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关于农村建房施工合同纠纷的裁判规则 01 导论 近年来，随着我国经济的发展，在城市房地产建设愈加激烈和饱和的情况下新农村建设的热情也持续高涨，并且在我国精准扶贫、精准脱贫的力度不断加强的情况下，农村翻新房屋也逐年增多。然而由于农村建房市场的繁荣，建房主与承建人之间根据各自立场和利益的不同，摩擦和纠纷也逐渐增多，并且在我国对农村自建房标准和相关法律规定以及学界对农村建房合同的相关理论没有十分深入探讨的情况下，无法对司法实践中出现的各样的关于农村建房施工合同所产生的纠纷进行明确规范的规制。基于此，本节以因农村建房施工合同产生纠纷的案件裁判文书为研究对象，以2017年以来人民法院作出的相关裁判文书为主要范围，归纳、提炼农村建房施工合同裁判的理念和趋势，以期对我国案例的研究来指导司法实践，并希望对此进行一些有益的探讨。 截至2021年12月，在中国裁判文书网中输入“农村建房施工合同”（案由）检索出民事裁判文书47917篇，其中，由最高人民法院审判的有2篇，由高级人民法院审判的有368 篇，由中级人民法院审判的5366篇。本节选取其中5例典型案例梳理其裁判规则。在具体案例的选取上，本节遵循以下“三个优先”原则。第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择中国裁判文书网公布的裁判文书。第三，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本节最终选择（2020）闽04民终 2241号、（2020）豫16民终5487号、（2020）吉07民终1605号、（2020）鲁06民终2472号、（2019）川05民终277号这5篇裁判文书作为本节研究标的。 02 基本理论 1.农村自建房的定义及认定标准 自建房泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工来建造房屋和建筑，一般来说自建房主要出现在我国农村地区，即农村居民根据自建房的方式来满足个人居住的需要。由于《中华人民共和国建筑法》第83条第3款：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”中表明我国对农村自建房建设的规范应当以是否认定为农民自建低层住宅为限而有所不同，因此在处理农村建房施工合同的纠纷中，对农民自建低层住宅的认定尤为重要。 而其中对农民自建低层住宅的认定标准我国目前并无法律明文规定，但在建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第3条第（三）项：“针对村子建设整体规划范畴内的农民自建双层（含双层）下列住宅（下称农民自建低层住宅）。”中规定农民自建低层住宅为两层以下（含两层）的的住宅，由此可知当农民自建住宅的住宅层数为两层以上（不含两层）时应当适用《建筑法》的相关规定。 2.农村建房施工合同的性质 解决农村建房施工合同纠纷的前提是确定农村建房施工合同的性质，然而学界和实务界对合同的性质仍有不同认定：其一将其认定为建设工程合同，其二将其认定为承揽合同。建设工程施工合同是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。承揽合同是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。由于建设工程合同系属一种特殊形式的承揽合同，立法将建设工程施工合同从承揽合同中独立出来，并制定了专门的法律规定予以完善规范，以维护建筑市场的秩序和保证建设工程的质量。a 因此将农村建房施工合同认定为建设工程合同，一方面能够规范农村建房的标准，维护农村建筑市场的秩序，另一方面根据 2011年2月18日最高人民法院审判委员会通过的《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号）第一次修正）可知“农村建房施工合同纠纷”隶属于第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷中的“建设工程合同纠纷”，与建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、装饰装修合同纠纷等是并列的，因此也意味这我国最高人民法院也将农村建房合同明确为建设工程合同。 然而由于我国的农村自建房还包括农民自建低层住宅，如果将此种情况下形成的农村建房施工合同也认定为建设工程施工合同不符合我国农村的实际情况，且根据我国司法实践中对此种住宅建设达成的合同认定可知，对于住宅楼楼层为两层以下（含两层）的农民自建低层住宅建设所引发的纠纷，都认定为承揽合同而非建设工程施工合同。因此根据立法要求和司法实践的具体做法可知农村建房施工合同为建设工程施工合同，但在所承建住宅为农民自建低层住宅的，双方达成的农村建房施工合同为承揽合同。 