调整物业费1个月搞定 马桥这个小区是怎么办到的？

住宅小区，三分建，七分管。而谈到物业管理，总绕不开物业费这个敏感话题。一方面，业主认为，物业服务不提高，就别谈物业费调整；另一方面，物业公司也很无奈，管理成本逐年增加，业主要求也高了，但物业费不调整，势必造成管理质量与标准的降低。僵持，对立，双方陷入了“死循环”，要么物业“被炒”，要么抛盘走人，最终影响的还是小区品质和居住体验。

如何推动“质价双提升”，让居民有更好的感受度，也让物业有更高的积极性？在马桥镇保利佳苑小区，依托红色物业党建领航，在居民区党组织的牵头下，居委会、业委会、物业公司“三驾马车”协同发力，聚焦“为什么调整”“怎么调整”“调整后有哪些变化”三大关键问题，积极推进物业费调整工作，从张贴通知到业主大会表决通过，1个月就解开了这个“死结”，业主同意率超九成。

摆事实讲道理   宣传引导解民惑

近年来，随着上海市最低工资标准的连续提高，物业管理成本不断增加，物业服务企业要调整物业费的愿望愈加迫切。然而，要让业主多掏钱，谈何容易。“物业费为什么要调整，你先拿依据出来，看看能不能说服我。”这是谈到物业费调整时大多数业主的本能反应。

保利佳苑是上海市动迁居民安置小区，于2014年12月起分批交房，总户数1296户。截至2020年6月底，已交房958户，其中出租634户，约占70%；常住人口约2820人，其中来沪租赁人员约2218人，约占80%。在这样一个租户居多的小区，业主对小区物业管理的感受度更低，自然而来的，调整物业费的难度也更高。

此时，宣传引导成为破题的关键。要让业主同意调整物业费，首先得回答“为什么要调整”这个问题，而且这个理由要让业主心服口服，达成“的确应该调整”的共识。保利佳苑居民区党支部书记陈理峰介绍说，为此，居委干部、业委会成员、社区党员、楼组长等做了大量工作，向居民们摆事实讲道理，引导大家树立“物业服务差，业主是最大的损失群体”的观念。

“根据上海市物业管理行业协会发布的《2018年上海市物业行业发展报告》住宅物业按住房类型的平均物业服务费价格为：多层住宅每月1.44元/平方米；高层住宅每月2.33元/平方米；独立式住宅每月4.16元/平方米。而保利佳苑是高层住宅，目前的物业费是每月1.27元/平方米，远低于上海平均水平，是不是应该调整一点？”

“我们的物业还是很尽责的，无论是之前的垃圾分类，还是疫情期间的日夜值守织密社区防疫网，包括前段时间的'创全’迎检，他们都很辛苦，理应得到居民业主的大力支持。如果物业费不调整，服务确实没有积极性……”

说的是实话，看的是实情，做的是实事，经过一番宣传和引导，居民们对物业费调整的态度有了明显的变化，同意的呼声越来越高。

先论证后表决  流程规范顺民意

过了第一关，接着就是第二关——“物业费怎么调”。根据2018年新修订的《上海市住宅物业管理规定》，物业收费完全实现市场化运作，由第三方机构先评估，再由业主表决决定。而保利佳苑的评估价格是每月1.8元/平方米。

     为引导居民全程依法、依规参与物业服务调价的协商协调，让调价机制更合理规范，红色物业引领下的居民区党组织、居委会、业委会、物业公司多次召开四位一体联席工作会议，制定方案，规范流程，明确职责，引导广大居民有序参与物业服务价格调整事前、事中、事后的全过程监督，提高业主的参与率，提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性。

在此过程中，镇房管办、社区办等给予了专业的指导。相关领导多次出席联席工作会议，把好业务流程关，同时根据实际情况公正地评价和论证物业服务质量和价格，确保流程的规范性和最终结果的公正性。

在确定相关方案后，2020年11月10日，保利佳苑正式启动物业费调价征询流程。物业调价方案、第三方机构评估的收费标准等均在小区公示栏张贴，业主还可通过社区微信公众号-公示公告查阅相关内容。业委会组织工作人员在时间截点前将征询表发放给业主，能当场填写的当场回收，其他的后续填写后投递至指定投票箱。针对不在小区居住的房东业主，工作人员逐一致电征询意见，确保一户不漏。

2020年12月9日，在业主大会上，在业委会和业主代表们的见证下进行了开箱唱票、记票，最终以超90%的同意率通过保利佳苑物业费调整、继续聘用保利物业等四项决议，高效、有序地完成了物业费调价工作，也为后续提升社区治理精细化水平奠定了坚实的基础。

强治理重成效   服务升级得民心

物业费调整了，物业服务水平也必须跟着提高，这样才能提升业主的满意度和感受度。为此，物业公司以精细化管理为抓手，推动物业服务“质价相符”，积极解决居民的急难愁盼问题。

上海寒潮期间，物业维保团队根据应急预案，对小区裸露在外的管道进行了保温处理，面对极寒气温，未发生一起爆管、冻管事故。

解决居民将电瓶车推进电梯进入楼道充电的现象，确保居民生命财产安全，一方面，物业加大巡查力度，发生类似情况及时劝阻；另一方面在每部电梯内加装了电瓶车禁入装置，疏堵结合，还居民一个安全的生活环境。

小区还有4个以社区网格为单元的微信群，遇到报修，通常居民都会在群里“喊话”。物业人员20分钟内有响应, 2小时内有处置, 24小时内有结果反馈，及时解决各类维修问题。

物业保洁人员每天数次对车库进行清扫，将砂石清除，确保路面平整，得到了居民的一致好评。

服务在于细节，细节彰显成效。物业服务的升级，让小区业主深感“物业费调整得值。”

马桥镇辖内共26个住宅小区，其中物业费高于2.5元 /平方米的高档商品房及别墅小区14个，12个普通商品房及保障房小区中，原物业费不足1.4元 /平方米的共9个，呈两级分化现象。借力全镇住宅小区红色物业创建工作有力推进的良好契机，近两年，已有6个小区成功完成了物业费的调价工作，有效提升了全镇物业管理整体水平。后续，在党建引领下，马桥镇将进一步通过创建，引领居委会、业委会、物业“三驾马车”协同合作，共同发力，继续推动物业费调价的深入开展。交出一份令人满意的强社区自治，促管理提升的优秀“答卷”。