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案 情 2020年1月11日，雷某与某物业公司签订《房屋租赁合同》，约定雷某将自己的自建房出租给物业公司，租期15年，同时约定物业公司逾期支付租金三个月，出租人雷某有权单方面终止履行合同，收回房屋的使用权，保证金不予退回。合同签订后，物业公司只支付2020年10月至同年12月的租金，自2021年1月1日起，物业公司一直未按照合同约定支付租金，经出租人多次催告，承租人均未履行。 诉讼风险 后雷某以物业公司逾期支付租金为由向法院提起诉讼。作为物业公司的代理律师，在与物业公司的沟通中，物业公司表示其已在案涉房屋投入了大量资金，仍想继续承租案涉房屋，但是确实存在违约，担心合同解除后，一方面需要向承租人承担违约责任，另一方面还需要承担巨大的亏损。 在整个诉讼过程中，物业公司多次表示自己一审会败诉，并且一审败诉了，二审也不会胜诉，因此想要和对方进行和解。同时物业公司已经做好了承担全部损失的准备。 诉讼策略 了解该需求后，我们迅速制定了“两步走”的诉讼策略，第一步为主动与对方和解，希望对方撤诉；第二步为积极应诉，通过律师的努力，希望法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 第一步：试图和解 代理律师代表物业公司主动和原告进行了沟通，原告表示，物业公司存在违约行为，已经符合合同约定的解除条件，其肯定可以胜诉，因此拒绝与物业公司进行和解。 第二步：应对诉讼 鉴于雷某拒绝和解，我们为物业公司制定了更为详细的诉讼策略： 1.寻找对应的法律规定 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。 2.建议物业公司及时支付拖欠租金，从而保证出租人合同目的的实现。 在等待一审判决期间，代理律师和物业公司进行沟通，希望物业公司做好准备，如果一审败诉，需要继续支付租金，若对方一直接受，物业公司二审还是有可能会胜诉。 3.实体勘察，进行录像，由现场负责人在视频中讲解装修的过程；同时搜集承租人装修案涉房屋的费用等相关票据，从而证明承租人的投入。 在实际的工作中，因为物业公司都是委托个人进行的装修，且各个部分的实际施工人各不相同，且没有签订任何书面合同，也没有发票，仅有部分收据，同时支付比较混乱（有的直接支付给实际施工人，有的是委托第三人支付），支付的金额与收据上的金额无法一一对应，装修材料的购买也存在上述问题。尽管如此，还是尽可能说明装修的投入和成本，而非寥寥数语带过。 4.要求承租人出庭，向出租人表达歉意，同时保证以后会按时支付租金。 5.向法官分析案涉租赁合同解除的弊端。 6.搜寻相关案例，用于支撑承租人的观点。 相关案例：（上下滑动查看） （1）江苏省无锡市中级人民法院在(2021)苏02民终2374号民事判决书中认为，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。……2.从违约程度及是否影响泰伦达公司合同目的实现来看，双方签订的《厂房租赁协议》约定的租金支付方式为先付后用，承中和公司虽逾期支付该期间租金，但该逾期时间较短，尚不至于影响泰伦达公司合同目的实现，一审法院认为该情形属于瑕疵履行，违约情节轻微，符合事实。3.从双方后续租金收取情况及整体效益来看，案涉租赁协议为长期租赁合同，承中和公司已在案涉厂房进行了大量投入，现诉争期间租金及2020年3月至2020年9月的租金承中和公司已履行，并由泰伦达公司接收，承中和公司也已在诉讼中作出严格履行合同的承诺，一审法院综合全案情形，从维护企业正常经营秩序，平衡双方整体利益角度出发，认定案涉合同应继续履行，并无不当。就承中和公司的违约行为，一审法院已判令承担相应逾期付款违约金，并责令其负担本案一审全部诉讼费用，已体现出对其逾期付款行为的否定性评价，泰伦达公司称一审法院对承中和公司过度保护的上诉意见，本院不予采纳。” （2）江西省高级人民法院在(2020)赣民申949号民事判决书认为，“本院经审查认为，依据合同法及相关规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，《商铺租赁合同》虽约定：“如超过30日未缴足租金，力达公司有权单方面解除合同”，力达公司于2019年3月2日向云溪酒店、姚松发出了解除合同的《律师函》，但云溪酒店未按时支付租金系因双方对一楼公共设施设备拆除及修复的责任产生争议。且在本案一审审理过程中，云溪酒店于2019年6月12日将2018年5月1日至2019年10月31日的租金504929元全部转款至一审法院，其以实际行为表示愿意继续履行租赁合同，且不影响力达公司合同目的实现。原判决综合考虑市场交易稳定性、公平原则、云溪酒店和姚松的过错程度、合同目的及履行情况，对力达公司要求解除租赁合同的诉请不予支持，认定事实、适用法律并无不当。关于合同约定的违约金计算标准是否过高的问题，租赁合同约定违约金按每日0.3%计算，相当于月息9%、年息108%，原判将违约金调整为按年利率24%计算并无不当。综上，力达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。” 7.只要判决没有作出，继续主动和出租人进行和解。 在等待一审判决期间，物业公司和代理律师多次与雷某及其代理人沟通，均以失败告终。  图片来源：pixabay.com 一审判决 一审法院经过审理认为，对于拖欠的租金，在雷某提起诉讼后，物业公司已向雷某支付2021年1月至8月的租金，并表示愿意继续履行租赁合同，可见原告基于租赁合同实现租金收益的合同目的未受影响。考虑到本案租赁合同属于长期租赁合同，物业公司在涉案房屋承租后已开展前期投入和进行改建工程施工，从平衡双方的整体利益角度出发，涉案租赁合同应继续履行为宜。因此一审法院对雷某依据现有证据在本案中要求解除合同、交还场地、承担恢复原状的费用以及没收租赁保证金的诉讼请求均不予支持。 二审判决 雷某不服一审判决，提起上诉。二审法院经过审理认为，物业公司在雷某起诉后已补缴欠租并表示愿意继续履行合同，雷某基于租赁合同实现租金收益的合同目的未受落空。涉案租赁合同约定的租赁期限为15年，目前仅履行不到两年，物业公司基于长期租赁合同在承租后已开展前期投入及改建工程施工，在物业公司已补缴欠租且合同继续履行并不存在其他障碍的情况下，如机械依照约定判令解除合同，将导致双方权利义务严重失衡。一审法院结合物业公司的违约程度、合同履行情况以及从平衡双方整体利益角度出发，认定涉案租赁合同应继续履行为宜，符合诚实信用原则以及鼓励交易原则，二审法院予以认同。雷某要求合同自其向法院提出起诉之日解除的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。 小 结 从《全国法院民商事审判工作会议纪要》到《民法典<合同编>》，体现出的立法精神，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同，尤其是在合同约定的解除条件较为宽泛的情况下，这一限制尤显重要。因此在未来的司法审判中，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不会再完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而会根据诚实信用原则，综合考察违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果，审慎判断合同是否应当解除。换言之，即使合同约定的解除条件已经成就，但是违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，在此情况下，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。 |
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