参考文献: a王国聚：《涉农村自建房纠纷案件的裁判思路》，载《人民司法（应用）》2015年旬刊第 23号，第39页。 03 裁判规则及其解析 实务要点一： 农村自建房未按规定发包给有资质承包方而使《施工合同》无效的，即使房屋未经验收但发包人已实际占有并使用的，承包人仍可参照无效合同的约定请求支付相应的工程价款 案件来源 案例名称：林某 1 林某霖、林某明农村建房施工合同纠纷案 审理法院：福建省三明市中级人民法院 案号：（2020）闽 04 民终 2241 号 【争议焦点】 林某霖因与林某明、林某潮之间的农村建房施工合同引发纠纷，该案历经福建省尤溪县人民法院一审，福建省三明市中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人林某明能否要求林某霖支付建房工资产生争议。 【法院认为】 在本案中，由于案涉农村自建房的建房层数已达到四层，因此不应认定为属于《建筑法》（以下简称《建筑法》）第83条第3款“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”中的农民自建低层住宅，并且，由于农村建房施工合同纠纷适用建设工程施工合同的相关规定，因此案涉农村自建房适用《建筑法》第26条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”的规定。但是，由于承包人林某明系在未取得建筑施工行业的相关资质的情况下为林某霖的二单元共计四层楼房建房施工的，因此林某明与林某霖签订的《建房承包合同》（以下简称《承包合同》）应属无效合同，但是根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条关于“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定可知，虽然《承包合同》无效，但在工程经验收合格的情况下承包人林某明仍然可以参照《承包合同》请求林某霖支付工程价款。而在本案中，虽然林某霖与林某明并未就案涉农村自建房进行验收并当面结算，但案涉农村住宅已实际交付给林某霖，林某霖已经实际占有并使用，因此应当认定林某霖接受了案涉楼房，林某明也可参照《承包合同》的约定请求林某霖支付工程价款。 实务要点二： 在农村建房施工合同纠纷中，虽然未达成书面《施工合同》，但房屋质量需满足通常标准或符合合同目的的特定履行标准，如未满足，则可请求承包方承担一定的房屋质量修复费 案件来源 案例名称：张某、温某永农村建房施工合同纠纷 审理法院：河南省周口市中级人民法院 案号：（2020）豫 16 民终 5487 号 【争议焦点】 张某因与温某永之间的农村建房施工合同引发纠纷，该案历经河南省太康县人民法院一审，河南省周口市中级人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人张某就温某永是否对房屋存在质量缺陷所产生的修复费用和鉴定费承担一定的赔偿责任产生纠纷。 【法院认为】 本案中，虽然张某因与温某永未就农村自建房的建设工程签订书面的建房协议，但温某永根据其建房经验和技术，张某的建房思路和对所建房屋的口头要求，双方已构成以温某永作为承揽人按照定作人即张某的要求，完成建房并交付房屋，张某支付一定报酬作为对价的承揽关系。由于案涉房屋为农村自建房屋，且目前全国对农民自建住宅的建筑质量标准并没有统一的规定，定作方大多是根据自己的用房需要和一般认知对承建方进行口头要求，因此对该房屋质量标准的要求应以满足通常标准或符合合同目的的特定履行标准即可。因此，在双方对所建房屋质量标准未作明确的规定，只是笼统的约定了工程内容的情况下，对案涉房屋的质量标准应达到能够安全使用居住即可。而作为承建方应当承担保障房屋满足安全居住并在一定期限内对房屋质量问题承担责任的义务。因此在经法院委托具有鉴定资质的鉴定机构，根据该鉴定机构出具的鉴定结果显示案涉房屋存在质量缺陷而需采取修复加固措施且定作人对此有过失的情况下，承建方温某永仍应当承担一定的因房屋存在质量缺陷所产生的修复费用及鉴定费用。 实务要点三： 即使房屋主体质量达到政府标准，农村自建房户以房屋存在质量问题拒绝支付剩余工程价款的，人民法院仍予支持 案件来源 案例名称：王某娟与刘某瑞农村建房施工合同纠纷案 审理法院：吉林省松原市中级人民法院 案号：（2020）吉 07 民终 1605 号 【争议焦点】 王某娟与被刘某瑞因农村建房施工合同产生纠纷，该案历经吉林省松原市宁江区人民法院一审、吉林省松原市中级人民法院二审两个阶段。二审中当事人双方就刘某瑞是否应该给付拖欠的工程款产生纠纷。 【法院认为】 本案中，双方就案涉农村自建房达成的施工协议及补充协议为各自的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，因此双方也应当根据有效的合同约定履行各自的义务，即施工方王某娟依约建设房屋后刘某瑞支付相应的工程价款。由于案涉农村自建房为地震后农村危房改造项目，因此该区政府对此农村自建房的建造标准和质量均有明确的规定，但是该规定经松原市宁江区住房和城乡建设局明确表示仅为对房屋主体结构安全的规定。