同并约定支付定金后出让人即应交付土地，但出让人迟迟未依约交付，致使受让人遭受信赖利益损失。受让人是否有权依照合同的约定及相关法律，主张解除合同，并要求赔偿损失。

【裁判结果】 

一审法院认定：原、被告双方签订的《建设用地使用权出让合同》合法有效。被告未交付涉案土地已构成违约，依法应当承担违约责任。

一审法院判决：解除原告梁昌运与被告霍邱县人民政府国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；被告霍邱县人民政府国土资源局双倍返还梁昌运定金238.134万元；被告霍邱县人民政府国土资源局返还梁昌运已交纳的下余土地出让金476.268万元；驳回原告梁昌运的其他诉讼请求。

双方均未提起上诉，一审判决发生效力。

【裁判要旨】 

受让人经招投标从出让人处竞得宗地的建设用地使用权，双方签订出让合同，并约定有违约条款。在受让人履行合同约定，支付定金且交清剩余土地出让金并已开展开发前的准备工作之后，出让人仍未按照约定交付土地，致使受让人遭受信赖利益损失。出让人的行为违背了诚实信用原则，该受让人有权依照合同的约定主张解除合同，并要求出让人赔偿损失。

【法理评析】 

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。其中，合同解除是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示，使当事人之间的合同关系提前消灭的行为。而国有土地使用权合同的解除主要有以下情形：第一，出让方和受让方协商解除；第二，受让方逾期未全部支付土地出让金的；第三，出让方未按合同约定提供土地使用权的；第四，因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的；第五，出让方未按合同约定的开发日期满2年，被出让方收回土地使用权而使合同解除。另外，土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

国有建设用地使用权受让人从出让人处竞得宗地，双方在签订建设用地使用权挂牌成交确认书，建设用地批准书基础之上，订立建设用地使用权出让合同，该合同真实合法有效。受让人按照合同约定支付定金且交清剩余土地出让金，基于信赖利益已经开始开展开发前的准备工作。而出让人却迟迟不交付土地，出让人的行为属于未按合同约定提供土地使用权的情况，受让人可依据法律规定和合同约定主张解除合同，并要求出让人返还土地使用权出让金，并可以请求违约赔偿即可适用违约金或者定金条款。

【适用法律】 

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

【法律文书】 

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书

【思考题和试题】 

1.分析出让人未按合同交付土地致使受让人遭受损失应予赔偿的合理性。

2.论建设用地使用权出让人未履行合同，受让人主张解除合同的法律依据。

3.浅析国有建设用地使用权可依法解除的情形。

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 

《民事判决书》

原告：梁昌运，男，1970年9月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。

委托代理人：李晓玉，山东衡正源律师事务所律师。

委托代理人：高翠云，山东衡正源律师事务所律师。

被告：霍邱县人民政府国土资源局，住所地安徽省霍邱县。

法定代表人：任家杰，该局局长。

委托代理人：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。

原告梁昌运与被告霍邱县人民政府国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案，原告梁昌运及其委托代理人李晓玉、高翠云，被告霍邱县国土资源局的委托代理人王贤德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告梁昌运诉称：原告于2014年6月19日通过竞买方式取得霍国土出（2011）82号宗地，同日签订合同，合同编号341522（2014）a20031，合同约定定金400万元，合同价款5953350元。另约定定金抵作土地出让金价款，剩余价款在60日内付清，被告应在2014年9月17日前交付土地，由河口镇政府负责交地。该宗地坐落于河口镇艾井村，用途为住宅和商业。

原告交付了定金400万元，并在约定期限内交清剩余土地出让金。之后，交纳了相关税费，办理了土地使用证。

为实现合同目的，由原告一人出资，设立了霍邱县中科房地产开发有限公司，取得了房地产开发企业《暂定资质证书》，招聘了大量工作人员，开展开发前的准备工作，进行工程的规划设计、报批。

然而，被告确定由河口镇政府负责交地的约定始终不能兑现，原告多次催促，并在2014年12月2日，向被告和河口镇政府发出《关于交付土地的督促函》，要求在接函后五日内交付净地，此函被告于2014年12月4日签收，但被告仍然不能交地。2014年12月19日，原告向被告发出《解除合同通知》，并寄送河口镇政府一份。

原告认为，原、被告所签订土地出让合同合法有效，原告已全部履行了合同义务，但被告经催告后仍不能交付土地，导致原告合同目的不能实现。根据合同约定和《合同法》的相关规定，原告决定解除合同，被告应双倍返还定金，退还出让金，并赔偿损失。特提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还定金人民币800万元；2、被告退还已支付土地出让金1953350元；3、被告赔偿原告损失100万元；4、被告承担本案的诉讼费用。

