基小律说: 夏斌斌 | 作者 目录 前言 随着我国城镇化与农村改革发展进程的不断推进,土地征收与补偿制度不够完善、土地资源要素利用效率较为低下、土地增值收益分配机制不够健全等问题逐渐显现。2019年8月26日,全国人民代表大会常务委员会正式通过了《中华人民共和国土地管理法》修正案,全面提升了我国现今土地制度与农村改革发展及城镇化有效推进的适配度,开启了集体建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价的新纪元。 自《土地管理法》修正案于2020年1月1日正式施行以来,越来越多的企业通过受让或租赁集体经营性建设用地开展生产经营活动。由于《土地管理法》修正案及其配套适用的《土地管理法实施条例》对集体建设用地使用权的出让与出租等仍有不同程度的程序性要求,因此拟上市企业租赁集体建设用地用于生产经营活动是否符合相关规定也是上市监管部门的审核关注要点。 本文拟结合相关IPO案例中审核监管部门对于发行人存在租赁集体建设用地情形时的反馈问题为基础并进行总结,以供各方参考。 相关法律法规规定 审核关注要点及回复 (一)租赁的程序是否合规 根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定,企业在受让或租赁集体建设用地时,需要经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并与土地所有权人签订书面《出让协议》或《租赁协议》,该等协议应当明确土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等,企业还应配合集体土地的所有权人就出让或租赁该集体土地向市、县人民政府自然资源主管部门备案。若未履行上述程序,该集体建设用地将存在无法继续正常使用的可能,也存在因违规使用集体土地而成为上市实质性障碍的可能性。 从上述案例在审核过程中的问题可知,发行监管部门对于涉及租赁和使用集体建设用地,通常会关注其租赁和使用所履行的程序是否完备,即是否已根据相关法律法规经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,是否已按规定签订《租赁协议》。 双枪科技(001211)及南网能源(003035)在租赁使用集体建设用地(或其房产,下同)时已完备履行了相关程序,不存在瑕疵。而有屋智能和百川智能虽然就租赁集体土地上的房屋签订了租赁合同,但因该等租赁合同未取得相关集体组织的同意,使得租赁房屋存在无法继续使用的风险,该等瑕疵或也成为发行上市过程中的障碍之一。 (二)转租是否需要履行相关程序 《土地管理法》及《土地管理法实施条例》并未对转租集体建设用地所需履行的程序进行明确规定,但根据《土地管理法》第八十二条,对擅自将集体土地出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。根据该等表述可推断,发行人通过转租赁的方式使用集体建设用地的,谨慎起见,仍需经过集体土地所有权人的同意并确认。 基小律法律服务团队 |
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