由于房屋主体质量合格不等于房屋不存在质量问题，因此，即使有政府部门出具的显示案涉房屋主体质量合格的证明，也不能表明案涉房屋的质量也不存在问题，因此在王某娟承认房屋存在质量问题的情况下，即使该房屋已达到政府规定的质量标准，刘某瑞仍可以案涉房屋存在质量问题，施工方王某娟未完全履行合同义务为由拒绝支付剩余的工程价款。 实务要点四： 在农村建房施工合同纠纷中人民法院对当事人之间构成农村建房施工合同关系的认定应根据建房图纸、建房资金明细及所建房屋宅基地证明来综合判断 案件来源 案例名称：曹某鹏、于某蓝房屋买卖合同纠纷案 审理法院：山东省烟台市中级人民法院 案号：（2020）鲁 06 民终 2472 号 【争议焦点】 曹某鹏因与于某蓝房屋买卖合同引发纠纷，该案历经烟台市牟平区人民法院一审、山东省烟台市中级人民法院二审两个阶段，在二审中当事人曹某鹏、于某蓝就双方究竟构成房屋买卖合同法律关系亦或是农村建房施工合同法律关系产生争议。 【法院认为】 本案中，由于双方并未签订任何形式的书面协议或合同，而在于谋蓝提供的七张收款收据中，七张收据上的签名仅有一张不为曹某鹏本人所签，虽收据上均载明“预收楼定金”、“收到于新蓝房款”等字样，但根据一般的交易习惯仅能证明曹某鹏和于某蓝双方构成房屋买卖关系。并且由于曹某鹏在主张其与于某蓝存在农村建房施工合同关系时并未提交关于建房图纸、建房支出资金明晰等能够证明农村建房施工合同关系存在的证据，且根据曹某鹏所在的张皮村会议记录中也已明确记载”外村不准迁入户口，土地证房产证村统一办，土地证是集体使用证”的内容，因此，在于某蓝没有该村户口并且在该村没有宅基地的情况下，曹某鹏主张其与于新蓝之间为委托建房承揽关系不符合实际情况。因此在认定是否属于农村建房施工合同关系的应当根据建房图纸、建房资金明细及所建房屋宅基地证明来综合判断。 实务要点五： 在农村建房施工合同纠纷中，施工人工资无法确定结算的，人民法院可依职权指定具有长期施工经验和相关资质的人员根据工程量确定 案件来源 案例名称：曾某海、许某敏农村建房施工合同纠纷 审理法院：四川省泸州市中级人民法院 案号：（2019）川 05 民终 277 号 【争议焦点】 曾某海、许某敏因与陈某忠农村建房施工合同引发纠纷，该案历经四川省叙永县人民法院一审、四川省泸州市中级人民法院二审两个阶段。在二审中当事人双方就施工的工人工资如何确定产生争议。 【法院认为】 本案中，由于双方已形成合法有效的农村建房施工合同，因此合同双方均应按照有效的合同约定履行。因此在施工方陈某忠依据合同约定完成房屋建设之后，曾某海及许某敏应当支付对应的价款，即陈某忠和共同施工的人员应当得到合同约定与施工工程量相应的工人工资。但是由于双方并未就此进行结算，因此需要经国家正规鉴定机构依据鉴定结论对施工人工资进行确定。然而由于案涉房屋的施工工程量被国家正规鉴定机构确定没有正规设计图纸、验收图纸不进行鉴定。在此情况下为明确案涉房屋的施工量来确定相关工人工资， 解决当事人双方之间的矛盾，法院能够依职权指定具有长期从事农村宅基地房屋建设的有资质人员对案涉房屋的工程量进行计算，在最大限度内实现准确的工程量衡量基础上也能保障双方之间的公平，并且也符合当地的民间交易习惯。因此在农村建房施工合同纠纷中，施工人工资无法确定结算的，人民法院可依职权指定具有长期施工经验及相关资质的人员根据工程量确定。 结 语 由于农村建房施工合同是指农村建房户与施工方为建设房屋而签订的明确双方权利义务的协议，其在性质上属于建设工程合同，并且根据所建房屋层数的不同又将其细化为：建设楼层为两层以下（含两层）的农民自建低层住宅和建设楼层为两层以上（不含两层）的农村自建房屋，依据住宅建设层数的不一致，又将农村建房施工合同具体认定为承揽合同或建设工程施工合同两种，在认定合同效力时也应当依据承揽合同或建设工程施工合同的规定具体判断。因此，人民法院在审理农村建房施工合同纠纷案件时，若出现以下几种情况的， 人民法院应当予以支持：其一，因定做方过失而使得双方未达成书面的《施工合同》，由于房屋质量仍应满足安全使用的标准，因此请求承包方仍然承担一定的房屋质量修复费的；其二，虽然房屋主体质量已经达到了政府要求的标准，但农村自建房户以房屋存在质量问题拒绝支付剩余工程价款的；其三，承包方请求支付工程价款时，其以在农村自建房的建设规模已经达到法律规定的需要有相应资质承包方承建，由于没有发包给有资质承包方而使双方的《施工合同》无效，但是发包人已实际占有并使用，尽管所建房未经双方验收、书面结算的，其仍然可依据因建设工程施工合同无效但工程经竣工验收合格，而请求参照合同约定支付工程价款。同时，还应注意的是，在判断是否属于农村建房施工合同关系时，应当综合建房图纸、建房资金明细及所建房屋宅基地证明来判断。最后，如果出现施工人工资无法依据鉴定工程量来确定结算的情况，为解决纠纷，实现最大限度的公平，人民法院可依职权指定具有长期施工经验和相关资质的人员对工程量确定，从而确定施工人的工资。 |
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