庭审期间，原告当庭变更、增加诉讼请求：1、依法解除双方签订的国有土地使用权出让合同。2、变更原第二项诉讼请求为：判令被告退还已支付土地出让金1953350元，利息14.88万元。（从2014年9月17日起计算）。

原告梁昌运为支持其诉请，提供证据如下：

证据1、居民身份证，证明：原告主体资格情况。

证据2、拍卖成交确认书、建设用地批准书［霍国土批字（2014）1号］，证明：原告于2014年6月19日，竞得霍国土（2011）82号国有建设用地使用权。

证据3、国有建设用地使用权出让合同［编号：341522（2014）a20031），证明：2014年6月19日，原告与被告签订合同约定了出让土地的位置、面积、价格、出让金交付方式、建设、违约责任的承担等内容。

证据4、安徽省政府非税收入一般缴款书，证明：原告在约定的期限内先后支付定金400万元及余下土地出让金价款195.335万元。

证据5、税收完税证明，证明：原告缴纳国有土地使用权契税23.8134万元。

证据6、机构代码证、营业执照、房地产开发企业《暂定资质证书》，证明：原告为实现合同目的，出资设立了霍邱县中科房地产开发公司，进行开发前的筹备、运行等工作。

证据7、建设工程设计合同、经营性用房租赁协议、明细分类账，证明：原告用于进行工程规划设计、租赁办公场所、招聘工作人员工资等开支及损失。

证据8、督促函，证明：2014年12月2日，原告督促被告在期限内依约交付土地。

证据9、解除合同通知，证明：2014年12月18日，原告在经督促被告期限内交付土地不能的情况下，决定解除土地出让合同。

证据10、公证书及附件（工作记录）、照片，证明：合同约定出让的霍国土出（2011）82号宗地的一、三、四地块至2014年12月仍未实施房屋、树木、电线杆等地上附属物的拆迁。

证据11、经济损失的相关凭证、票据，证明：原告因筹备开发设立霍邱县中科房地产开发有限公司的相关开支及解除合同造成的直接经济损失100万元。

被告霍邱县人民政府国土资源局对原告所举证据质证意见为：对证据1至6、8、9、10的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。对证据11单据真实性无异议，部分合法性、关联性有异议，因为涉及到违约赔偿问题，如果作为企业购置办公用品应当按照发票管理规定取到符合法律规定的凭证，而原告提供的只是收据。

被告霍邱县人民政府国土资源局答辩称：一、1、原、被告之间所签订的土地出让合同客观真实，截止到现在没有交付土地也是事实，但经过河口镇政府的努力是可以将土地交付的，希望继续履行合同。2、原告要求返还定金的数额过高，定金不能超过主合同标的的20%，超出的部分是无效的，对于定金的确认只能以合同标的20%为限。3、关于损失计算问题，即使有损失也只应当计算直接损失。4、土地没有交付的实质性原因原告是知情的，如果法院确认合同没有履行必要或者合同无需继续履行的情况下，对于定金及损失赔偿也应当考虑双方的过错。二、原告方当庭增加和变更的诉讼请求作出答辩：1、关于增加确认合同解除这一诉讼请求，被告认为合同法关于解除的条件是无需经过人民法院审理判决解除合同，原告起诉要求退还出让金及双方返还损失、赔偿损失，在给付之诉当中已经将合同不需要继续履行表述出来，该项诉讼请求与其他诉讼请求不能并存。2、原告方已经在诉讼请求中第三项提到了赔偿损失100万元，损失赔偿项目中就包含有利息损失，而不应再增加利息损失的诉求。

被告霍邱县人民政府国土资源局建为支持其答辩理由，提供证据如下：

证据1、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明：被告主体资格情况。

证据2、国有建设用地使用权出让合同［编号：341522（2014）a20031），证明：被告出让土地已达到交付条件。

原告对被告所举证据质证意见为：对证据1无异议。证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。因为合同约定是2014年9月12日交地，根据2014年12月22日公证书内容涉案土地上仍有建筑物未拆除，达不到法定的交地条件。

本院认证：对原告所举证据1、2、3、4、5、6、8、9、10，因被告不持异议，故对其真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据7，因被告对其真实性、合法性不持异议，且与本案具备一定的关联性，故对其真实性、合法性、关联性予以认定；对证据11，被告对其真实性不持异议，但认为该全部费用如真实发生，应当提供正规发票作为证据，因原告未能提供正规的发票，故对其与本案的关联性不予认定。

