全面学透房地产行业各阶段税费

接下来会详细分析这12种税费，以帮助大家对房地产行业的税费有更全面和清晰的认知。

这篇文章先介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税。

增值税、土地增值税和企业所得税是房地产开发企业税负最高的三大税种，将在下一篇文章会详细分析。

一、契税

【注】：三旧改造项目允许协议出让，协议出让的成交价格包括承受者应支付的货币、实物等经济利益，因此，除了土地出让金要缴纳契税，拆迁补偿费以及还迁物业视同销售金额，均要缴纳契税。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格。

成交价格包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。

8.征收管理

纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。

二、耕地占用税

5.计税依据

耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。

6.计算公式

应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率

7.计算示例

Z地区的耕地占用税税额为20元/平方米,A地产开发企业占用耕地为10万平方米，则耕地占用税=20元/平方米×10万平方米=200万元。

8.征收管理

（1）耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关；

三、城镇土地使用税

1.定义

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

只要占用和使用土地就要缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率，即采用有幅度的差别税额。

按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

四、印花税

企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按0.5‰税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花5元的其他账簿免征印花税。

（2）企业拿地阶段

须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.5‰。

（3）企业开发建设阶段

印花税税目税率

5.计税依据

印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。

一、增值税

（2）特殊行为

房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条第二款“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。……”

4.税率及征收率

（1）税率

当前，增值税一般纳税人适用的税率有：13%、9%、6%、0%等。

增值税税率

（2）征收率

增值税一般纳税人采用简易征收办法和小规模纳税人发生应税行为时适用征收率。

增值税征收率

按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：

（1）适用一般计税方法

（1）判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，年应税销售额超过500万元就属于一般纳税人，因此，房地产企业基本都是一般纳税人。

房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，销售额按《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条规定确定：

“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。”

《暂行办法》中规定计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应该当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。即土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税（2016）140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

⑥计算当期增值税

当期增值税=当期销项税额-当期进项税额

⑦预缴增值税

预缴增值税=预收款÷(1+适用税率)×3%

=预收款÷(1+9%)×3%

即应当补缴的税款为0,因为按照税法规定增值税是无法退税的，只能够留抵。

二、附加税费

附加税费是增值税和消费税的影子，是以增值税和消费税的税额作为计算基数，包括城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加，分别与增值税、消费税同时缴纳。

增值税附加随着增值税一起预缴和清缴。

城市维护建设税实行分区域的差别比例税率，即按纳税人所在城市、县城或镇等不同的行政区域分别规定不同的比例税率。具体规定为：

①纳税人所在地在市区的，税率为7%。这里称的“市”是指国务院批准市建制的城市，“市区”是指省人民政府批准的市辖区（含市郊）的区域范围。

②纳税人所在地在县城、镇的税率为5%。这里所称的“县城、镇”是指省人民政府批准的县城、县属镇（区级镇），县城、县属镇的范围按县人民政府批准的城镇区域范围。

教育费附加及地方教育费附加，属于费，而不属于税。

税和费不是一回事，费一般是地方财政票据，入地方国库，由地方政府调配，而税则是根据税种区别进入中央国库或地方国库。

（1）纳费人

凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，均为教育费附加和地方教育费附加的纳费义务人。

房产税

1.定义

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2.纳税人

房产税的纳税人，包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人等。具体情况如下：

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条：“下列房产免纳房产税：

（1）国家机关，人民团体，军队自用的房产；

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产；

（4）个人所有非营业用的房产；

（5）经财政部批准免税的其他房产。”

4.税率

房产税税率采用比例税率。

（1）按照房产余值计征的，称为从价计征，年税率为1.2%；

（2）按房产租金收入计征的，称为从租计征，年税率为12%。

（1）以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×（1-扣除比例【10%-30%】）×税率（1.2%）

（2）以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入（不含税）×税率(12%)

（3）个人出租住房

应纳税额=房产租金收入×4%

（3）纳税时间：一般自取得经营性房屋的次月开始缴纳，按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

接下来主要手把手教大家学会算土地增值税。

二、土地增值税计算公式

土地增值税计算公式

应纳税额=增值额×适用税率－法定扣除项目金额×速算扣除系数

（增值额=房地产转让收入-法定扣除项目金额）

【注】: “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含税。因此，计算销售额时为不含税销售额，而扣除项目金额则全部都要去掉进项税。

土地增值税采用四级超率累进税率，具体如下：

【注】:普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

三、

土地增值税预征管理

四、

土地增值税清算管理

分期的土地增值税=∑当期不同分类的土地增值税=当期普通住宅的土地增值税+当期非普通住宅的土地增值税+当期其他的土地增值税（假设按三分法清算）

2、清算条件

（1）主动清算

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

五、

土地增值税计算步骤

（1）确认应税收入

房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。

③ 房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）（二）项规定（取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本）计算的金额之和的5％以内计算扣除。

（3）计算增值额

增值额=收入（不含税）-法定扣除项目金额（扣除进项税）

（4）计算增值率

增值率=增值额÷法定扣除项目金额（扣除进项税）

土地增值税测算表

六、

土地增值税计算示例

2、计算应缴土地增值税

（1）确认应税收入

应税收入=不含税收入=36,000万元

温

馨

提

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