对被告所举证据1，因原告不持异议，故对其真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据2，原告仅对其证明目的提出异议，故对其真实性、合法性、关联性均予以认定，但该证据不能证明涉案土地已符合交付的条件。

经审理查明：2014年6月19日，梁昌运通过招投标竞得霍国土出（2011）82号国有建设用地使用权，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》。同日，霍邱县人民政府国土资源局向梁昌运颁发了《建设用地批准书》［霍国土批字（2014）41号］。原、被告双方于同日又签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为霍国土出（2011）82号，宗地面积为6106m2。出让人（霍邱县人民政府国土资源局）同意在2014年9月17日前将出让宗地交付给受让人（梁昌运），交付的宗地场地平整达到“以现状交付，由河口镇政府负责交地”的条件。用地使用权出让金为5953350元。定金为400万元，定金抵作土地出让价款。受让人自合同签订之日起60日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同同时约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地交付延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1%。向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”

合同签订后，2014年6月7日，梁昌运交纳定金400万元，同年8月18日，梁昌运交清下余土地出让金195.335万元。

2014年12月2日，梁昌运及霍邱县中科房地产开发有限公司向霍邱县人民政府国土资源局、霍邱县河口镇政府发出《关于交付土地的督促函》，载明：“本人于2014年6月19日通过竞买方式取得霍国土出（2011）82号宗地，同日与霍邱县国土局签订了土地出让合同，并约定由河口镇政府负责单独地。本人依约在2014年8月19日前已交清土地出让金，但河口镇政府并没有在约定的9月17日前交付出让宗地，该宗地上至今仍有待拆迁房屋。本人在土地摘牌后即开始组建开发企业，开发前期工作，现等待交地开工。为避免损失进一步扩大，请接函后五日内交付净地，本人保留采取进一步维权措施。”

2014年12月18日，梁昌运向霍邱县人民政府国土资源局发出《解除合同通知》，载明：“2014年12月2日，在河口镇政府超过60日没有交地情况下，本人向贵局和河口镇政府发出《关于交付土地的督促函》要求在接函后五日内交付净地，但至今土地仍然不能交付。本人决定解除与贵局2014年6月19日签订的土地出让合同”。后双方未能协商达成一致意见，引起诉讼。

本院认为：本案系建设用地使用权出让合同纠纷，原、被告双方签订的《建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当依约履行各自的权利、义务。原告依照合同约定的期限交清了全部的土地出让金，被告应当在合同约定的期限内交付适合开发的建设用地，然被告一直未能交付涉案土地，且被告对未能交付土地的事实亦予以认可，故被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据合同的约定，在被告违约不能交付土地的情况下，原告有权解除合同，有权要求被告双倍返还定金及已交付的土地出让金并承担赔偿责任。根据合同法的规定，定金的约定不能超过合同标的额的20%，即本案约定的定金400万元明显过高，应当调整为595.335万×20%＝119.067万元。原告起诉要求双倍返还定金符合合同约定，且不违背法律法规的禁止性规定，依法应予准许。双方对定金双倍返还的约定，其性质应属违约定金，可参照《中华人民共和国合同法》关于对违约金数额的规定，即如双倍返还定金的约定过份高于或低于造成的损失，可予以适当减少或增加。关于原告的损失如何确定的问题。原告虽举出《建设工程设计合同》、《经营性用房租赁协议》、《明细分类账》以证明其遭受的损失，但却未能举出其已实际履行了上述协议并已支付的相应的对价，且《明细分类账》仅为原告单方制作，无其他确凿的证据相印证，故原告诉讼的损失无充分的证据证实；鉴于梁昌运在本案中确实存在运营及融资成本，综合考虑，其损失可酌定以其交纳的土地出让金的一至四倍利息数额来确定，而双倍返还定金的数额并未过份高于或低于上述一至四倍利息的数额，故对原告起诉要求另行支付利息及赔偿损失的诉讼请求，因无充分的证据及法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第九十四条  、第一百一十四条  、第一百一十六条  之规定，判决如下：

一、解除原告梁昌运与被告霍邱县人民政府国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；

二、被告霍邱县人民政府国土资源局双倍返还梁昌运定金238.134万元；

三、被告霍邱县人民政府国土资源局返还梁昌运已交纳的下余土地出让金476.268万元；

三、驳回原告梁昌运的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费90796元，由被告霍邱县人民政府国土资源局负担45398元，原告梁昌运负担45398元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。

 

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